2007年邯鄲市恒昌中華城項目針對性市場調(diào)研及定位報告.pptVIP

邯鄲 恒昌中華城 項目針對性市場調(diào)研及定位報告,北京x投資咨詢有限公司邯鄲項目組,P2,目 錄,項目及所屬區(qū)域情況 項目位置 項目所屬高開區(qū)狀況 項目概況 項目周邊情況 邯鄲市整體房地產(chǎn)市場分析 整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測 整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測 住宅針對性調(diào)查 住宅針對性供給調(diào)查 住宅針對性供給調(diào)查匯總 住宅針對性需求調(diào)查 住宅針對性需求調(diào)查匯總,P3,商業(yè)針對性調(diào)查 傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查 在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目調(diào)查 運營商業(yè)項目調(diào)查 區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查 獨立店鋪調(diào)查 餐飲場所調(diào)查 新世紀商場調(diào)查 新興特色商業(yè)調(diào)查 商業(yè)針對性需求調(diào)查 商業(yè)需求調(diào)查投資者 商業(yè)需求調(diào)查經(jīng)營者 商業(yè)需求調(diào)查消費者 項目整體說明,P4,項目構(gòu)思分析 項目定位 項目總體市場定位 目標客群定位 產(chǎn)品定位 住宅戶型配比 戶型設(shè)計建議 商業(yè)業(yè)態(tài)定為思考與分析 規(guī)劃建議 總平面布局及分布 經(jīng)濟技術(shù)指標 商業(yè)布局建議 綠化景觀建議 出入口設(shè)置 主要綜合配套建議 結(jié)語,P5,項目及所屬區(qū)域情況,P6,項目位置,項目位于邯鄲市東北部的高開區(qū)內(nèi)。（圖中藍色區(qū)域表示高開區(qū)， 表示項目所在）,邯鄲市市區(qū)圖,P7,項目所屬高開區(qū)狀況,位于邯鄲市東部，規(guī)劃面積23.5平方公里，為省級開發(fā)區(qū)； 高開區(qū)內(nèi)道路平整，并擁有多條公交線路； 目前，高開區(qū)內(nèi)入住的企業(yè)不多，主要有中國電信和中國聯(lián)通兩家大型企業(yè)，其他企業(yè)存在廠房空置現(xiàn)象； 06年高開區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值85258萬元，增長19.8%，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升； 06年高開區(qū)實現(xiàn)投資99275萬元，增長41.8%，其固定資產(chǎn)投資大幅提升； 目前高開區(qū)內(nèi)在建項目為總部基地項目、鑫域國際項目和萬博園項目； 高開區(qū)內(nèi)已建成住宅小區(qū)為新科園小區(qū)和新四中家屬院，空置率較高；,項目南側(cè)友誼路,P8,高開區(qū)內(nèi)生活配套相對不足。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型醫(yī)院，只有少量社區(qū)診所能夠方便附近居民就醫(yī)。在教育資源方面，高開區(qū)內(nèi)有新建成的第四中學(xué)，軟硬件條件優(yōu)秀，屬于邯鄲市重點學(xué)校。另外，新科園西區(qū)內(nèi)有一個幼兒園，入學(xué)率不高； 高開區(qū)內(nèi)商業(yè)配套不足，區(qū)內(nèi)沒有大型商業(yè)設(shè)施。,新四中校舍,P9,項目概況,項目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新園路，東至世紀大街。,開發(fā)區(qū)示意圖,本項目示意圖,P10,項目四至,北至為民路,東至世紀大街,西至新園路,南至友誼路,P11,項目現(xiàn)場實拍（照片拍攝日期為2007年7月30日）,P12,項目周邊情況,項目北側(cè)是正在建設(shè)中的金都大飯店（五星級標準），建筑面積為85782。其對本項目所在區(qū)域整體價值的提升可以起到推動作用和強化作用。,項目北側(cè),正在建設(shè)中的金都大飯店,P13,項目南側(cè)是新科園小區(qū)，小區(qū)總建筑面積28萬平方米。共約1700戶，入住率均不高于30%；臨街底商正常經(jīng)營比例約50%，經(jīng)營類型包括：便利店、診所、裝潢公司、干洗店。 項目南行200米為兼莊村，村內(nèi)多為低矮民房，沿街有部分經(jīng)營餐飲的商鋪，生活環(huán)境較為雜亂。,項目南側(cè),新科園臨街底商,P14,項目西側(cè)緊鄰建設(shè)中的萬博園小區(qū)，與本項目之間僅隔一條規(guī)劃路。該小區(qū)總建面為19萬平方米，共約1900戶。目前，該項目基礎(chǔ)基本施工完成。 項目西北方為邯鄲市國稅局及市工商局。,項目西側(cè),萬科園項目實景（拍攝于07年7月30日）,P15,項目東北方為在售項目鑫域國際?？偨婕s為27萬平方米，其中酒店、寫字樓、商業(yè)約10萬平方米；住宅約17萬平方米，共831戶。 項目東南方為新四中家屬院，面積約為31萬平方米，戶數(shù)約3100戶。,項目東側(cè),鑫域國際效果圖,P16,項目總用地面積66.27畝，凈用地面積46.92畝。 項目土地現(xiàn)已達到三通一平，具備直接施工的條件。 土地以拍賣方式取得。,項目狀況,P17,邯鄲整體房地產(chǎn)市場分析,P18,整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測,住宅市場供給容量預(yù)測引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）,住宅投資趨勢:,04年-06年住宅市場投資額增長平穩(wěn)，07年繼續(xù)保持了這一增長趨勢。通過對高開區(qū)情況的實地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)測未來兩年內(nèi)，高開區(qū)住宅投資將隨著其開發(fā)量的不斷增大而穩(wěn)步增長。,施工面積趨勢:,目前，邯鄲市正處在建設(shè)增長時期，未來兩年新開工面積和再施工面積仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長勢頭。通過實地調(diào)查，高開區(qū)內(nèi)目前有多個項目處于施工階段和待開工階段。,銷售預(yù)測：,05年以后，本市商品房交易面積的增長逐漸趨于平緩，開始進入穩(wěn)步增長階段。結(jié)合調(diào)查及分析，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計未來兩年內(nèi)商品房交易面積將有小幅增長，高開區(qū)內(nèi)也將有多個項目進入市場銷售。,P19,產(chǎn)品類型:,根據(jù)整體供需關(guān)系可以看出，高層和小高層產(chǎn)品在整個邯鄲市場具備一定市場認可度，隨著邯鄲市近年來土地價格不斷增高，在未來幾年內(nèi)，這兩種產(chǎn)品必將成為市場的主流產(chǎn)品。