民用建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與可行性研究.ppt

第五章 民用建設(shè)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查與可行性研究,方法及案例研究,主講教師： 武永祥 教授 所在單位： 哈工大管理學(xué)院 建設(shè)與房地產(chǎn)系,第一節(jié) 可行性研究概述,可行性研究的概念, 對(duì)工程項(xiàng)目做出是否投資決策前進(jìn)行 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)分析方法和手段,實(shí)質(zhì), 技術(shù)方面：先進(jìn)性、適用性、可行性 經(jīng)濟(jì)方面：合理性 財(cái)務(wù)方面：盈利性,特點(diǎn), 綜合性 先行性 不確定性 預(yù)測(cè)性 決策性,可行性研究工作程序,項(xiàng)目建議書, 作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù), 作為籌集資金和向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù), 作為項(xiàng)目的科研試驗(yàn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn) 組織的依據(jù), 作為向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門、環(huán)保部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí) 照的依據(jù), 作為該項(xiàng)目工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料, 作為該項(xiàng)目考核的依據(jù),可行性研究的作用,可行性研究的目的, 避免盲目的投資決策, 減少項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn), 避免項(xiàng)目方案多變, 確保項(xiàng)目的概算與進(jìn)度, 掌握影響項(xiàng)目的各變化因素, 達(dá)到投資的最佳效果,可行性研究目的,可行性研究的編制依據(jù), 國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策, 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件, 國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告和各項(xiàng)規(guī)劃, 自然、地理、氣象、水文等基礎(chǔ)資料, 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料, 國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)等,可行性研究的依據(jù),可行性研究應(yīng)回答的問題, 為何興建該項(xiàng)目, 資源、市場(chǎng)、規(guī)模如何, 場(chǎng)址選在何處, 規(guī)劃、設(shè)計(jì)技術(shù)特點(diǎn)如何, 所需外部條件如何, 工期、投資量、經(jīng)營效益如何, 能否籌集到全部資金,應(yīng)回答的問題,可行性研究的必要性,可行性研究 的必要性,可行性研究報(bào)告的編制,編制要求,可研報(bào)告須經(jīng)簽證與審批,內(nèi)容、深度、計(jì)算指標(biāo)應(yīng)達(dá)到規(guī)定要求,編制單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)與條件,可研報(bào)告應(yīng)真實(shí)、可靠,可研報(bào)告 裝訂形式,封面,摘要,目錄,正文,附件,附圖,可行性研究報(bào)告的形成,正文部分的編寫, 概況, 研究的背景 項(xiàng)目概況說明 委托方概況 受托方概況 研究的目的 編寫人員名單 編寫依據(jù) 假設(shè)和說明,正文部分的編寫, 市場(chǎng)調(diào)查分析, 宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 微觀市場(chǎng)調(diào)查與分析 供給預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè),正文部分的編寫, 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案, 水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖等配套設(shè)施, 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度, 投資預(yù)算和資金籌措, 自有資金、貸款、預(yù)售收入等, 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià), 凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)部收益率、投資回 收期等,正文部分的編寫, 風(fēng)險(xiǎn)分析, 盈虧平衡點(diǎn)、敏感性分析, 結(jié)論, 有關(guān)建議, 關(guān)于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益等方面的建議, 附表, 投資框算表、銷售收入表、資金籌措表、利 息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析表等,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè), 市場(chǎng)調(diào)查概述,概念：房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用 科學(xué)的理論和方法以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 與手段，通過各種途徑收集、整理、分析 有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和 把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，并為企業(yè) 科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用,市場(chǎng)調(diào)查的作用,發(fā)現(xiàn)和捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭能力,有利于企業(yè)實(shí)施營銷控制,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容,市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,市場(chǎng)調(diào)查類型（按深入程度）, 探測(cè)性調(diào)查, 市場(chǎng)情況模糊、調(diào)查問題不清楚時(shí)采用, 目的是發(fā)現(xiàn)問題、提出問題、確定調(diào)查重點(diǎn), 描述性調(diào)查, 從外部聯(lián)系上找出因素對(duì)問題的反映, 因果性調(diào)查（因果關(guān)系調(diào)查）, 發(fā)現(xiàn)各因素與問題之間的因果關(guān)系, 預(yù)測(cè)性調(diào)查, 研究市場(chǎng)資料、估計(jì)問題發(fā)展趨勢(shì),訪問法, 面談?wù){(diào)查, 靈活、談話氣氛好、資料可信度高, 成本高、人員要求嚴(yán)格、資料處理煩瑣, 電話調(diào)查, 速度快、成本低、資料處理方便, 不易取得合作、調(diào)查不夠深入, 通訊調(diào)查, 范圍廣泛、時(shí)間充裕、資料客觀真實(shí), 問卷回收率低、調(diào)查者可能誤解問卷含義,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法（按途徑分）,觀察法,可獲得敏感信息、客觀的獲得第一手資料,耗費(fèi)時(shí)間、調(diào)查范圍窄、信息局限性大,實(shí)驗(yàn)法,針對(duì)性強(qiáng)、調(diào)查深刻,范圍較小、推測(cè)中帶有主觀性,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法