,住宅市場競爭力分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）,整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測,裝修標準:,目前邯鄲市的在售住宅項目中，戶內(nèi)主要為毛坯房。但從目前市場上高端產(chǎn)品的銷售情況來看，精裝修產(chǎn)品已經(jīng)逐步走入人們的視線，個別項目中已經(jīng)出現(xiàn)了精裝小戶型產(chǎn)品。,P20,社區(qū)生活配套:,目前邯鄲市在售房地產(chǎn)項目中，主要存在社區(qū)生活配套與開發(fā)建設(shè)進度的銜接性不強，投入使用滯后、社區(qū)生活配套的概念性強于實際性的問題。高開區(qū)內(nèi)目前社區(qū)生活配套滯后的現(xiàn)象更為明顯，生活和購物不便。隨著市場發(fā)展，社區(qū)生活配套的建設(shè)將逐步走向?qū)嵱眯院投嘣?物業(yè)管理提供的服務(wù)、水平與項目檔次之間存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被動管理的層面。目前高開區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理水平不高，但在售項目和待開發(fā)項目已具備了一定的物業(yè)管理理念。在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，物業(yè)管理將成為衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的重要標準。,物業(yè)管理:,目前邯鄲市大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對公司和項目品牌打造效果不佳，未形成系統(tǒng)性、系列性的項目品牌，但部分中高端產(chǎn)品已經(jīng)開始樹立自己的品牌形象，并獲得了一定的認可。,產(chǎn)品品牌:,P21,目前邯鄲市住宅產(chǎn)品均價集中在3400-3800元/，隨著政府進一步嚴格控制土地開發(fā)，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計在未來的一年內(nèi)，邯鄲市住宅產(chǎn)品現(xiàn)房整體價格水平將上漲500800元/ ，主力價格區(qū)間為39004500元/。由于高開區(qū)是邯鄲市的重點發(fā)展地區(qū)，隨著城市發(fā)展重心的東移，其住宅市場價格將得到進一步提高。,住宅市場價格分析（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）,價格對比及趨勢分析：,從供需對比來看，主力需求總價區(qū)間與主力供給總價區(qū)間相對應(yīng)，總價在4550萬元之間的產(chǎn)品市場競爭力較強。未來一至兩年內(nèi)總價將受價格變化趨勢、面積變化趨勢的綜合影響。目前，高開區(qū)的主力供給戶型基本以160平米以上的大戶型為主，總價相對較高。,總價趨勢分析：,整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測,P22,住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）,通過綜合調(diào)查可以看出，目前邯鄲市大部分在售住宅項目營銷手段仍舊比較單一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和項目競爭的加劇，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始注重產(chǎn)品的多元化營銷推廣。預(yù)計在未來的12年內(nèi)，邯鄲市房地產(chǎn)營銷將步入“戰(zhàn)國時代”。高開區(qū)由于項目相對集中，且定位都相對較高端，因此高開區(qū)的項目在營銷層面的競爭將更加激烈。,整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測,P23,整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測,商業(yè)市場趨勢分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報告）,消費品零售總額增長趨勢:,從02年-07年上半年，邯鄲市消費品零售總額一直保持平穩(wěn)增長。同時調(diào)查表明，邯鄲市民在用于日常消費品指出外，仍有大量的閑置資金可用于消費和房地產(chǎn)投資。,商業(yè)物業(yè)交易面積趨勢:,04-07年上半年間，商業(yè)物業(yè)交易面積逐年增長，隨著邯鄲市商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品放量的持續(xù)增長，預(yù)計未來兩年交易面積將持續(xù)增長。,單位：萬,P24,商業(yè)發(fā)展規(guī)劃:,根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達到122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點面積為0.8平方米。未來邯鄲市的商業(yè)發(fā)展速度必將進一步加快。,04-07年間，商業(yè)物業(yè)價格持續(xù)增長，預(yù)計未來兩年仍將保持增長的勢頭。,商業(yè)物業(yè)交易總額趨勢:,單位：億元,P25,高開區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)市場趨勢 考慮到高開區(qū)區(qū)域發(fā)展日趨成熟，區(qū)內(nèi)人口增長，項目投資規(guī)模逐步擴大，規(guī)劃指標的限定，土地放量的減少等因素的影響，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計，未來兩年內(nèi)高開區(qū)商業(yè)及配套的投資額及投資交易面積都將明顯增大，商業(yè)發(fā)展速度也將迅速加快。,P26,住宅針對性調(diào)查,P27,住宅 針對性調(diào)查,有效掌握高開區(qū)及其相鄰區(qū)域住宅產(chǎn)品市場的供給情況。,掌握客戶的需求特征，指導(dǎo)本項目的項目定位和規(guī)劃設(shè)計。,P28,調(diào)查目的,掌握針對性項目供給狀況，為市場定位、規(guī)劃定位提供支持。 掌握針對性調(diào)研項目產(chǎn)品設(shè)計元素狀況，為產(chǎn)品細部定位提供依據(jù)。,調(diào)查內(nèi)容高開區(qū)及相鄰區(qū)域競爭性項目供給狀況,調(diào)查方法文案調(diào)查及實地調(diào)查。,調(diào)查者,弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組,調(diào)查資料來源及調(diào)查方式,文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）銷售總結(jié)、報告、成交記錄單、網(wǎng)絡(luò)、報紙等。 實地調(diào)查相關(guān)人員走訪、實地考察。,調(diào)查項目,新城拉德芳斯、鑫域國際、融富中心、創(chuàng)鑫陽光城、華信國際廣場、萬博園。,甄選條件,針對性供給調(diào)查,項目所處區(qū)域、項目規(guī)模、項目包含物業(yè)類型接近的項目。,P29,1、萬博園 2、鑫域國際 3、融富中心 4、創(chuàng)鑫陽光城 5、新城拉德芳斯 6、華信國際廣場 本項目,住宅供給調(diào)研項目位置示意圖,P30,新城拉德芳斯,項目位置：,南臨人民東路，北臨叢臺路，西臨東環(huán)路，東面尚無道路。,項目規(guī)模:,項目占地面積約26.5萬,總建面積約100萬。,產(chǎn)品類型:,一期為多層，二期為高層（1、2期總套數(shù)共600余套），三期為多層和小高層。,開發(fā)商:,邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,交通狀況:,項目緊鄰城市主干道人民路，有21，39，49，66，78等公交線路可以到達，交通便捷。,配套設(shè)施:,項目規(guī)劃中內(nèi)包含幼兒園、小學(xué)、初中及成人教育基地，4萬平米沿街特色商業(yè)，以及運動休閑雙會所、休閑餐吧等，但目前社區(qū)內(nèi)及周邊沒有配套設(shè)施。,物業(yè)管理：,聘請香港世邦百根物業(yè)擔(dān)任顧問。,裝修標準： 毛坯房。,新城拉德芳斯實景圖,P31,居室類型：,三室兩廳兩衛(wèi)（一期），五室兩廳三衛(wèi)（二期）。,戶型面積：,一期主力戶型兩種，面積分別為136和148；二期為212的單一戶型； 三期由于政策限制，90以下的小戶型所占比例超過50%。,銷售均價：,一期為3400元/，二期為36003700元/。,銷售程度：,一期二期住宅全部售罄； 三期目前仍處于策劃階段。,推廣特點：,其在推廣方面投入巨大，一期開盤時通過在人民路、光明路等主干道設(shè)置廣告板、彩虹橋和道旗，以及在晚報、電視報上做大量報廣，使該項目知名度在短時間內(nèi)得到迅速提升，為后期產(chǎn)品銷售提供了一定的客戶基礎(chǔ)。,客戶構(gòu)成：,峰峰礦區(qū)、武安礦區(qū)礦主及高層人員； 邯鋼集團中高層； 邯鄲東部高收入人群。,新城拉德芳斯售樓處,新城拉德芳斯在人民路上設(shè)置的廣告板,P32,項目特點： 緊鄰邯鄲市主干道東環(huán)路； 已建成的一、二期住宅小區(qū)規(guī)劃布局合理，景觀環(huán)境良好； 一、二期的銷售中推廣力度較大，知名度較高，積累了大量客戶。,項目課題： 目前項目周邊配套設(shè)施較少，購物、生活存在不便； 該項目在一、二期銷售時為客戶勾畫了一個美好的遠景預(yù)期，但三期土地目前尚未取得，造成了銷售斷檔，對項目整體形象及開發(fā)商形象存在一定影響。,新城拉德芳斯社區(qū)景觀,P33,鑫域國際,項目位置：,項目規(guī)模：總建筑面積約26萬,其中住宅約16.8萬。,產(chǎn)品類型：一期產(chǎn)品為住宅，高層板樓，總套數(shù)813套；二期為商業(yè)、酒店、寫字樓。,開發(fā)商： 邯鄲鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,交通狀況：道路狀況良好，但目前周邊公共交通線路較少。,配套設(shè)施：規(guī)劃中包含酒店、寫字樓、酒店式公寓、集中商業(yè)，目前周邊配套設(shè)施較少。,位于邯鄲市高開區(qū)的規(guī)劃中心，東南臨為民路，西南臨世紀大街，東北臨聯(lián)紡路，西北臨聯(lián)通南路。,項目效果圖,P34,居室類型：主力戶型為四室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。,戶型面積：160 303 大戶型。 銷售均價：4800元/ （有內(nèi)部4200元/ 的價格）,銷售程度：,07年8月中旬開盤，目前為預(yù)定階段。（200以下戶型定金20萬元； 200以上戶型定金為30萬元，截止到07年7月31日已有約30人繳納定金）,客戶構(gòu)成：,推廣方式：報廣（主要是晚報）、電視廣告、冠名演唱會等。,物業(yè)管理：委托酒店式物業(yè)管理（具體公司尚未確定）,裝修標準：毛坯房，采用集中式中央空調(diào)。,根據(jù)預(yù)定客戶信息分析，主要為邯鄲市內(nèi)高端收入人群，暫無明確分類。,四室兩廳兩衛(wèi),三室兩廳兩衛(wèi),P35,項目特點： 項目集酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓多種產(chǎn)品為一體； 該項目首次在邯鄲推出酒店式公寓的產(chǎn)品，采用酒店式管理； 項目采用集中式中央空調(diào)，管家式服務(wù)。,項目課題： 距離市中心較遠，不臨近主干道，不易于尋找； 戶型面積均超過160，客戶無小戶型可以選擇； 總價較高，針對客群范圍較?。?由于產(chǎn)品附加值帶來的產(chǎn)品銷售單價和后期使用維護費用的提高，導(dǎo)致市場接受需要一定過程。,鑫域國際效果圖,P36,融富中心,項目位置：滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓路以西。 項目規(guī)模: 總占地面積221畝，住宅總建筑面積24萬。 產(chǎn)品類型: 高層住宅（總套數(shù)2600套）。 開發(fā)商： 邯鄲恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 交通狀況: 滏西北大街與仁和路開通在即, 規(guī)劃中的38,40,29,49等公交線路可到達項目。 配套設(shè)施:,周邊規(guī)劃設(shè)計中包含電氣城、輕紡城、電子商務(wù)區(qū)、酒店、會展中心、商務(wù)配套和大型超市。目前配套設(shè)施較少。,融富中心效果圖,P37,居室類型：目前在售產(chǎn)品主力戶型為三室兩廳戶型，另外包含5.2米層高的LOFT(未開始銷售)。 戶型面積：目前在售產(chǎn)品主力面積為134、117，loft產(chǎn)品面積為34、43。 裝修標準：毛坯房。 銷售均價：團購價格3100元/ 。 銷售程度： 客戶構(gòu)成：目前主要是機關(guān)、企業(yè)團購。,推廣特點： 物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供物業(yè) 管理顧問服務(wù)。,尚未取得預(yù)售許可證，但總套數(shù)的30%已經(jīng)銷售，其中團購占總套數(shù)的25%，另5%是以團購名義進行打折銷售的。目前住宅銷售已暫停。,廣告牌、道旗、彩虹橋、報紙（主要是晚報）、電視廣告、以及冠名演唱會等；在峰峰礦區(qū)也設(shè)立了銷售點。,融富中心效果圖,P38,項目特點： 借鑫港國際整體形象的宣傳之勢，提升項目“品質(zhì)”； 推廣力度較大，在購房者中擁有較高知名度； 目前項目的售價較低，對客戶有較大的吸引力。,項目課題： 融富中心所處地塊為商業(yè)用地，使用年限僅為40年； 項目西臨火力發(fā)電廠，存在空氣污染和視覺污染，加速產(chǎn)品經(jīng)濟折舊； 項目工地施工形象較差； 項目整體的集貿(mào)性商業(yè)定位，影響項目整體的居住品質(zhì)； 項目的專業(yè)行銷能力差。,P39,創(chuàng)鑫陽光城,項目位置：,位于人民路與東環(huán)路路口西南角，北臨人民路，南臨和平路，東臨東環(huán)路，西臨東柳大街。,項目規(guī)模：,總建筑面積約100萬。一期、二期建筑面積約20萬,三期約6萬。,產(chǎn)品類型：一、二期18層板樓，三期11層板樓和多層（三期600套）。,開發(fā)商： 邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。,交通狀況：項目臨近人民路與東環(huán)路，交通便利。,周邊配套：,臨近龍湖購物中心、美食林超市；周邊有廣安小學(xué)、廣泰中學(xué)、新四中、二十三中、三十一中等學(xué)校。,物業(yè)管理：,深圳上市物業(yè)公司提供顧問咨詢服務(wù),但合同即將到期，其后可能啟用開發(fā)商自己的物業(yè)公司。,創(chuàng)鑫陽光城的產(chǎn)品,人民路,P40,居室類型：,三期主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（由于一、二期建成時間較早，其居室類型參考性不強）。,戶型面積：三期主力面積106和104。,銷售均價：,銷售程度：,在項目一、二期銷售時積累了大量需求小戶型的潛在客戶，因此三期2007年初開盤一周內(nèi)即銷售了70%。目前三期銷售即將結(jié)束。,客戶構(gòu)成：,一、二期購房客戶主要為武安縣及峰峰礦區(qū)中的礦主，集團高層人員以及邯鋼集團； 三期購房客戶比較廣泛，包含公務(wù)員，企業(yè)職工等。,推廣特點：前期采用報紙廣告（晚報），目前僅限于工地圍擋。,二期均價3800元；三期均價3600元，最低價約3000元。（由于三期緊鄰燃氣大罐，所以其均價低于二期均價）,裝修標準：毛坯房。,創(chuàng)鑫陽光城售樓處,企業(yè)宣傳板,P41,項目特點： 項目緊鄰城市主干道人民路與東環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 項目占地規(guī)模大，整體社區(qū)規(guī)劃比較完善，周邊生活配套已具備； 項目開發(fā)商在邯鄲房地產(chǎn)市場口碑很好。 項目課題： 項目的后期拆遷遇到很大阻力，項目銜接性較差。,創(chuàng)鑫陽光城戶型圖,P42,華信國際廣場,項目位置： 項目規(guī)模： 開發(fā)商： 邯鄲華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施：,總建筑面積170萬，其中包含住宅和約120萬的商業(yè)面積。,項目規(guī)劃中包含120萬商業(yè)面積。其中包括主力店鋪、精品店中店、總部商務(wù)、金融中心、星級酒店、酒吧街以及音樂廣場等。,北臨人民路，西臨東環(huán)路。,項目效果圖,P43,項目特點： 項目為河北省2008年重點工程，具備一定的項目“品牌”影響力； 占地規(guī)模較大，包含120萬商業(yè)產(chǎn)品，可帶來規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。,項目課題： 目前項目仍停留在概念推廣宣傳階段，項目最終的可實施性未知； 項目所在位置遠離城市中心，在銷售初期可能會受到影響； 項目商業(yè)面積120萬 ，銷售難度和運營風(fēng)險均較大。,P44,萬博園,項目位置： 項目規(guī)模：,地處高開區(qū)中心偏南，北臨為民路，南臨友誼路，西臨東環(huán)路，東臨新園路。,萬博園總占地面積70畝，總建筑面積19萬。,產(chǎn)品類型：高層（住宅可售套數(shù)700套）。 開發(fā)商： 邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交通狀況：,項目東側(cè)緊鄰東環(huán)路，南北兩條路分別是為民路與友誼路，道路狀況良好，有公交車通過。,項目位置圖,項目效果圖,P45,裝修標準：毛坯房。 配套設(shè)施： 居室類型：主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)及三室兩廳兩衛(wèi)。 戶型面積： 銷售均價：38004000元/ 。 銷售程度：項目預(yù)約已經(jīng)啟動。 推廣特點：,目前周邊配套設(shè)施較少。其南側(cè)新科園小區(qū)底商處有2個小型便利店，新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)有一個幼兒園。,目前無營銷推廣活動。,物業(yè)管理：尚未確定物業(yè)管理公司和物業(yè)管理內(nèi)容。,兩室兩廳一衛(wèi)：共四種戶型，面積分別為100.11，100.88，101.63，113.25 ，占總套數(shù)比例為45%； 三室兩廳一衛(wèi)：面積為121.14 ，占總套數(shù)比例為3%； 三室兩廳兩衛(wèi)：共兩種戶型，面積分別為159.86 ，160.43，占總套數(shù)比例為40%； 四室兩廳兩衛(wèi)：面積為194.81，占總套數(shù)比例為5%； 五室兩廳三衛(wèi)：面積為215.03，占總套數(shù)比例為7%。,項目北側(cè)道路為民路,P46,項目課題： 160以上的戶型占到總套數(shù)的50以上，戶型面積偏大，產(chǎn)品總價高。,項目特點： 緊挨東環(huán)路； 地塊方整； 現(xiàn)階段該項目工程形象較好； 項目拿地時間較早，土地綜合成本遠遠低于本項目。,項目銷售中心,P47,住宅針對性供給調(diào)查匯總,建筑類型：除新城拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽光城三期外，以高層和小高層為主。 產(chǎn)品面積： 裝修標準：毛坯房 銷售均價：價格區(qū)間在3100元-4000元/ 客戶構(gòu)成：周邊區(qū)縣資源類開發(fā)私營業(yè)主，邯鋼集團中高層，公務(wù)員，企業(yè)高管等。 居室類型：主要為兩室、三室為主。 物業(yè)管理：多數(shù)項目聘請知名物業(yè)公司提供咨詢的方式服務(wù)。 品牌及營銷推廣：,住宅戶型面積供給主要集中在100110及160220之間。,大部分項目已經(jīng)具備營銷推廣和品牌塑造意識，但尚處于“萌芽”階段。,P48,住宅針對性需求調(diào)查,調(diào)查目的：,了解針對性客戶需求狀況，為“恒昌弘創(chuàng)中華城”項目市場及規(guī)劃定位論證提供支持。,調(diào)查內(nèi)容：,針對性住宅需求狀況調(diào)查及實驗性摸底。,調(diào)查方法：,實地調(diào)查、實驗法、人員專訪（輔）,調(diào)查資料來源： 實地調(diào)查問卷在競爭項目的售樓處對前來進行購房咨詢的客戶、項目周邊商業(yè)經(jīng)營者和本地區(qū)居民進行攔截調(diào)查。 成交紀錄單及客戶成交記錄分析通過多種方式查看部分競爭項目的成交記錄單及客戶成交記錄分析。 客戶來電來訪登記表通過多種手段查看客戶來電來訪登記及其分析。,調(diào)查方式：實地調(diào)查、資料獲取,P49,數(shù)量及構(gòu)成：,調(diào)查有效問卷176份,各項目成交記錄分析（涵蓋2792份） 各項目客戶訪問記錄分析（涵蓋6164份）,調(diào)查者：,弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組,P50,居室類型：,目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒適度和性價比的角度來看，集中在兩室和三室。,P51,衛(wèi)生間數(shù)量：,受訪者多選擇兩個衛(wèi)生間。,P52,住宅面積：,住宅需求面積小戶型集中于8090，中等戶型中120160 面積需求比較平均，160以上戶型由于總價高的原因需求量較少。,（單位：平方米）,P53,購房單價： （單位：元/）,受訪者普遍認為單價在30004000元是可以接受的。,P54,購房總價： （單位：萬元）,受訪者能接受的總價集中在3060萬元。,P55,置業(yè)類型：,受訪者多為首次或二次置業(yè)。多次置業(yè)的比例不高。,P56,客戶主要關(guān)注因素排序是價格、戶型、面積、配套設(shè)施、區(qū)位和開發(fā)商品牌。,購房關(guān)注因素(多選):,P57,購房信息的來源: (多選),受訪者主要通過他人介紹，報紙，路牌和宣傳頁獲取購房信息。,P58,住宅針對性需求調(diào)查匯總,需求面積集中區(qū)間：120160 需求戶型：二居、三居為主 衛(wèi)生間數(shù)量：二衛(wèi)為主 關(guān)注因素排序：價格、戶型、面積 接受總價：3060萬元之間 接受單價：3000-4000元/ 置業(yè)類型：購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。 主要信息來源排序：他人介紹、報紙、路牌、宣傳頁。,P59,商業(yè)針對性調(diào)查,P60,在售項目供給調(diào)查,區(qū)域性綜合商業(yè),傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查,針對性供給調(diào)查,針對性需求調(diào)查,運營供給調(diào)查,經(jīng)營者,投資者,消費者,獨立店鋪,餐飲場所,新世紀商場,洗浴中心,新興特色商業(yè)針對性調(diào)查,網(wǎng)吧,KTV,電影院,酒吧,P61,調(diào)查目的,掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。,調(diào)查內(nèi)容,競爭項目供給現(xiàn)狀及各項元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。,調(diào)查方法,文案調(diào)查及實地調(diào)查。,調(diào)查者,弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組,調(diào)查資料來源及調(diào)查方式,文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）銷售總結(jié)、報告、成交記錄單等 實地調(diào)查及相關(guān)人員走訪問卷、觀察,調(diào)查對象,邯鄲在售商業(yè)項目。,傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目調(diào)查,甄選條件,目前在售的大型綜合性項目。（ 備注）,備注：在上一次的調(diào)查中，在售項目還包括康德商圈的米蘭秀街項目。目前該項目已銷售完畢，故在報告中只對其數(shù)據(jù)進行單項引用。,P62,1、稽山新天地 2、世貿(mào)MALL,在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目位置,P63,世貿(mào)MALL,項目位置：陵西大街與和平路交叉口 建筑面積：55000 面積分割：10至80左右 銷售價格：（按使用面積計算) 一層：22000元/; 二層：20800元/; 三層：17000元/; 四層：14000元/ 回報方式：返租5年，年回報10% 品牌經(jīng)營：企業(yè)自創(chuàng)品牌 經(jīng)營方式：集中百貨、超市。 經(jīng)營范圍：娛樂休閑、餐飲美食、運動健身、服裝服飾、皮鞋皮具、家飾家紡等。 項目進度：07年10月份營業(yè)，目前處于招商階段，銷售率70%。 配套：餐飲、網(wǎng)吧、美容、KTV、溜冰場。,P64,項目特點： 項目所屬區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的認可度高。 區(qū)域人流量大，有較好的消費基礎(chǔ)。 交通便利。 廣告投入力度較大。 涵蓋大部分傳統(tǒng)商業(yè)功能，同時包含KTV、溜冰場等大量娛樂休閑配套設(shè)施，在后期運營階段能起到一定的集客作用。 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。 銷售均為使用面積，不包含公攤面積，能夠為較高的銷售單價找到一定的支撐點。,P65,項目課題： 項目商業(yè)產(chǎn)品定位較高，與項目所屬的康德商圈總體定位有一定差異。 項目在銷售和后期運營階段，都與區(qū)域內(nèi)其他項目存在激烈競爭。 與在售其他競爭商業(yè)項目相比，修正為按建筑面積銷售的單價較高。 采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題： 1、不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對于投資客來講存在一定風(fēng)險。 2、合同中不能明確購買商鋪具體位置。 3、五年租約期滿后，客戶很難自主經(jīng)營，因此客戶主要定位為投資客。 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊對項目進行運作。 采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。,P66,稽山新天地,項目位置：陵西北大街與環(huán)城西路交叉口 建筑面積：15萬 面積分割：8至100 銷售價格：一層：19000元/；二層：8500元/； 三層：5000元/ 回報方式：開發(fā)商承諾經(jīng)營前兩年返租，年投資回報率10%。 經(jīng)營方式：超市、大型專業(yè)賣場、獨立店鋪組成的綜合性商業(yè)街。 經(jīng)營范圍：購物、餐飲、娛樂休閑等。 項目進度：目前局部起到三層，其他正處于地基處理；目前銷售率為60%（地下一層和地上四層不銷售）。,P67,項目特點： 項目規(guī)模較大，并被列為邯鄲市的重點工程，項目知名度較高。 區(qū)域人流量大，有較好的消費基礎(chǔ)。 交通便捷。 周邊商業(yè)成熟，消費者認可度高。 產(chǎn)品定位清晰，功能劃分明確。 入市較早，能夠搶占市場先機。,P68,項目課題： 前期定位不當，導(dǎo)致面積分割較大，影響客戶投資信心。 在未實際簽約沃爾瑪超市的情況下，就進行宣傳推廣，可能在后期經(jīng)營過程中遭遇誠信危機。 項目體量較大，經(jīng)營及管理難度增加。 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊對項目進行經(jīng)營。 采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。 相對于其他在售商業(yè)項目，本項目開發(fā)商承諾的固定投資回收周期較短，影響客戶投資信心。,P69,在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目調(diào)查匯總,銷售率均達到了60%以上，主要是由于這兩個項目均位于商業(yè)環(huán)境比較成熟的市中心，投資回報較高； 從客戶構(gòu)成來看，其客戶群體主要是投資客戶，且主要看重開發(fā)商承諾的固定投資回報； 項目中引進的知名經(jīng)營者品牌對投資者構(gòu)成了較大吸引力，對商業(yè)銷售的推動作用較強； 在售商業(yè)項目均涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等多種功能。,P70,調(diào)查目的,掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。,調(diào)查內(nèi)容,競爭項目供給現(xiàn)狀及各項元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。,調(diào)查方法,實地調(diào)查。,調(diào)查者,弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組,調(diào)查資料來源及調(diào)查方式,實地調(diào)查及相關(guān)人員走訪問卷、觀察,調(diào)查對象,已投入運營的區(qū)域性綜合商業(yè)、獨立店鋪、餐飲場所，以及新世紀商場。,傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查運營商業(yè)項目調(diào)查,P71,運營商業(yè)項目調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查,由于本項目所處位置遠離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項目進行走訪調(diào)查。 根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達購物中心以及陽光龍湖廣場三個運營中商業(yè)項目進行了針對性供給調(diào)查。,調(diào)查項目甄選條件：,P72,項目位置示意圖,P73,滏東購物廣場（美食林超市）,購物廣場共兩層，均為美食林超市所有。 經(jīng)營范圍： 一層：超市食品部。 二層：超市百貨部，經(jīng)營包括服裝鞋帽、家電、音像、日用百貨、廚房用品、化妝品。,單層營業(yè)面積約為11500。 主要客源：周邊居民。 項目特點：以超市帶動百貨。主要客源中相當一部分人是認可“美食林”標志前來購物的。一層超市受關(guān)注度大。,P74,陽光龍湖廣場,經(jīng)營范圍： 超市：食品、日用百貨。 超市外賣場：服裝、鞋帽、手機、家電及化妝品等商品。 業(yè)態(tài)面積及比例： 超市面積為9500左右。 超市外賣場面積為5700。 購物廣場總面積約為15200左右，其中超市占60%，其余部分占40%。 主要客源：邯鄲市東部地區(qū)居民。 項目特點：該項目是目前邯鄲東部地區(qū)面積較大的綜合性超市商業(yè)。 項目位于龍湖公園內(nèi)，擁有大量綠環(huán)景觀，購物環(huán)境較為舒適。,P75,萬達購物中心,購物中心分為地下一層和地上五層。單層面積4800，總面積在28000左右。 經(jīng)營范圍：綜合性百貨 地下一層：家電、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品。 一至五層： 主要客源：周邊居民，關(guān)注商品性價比的消費者。 項目特點：其經(jīng)營的商業(yè)產(chǎn)品性價比較高。,化妝品、鞋帽、床上用品、內(nèi)衣、服裝、箱包。,P76,傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調(diào)查匯總,我們選取的三個項目美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場、萬達購物中心，均不在邯鄲市的主要商圈內(nèi)，情況與本案相似。其中美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場均由邯鄲市著名商業(yè)品牌經(jīng)營。通過對三個運營項目進行針對性供給調(diào)研可以看出，雖然項目遠離市中心，但是通過其成功的商業(yè)運作，對周邊區(qū)域起到了很好的輻射作用，成為了區(qū)域性的商業(yè)中心。 被調(diào)查的三個項目均為大型商業(yè)項目，總面積在1500030000之間，經(jīng)營范圍廣泛，以超市和百貨為主。 由于是區(qū)域性商業(yè)的定位，其客源主要來自周邊居民。在商業(yè)業(yè)態(tài)上非常注重超市的積聚作用，尤其是滏東購物廣場（美食林超市）和陽光龍湖廣場，主要以超市的集客能力帶動其百貨部分的商品銷售。 另外，陽光龍湖廣場由于地處龍湖公園入口處，周邊良好的景觀和自然環(huán)境為其帶來了不少人氣。而萬達購物中心主要依靠商品的價格優(yōu)勢吸引消費者。,P77,運營商業(yè)項目調(diào)查獨立店鋪調(diào)查,我們根據(jù)獨立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、中小型住宅底商和中高檔精品店。并分別對其所在區(qū)域、商品檔次、面積和租金進行調(diào)查。 注：考慮到租用商鋪、底商存在大客戶可以享受租金減免、開發(fā)商自持底商等因素，商鋪租金的特殊性較高。因此，我們分別給出市調(diào)所得的部分商鋪實際租金和正常市場狀態(tài)下的理論租金（通過收益法、假設(shè)開發(fā)法加權(quán)平均得出）。,P78,獨立店鋪調(diào)查市中心區(qū)域沿街店鋪,位置：市中心區(qū)域主要街道 主力面積：平均2080,進深約4m10m,面寬約512m。 實際月租金：約5060元/月 理論月租金:60-75/月,主要經(jīng)營種類: 便利店，中低檔服裝服飾，煙酒茶銷售，通訊，電腦，電子設(shè)備銷售等。,P79,獨立店鋪調(diào)查普通住宅小區(qū)生活配套底商,主要經(jīng)營種類: 便利店,醫(yī)療診所,裝潢公司,干洗店,小型商業(yè)連鎖店,煙酒銷售，美容美發(fā)等。,位置：項目周邊住宅小區(qū)底商 面積：約80-120 ,屋內(nèi)進深812m, 面寬約814m。 實際月租金：2030元/ /月 理論月租金：44元/月,P80,獨立店鋪中高檔小區(qū)住宅底商,位置：香墅麗舍住宅底商 面積：約120160,進深1217m,面寬約812m。 實際月租金：約3035元/月 理論月租金：約5466元/月,主要經(jīng)營種類: 中高檔品牌服裝服飾,鞋帽,床上用品等。,P81,獨立店鋪針對性供給調(diào)查匯總,對獨立店鋪的針對性供給調(diào)查可以看出，除市中心區(qū)域以外，獨立店鋪均以住宅底商的形式存在。實際租金與按正常市場情況計算的理論租金有一定差距。 市中心沿街商鋪:租金較高，主力面積在2080左右； 經(jīng)營種類多為通訊類、電子電器類、中低檔服裝服飾 及小型便利店。 住宅底商店鋪：面積一般較大，約80-160左右； 經(jīng)營種類受住宅所在區(qū)域和住宅檔次的影響：遠離城市 中心區(qū)的普通住宅小區(qū)多經(jīng)營便利店、洗衣店、醫(yī)療診 所等生活配套行業(yè)；位于商業(yè)圈附近的高檔住宅小區(qū)底 商多經(jīng)營中高檔服裝品牌的精品店。,P82,運營商業(yè)項目調(diào)查餐飲場所調(diào)查,餐飲場所,中檔飯店,高檔酒樓,特色餐館,P83,高檔酒樓,平均消費水平： 150300元/人,面積區(qū)間： 35004000,典型： 三千年海港、梅林大酒店等。,飯店層數(shù)：24層,包間狀況：數(shù)量4070個； 面積3080/間,大堂容量：2050桌； 面積為400800,后廚面積：100以上（目測）,P84,中檔飯店,平均消費水平： 70150元/人,面積區(qū)間： 10002500,典型： 鳳凰樓、國際飯店騰皇閣、新保定美食家園、大光明食府等。,飯店層數(shù)：13層,包間狀況：數(shù)量1540個； 面積2060/間,大堂容量：2560桌； 面積3501000,后廚面積：80100（目測）,P85,特色餐館,平均消費水平： 3070元/人,面積區(qū)間： 300800,典型： 萬萬方巴西烤肉、阿里郎韓式烤肉、福華肥牛、同福居飯莊等。,飯店層數(shù)：12層,包間狀況：數(shù)量520個； 面積1030/間,大堂容量：1030桌； 面積150450,后廚面積：6080（目測）,P86,餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總,通過對邯鄲現(xiàn)有比較有影響力的餐飲場所的調(diào)查，我們可以看到，當?shù)厝藢哂幸欢ㄒ?guī)模、品牌比較響亮的餐飲場所認可度較高。 調(diào)查結(jié)果顯示： 高檔酒樓面積大；包間所占比例大，散桌數(shù)量相對較少，一般只占總面積比例的30%，有的高檔酒樓甚至不設(shè)大廳；人均消費高，主要客源為邯鄲市高消費人群；一般都附有一定數(shù)量的專用停車位；為了凸顯酒樓檔次，均設(shè)置了完善的燈光計劃。 中檔飯店在針對性供給調(diào)研的三種分類中最受當?shù)厝苏J可，其面積相對較大；人均消費較高，主要客源為邯鄲市中高消費人群；包間與散桌的面積比例大體相當；大部分飯店設(shè)置了停車位，但數(shù)量較少；具備一定檔次的燈光計劃設(shè)計。 特色餐館的大堂其所占比例一般高于包間，價格較易接受，人均消費價格較為合理，主力客源為普通消費者；部分餐館不具備專用停車位或停車位數(shù)量較少；具備簡單的夜間定光計劃。,P87,運營商業(yè)項目調(diào)查新世紀商場調(diào)查,由于新世紀商業(yè)中心(西樓)在邯鄲當?shù)匾堰\營的商業(yè)中認可度最高，故選取其進行調(diào)研。但由于與本案的實際情況和項目定位存在一定的差距，不對其做針對性可比研究。 目前新世紀商業(yè)中心東樓正處于銷售狀態(tài)。該項目屬于投資型產(chǎn)品，每年固定回報率為10，第11年以銷售價格的120強制性回購，這在邯鄲市場中屬于較為新穎的一種商業(yè)投資模式，對于本項目的商業(yè)運作具有一定的參考價值。,P88,新世紀商場（西樓）,商業(yè)面積：90000 租金：營業(yè)額的30%返點抵租 經(jīng)營商品種類：美食,服裝等中高檔商品零售 客戶群體：邯鄲市中高收入階層 經(jīng)營狀況：客流量較大，屬于邯鄲市主流商業(yè)消費場所。,P89,新世紀商場（東樓）,銷售面積：22000（36層） 銷售價格：均價為1100012000/ 銷售方式：虛擬網(wǎng)格式銷售 銷售進度：從05年開始銷售，目前銷售率約40% 回報方式：返租10年，年投資回報率10%，第11年強制性以售價的120%回購。 經(jīng)營范圍：綜合性百貨 配套：餐飲、電影院、KTV、電玩城,P90,項目特點,項目包括東西樓兩部分，知名度大，在邯鄲當?shù)氐纳虡I(yè)項目中認可度最高。 位于城市中心，區(qū)域人流量大，有較好的消費基礎(chǔ)。 項目坐落于城市主干道人民路上，交通便利。 功能齊全，涵蓋購物、休閑、娛樂，形成了較強的集客作用。 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。 反租期長，多達10年，在投資回報承諾上提供了一定的保障。,P91,項目課題,東樓自2005年10月開始銷售，目前只完成了總量的40%，銷售進展緩慢。 采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題： 1、宣稱能辦理產(chǎn)權(quán)證，在產(chǎn)權(quán)證辦理上存在較大政策風(fēng)險。 2、合同中不能明確購買商鋪具體位置，無法自行經(jīng)營。,P92,新興特色商業(yè)調(diào)查,考慮到本項目中可能會包含部分新興特色商業(yè)類型，弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組對邯鄲的新興特色商業(yè)，包括洗浴中心、KTV、電影院、酒吧和網(wǎng)吧等進行了走訪。由于本次調(diào)查時間有限，因此僅對其商業(yè)面積進行了記錄。在本項目商業(yè)定位和業(yè)態(tài)劃分確定之后，將會再次進行深入調(diào)查。 洗浴中心是邯鄲較為發(fā)達的行業(yè)，其發(fā)展已經(jīng)具備一定的規(guī)模，分為高檔洗浴中心和普通洗浴中心。高檔洗浴中心，例如摩登假日酒店和王府花園，面積都在15000以上；普通洗浴中心，例如水上人家、大浪淘沙等，面積也在40005000左右。 邯鄲當?shù)貙I(yè)KTV不多，比較知名的迪舞KTV及新世紀KTV均為量販式，面積在3000左右。 電影院數(shù)量較少，可容納人數(shù)有限。工人劇院及工人文化宮均為一個放映廳，可容納200300人；面積最大的新世紀電影院有4個放映廳，可容納最多480人。 邯鄲的酒吧和網(wǎng)吧的數(shù)量較少，面積不大，裝修及環(huán)境布置也比較缺乏新意，在當?shù)氐男屡d行業(yè)中發(fā)展較滯后，有較大的提升空間。,P93,商業(yè)針對性需求調(diào)查,P94,調(diào)查目的,掌握商業(yè)項目投資者、商業(yè)經(jīng)營者、最終消費者對商業(yè)項目的需求狀況，為項目商業(yè)產(chǎn)品市場定位論證提供支持。,調(diào)查內(nèi)容,商業(yè)項目投資者、商業(yè)使用者、最終消費者針對性需求狀況調(diào)查（其中，各種業(yè)態(tài)的需求面積調(diào)研，將結(jié)合具體規(guī)劃另行討論）。,調(diào)查方法,實地調(diào)查、實地走訪,調(diào)查者,弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組,調(diào)查資料來源及調(diào)查方式,商業(yè)投資者針對性需求調(diào)查在目前在售商業(yè)項目的售樓處外，對前來進行購買商業(yè)咨詢的客戶進行攔截調(diào)查（共形成有效問卷38份） 商業(yè)經(jīng)營者針對性需求調(diào)查對商業(yè)經(jīng)營者進行調(diào)查（共形成有效問卷92份） 最終消費者針對性需求調(diào)查在人民路商圈、本案周邊住宅小區(qū)內(nèi)對消費者進行問卷調(diào)查（共形成有效問卷312份）,P95,投資總額：（單位：萬元）,受訪投資客戶能接受的投資總額集中在2035萬元。,商業(yè)需求調(diào)查投資者,P96,期望的投資回收期：,受訪投資客戶期望的投資回收期主要集中在在812年。,P97,投資獨立店鋪的主要關(guān)注因素（多選限選4項） 單位：人次,受訪者投資獨立店鋪關(guān)注因素排序依次為投資回收期、投資回報、商鋪位置、所屬區(qū)域商業(yè)氛圍。,P98,投資集中百貨的主要關(guān)注因素（多選限選4項） 單位：人次,受訪者投資集中百貨關(guān)注因素排序依次為投資回報、投資回收期、所屬區(qū)域商業(yè)氛圍、客流量。,P99,在開發(fā)區(qū)投資商鋪是否可行：,部分受訪客戶認為高開區(qū)投資商鋪可以搶得先機，另一部分受訪投資客戶認為高開區(qū)剛剛起步，投資商鋪存在一定風(fēng)險。,P100,接受的月租金是多少： (單位：元),受訪客戶能接受的月租金主要集中在100元/月以下。,商業(yè)需求調(diào)查經(jīng)營者,P101,認同何種商業(yè)管理模式：,大部分商鋪經(jīng)營者比較認可統(tǒng)一管理。,P102,是否愿意到高開區(qū)經(jīng)營店鋪：,大部分受訪客戶認為開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境不成熟，短期內(nèi)不會考慮在開發(fā)區(qū)經(jīng)營店鋪。,P103,租用商鋪的主要關(guān)注因素（多選限選4項） 單位：人次,租用商鋪的主要關(guān)注因素為所屬區(qū)域商業(yè)氛圍、商業(yè)集客能力、租金和商鋪位置。,P104,經(jīng)常光顧的商業(yè)類型:(多選),選擇超市和綜合性百貨商場的消費者最多，分別占受訪客戶的93和86。,商業(yè)需求調(diào)查消費者,P105,光顧購物場所關(guān)注因素:(多選限選4項),消費者主要關(guān)注因素為商業(yè)品牌、商品品質(zhì)、產(chǎn)品品種多樣、交通狀況。,P106,認為綜合性商業(yè)中應(yīng)具備何種附屬功能: (多選),多數(shù)人認為商業(yè)場所中主要應(yīng)包括綜合餐飲、超市、專賣店、電影院、茶藝/咖啡廳和兒童樂園。,P107,項目整體說明,通過對住宅和商業(yè)的針對性供需調(diào)研，結(jié)合項目的實際情況可以看到，本項目在整體定位及產(chǎn)品設(shè)計上有較大的提升空間；但在整體市場環(huán)境下與競爭項目相比較也存在著一定的風(fēng)險。對此，弘創(chuàng)萬業(yè)建議采取以下四條措施以應(yīng)對： 注重住宅戶型設(shè)計的差異化及合理性； 加快工程進度，配合營銷推廣以最快的時間完成建設(shè)，以應(yīng)對時間可能帶來的市場變化和銷售風(fēng)險； 采用多種有效的行銷手段，注重有效客戶的積累； 注重項目品牌和產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，以提升項目整體的形象。,P108,項目構(gòu)思分析,P109,項目構(gòu)思分析主要是從邯鄲整體市場競爭狀況、高開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來預(yù)期、項目針對性市場調(diào)研、規(guī)劃用地指標、項目自身屬性、項目周邊環(huán)境、項目周邊配套狀況等多角度，針對項目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進行綜合分析，并形成初步構(gòu)思，指導(dǎo)項目定位、規(guī)劃建議及主要綜合配套建議。,P110,規(guī)劃用地指標,用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地,地價,項目土地價格440萬/畝，必須通過設(shè)定高獲利性的商業(yè)產(chǎn)品分攤土地成本，增加項目總銷額，保證開發(fā)商獲得合理的預(yù)期利潤,設(shè)定產(chǎn)品類型考慮因素,配套,目前項目周邊缺乏綜合性商業(yè)配套設(shè)施，為了滿足本項目業(yè)主需求，以及填補周邊缺少綜合性商業(yè)配套的空白，建議在項目中設(shè)定部分商業(yè)產(chǎn)品,P111,項目品質(zhì),高開區(qū)未來發(fā)展前景,優(yōu)質(zhì)綜合性商業(yè)物業(yè)對項目整體品質(zhì)有較大程度的提升，同時對住宅產(chǎn)品的價格提升和快速消化有較大的推動作用。,目前高開區(qū)正處于初期發(fā)展階段，隨著區(qū)域的不斷成熟，本項目所處的高開區(qū)核心區(qū)域價值將不斷增加，未來將成為高開區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、人流的聚集區(qū)域，因此項目滿足發(fā)展商業(yè)的基礎(chǔ)必備條件。,交通狀況良好,項目周邊道路交通狀況良好，為發(fā)展區(qū)域性綜合商業(yè)提供了必備的條件保證。,P112,區(qū)域模糊化,高開區(qū)距離市中心較近，與市區(qū)的界限日益模糊，在高開區(qū)發(fā)展尚未成熟的情況下，可通過附近城區(qū)的消費者為本項目提供發(fā)展商業(yè)所必須的人氣與商氣。,產(chǎn)品類型初步構(gòu)思：包括住宅、區(qū)屬商業(yè)和社區(qū)商業(yè)以及休閑娛樂商業(yè)。,成功產(chǎn)品提煉,超市百貨、商業(yè)公園、綜合性娛樂休閑配套，成為了區(qū)域性綜合商業(yè)成功的必要條件。,P113,設(shè)定各類型產(chǎn)品體量考慮因素,住宅體量設(shè)定,住宅產(chǎn)品相對于商業(yè)、辦公產(chǎn)品具有權(quán)屬單一、價格和成本低、配套設(shè)備少、銷售難度低等特點，其開發(fā)及經(jīng)營風(fēng)險相對較低。,住宅體量設(shè)定初步構(gòu)思：在滿足規(guī)劃條件、保證住宅品質(zhì)、符合市場需求的條件下盡可能的增加住宅產(chǎn)品的建筑面積，以保證開發(fā)商的預(yù)期利潤，降低項目開發(fā)風(fēng)險。,產(chǎn)品特點,規(guī)劃條件,邯鄲市不設(shè)定住宅的容積限制，高度控制在100米。,P114,商業(yè)體量,傳統(tǒng)商業(yè)輻射范圍：根據(jù)對項目周邊區(qū)域進行的實地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)認為本項目商業(yè)主要輻射范圍為叢臺路以北、滏東北大街以東的大部分地區(qū)，涵蓋開發(fā)區(qū)的入駐企業(yè)及周邊的新科園小區(qū)、春光小區(qū)、政和小區(qū)、政通小區(qū)等多個住宅小區(qū)。,本項目,叢臺路,滏東北大街,第二輻射區(qū),第一輻射區(qū),第三輻射區(qū),P115,傳統(tǒng)商業(yè)主要輻射區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)分布示意,P116,周邊小區(qū)情況匯總,目前項目周邊共有8個住宅小區(qū)(包括在建、待建項目)，共計約11800戶。預(yù)計未來三年內(nèi)總體入住率可達80%，共計約9400戶。暫按每戶3.5人計算，未來三年內(nèi)本區(qū)域居住人口可達約3.3萬人。 目前項目周邊區(qū)域缺乏綜合性配套商業(yè)，只有新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)置了一個中型超市，其余均為住宅底商，其業(yè)態(tài)包括：小型超市、煙酒店、洗衣店、美容美發(fā)、服裝服飾、鞋帽專賣、裝潢公司、診所等，缺乏合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，未能形成商業(yè)的規(guī)模聚集效應(yīng)。,P117,新科園小區(qū),總戶數(shù)約1700戶 入住率約30%,約3100戶 入住率35%,新四中家屬院,P118,約440戶 2008年5月入住,春光小區(qū)（二期）,約1400戶 入住率約95%,政通小區(qū),約150戶 入住率約40%,春光小區(qū)（一期）,P119,約210戶 入住率約30%,約420戶 入住率約95%,政和小區(qū)（一期）,政和小區(qū)（二期）,P120,約1900戶 預(yù)計2009年5月入住,恒昌-弘創(chuàng)中華城,約800戶 預(yù)計2008年12月入住,約1700戶 預(yù)計2010年3月入住,萬博園,鑫域國際,P121,根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達到122萬平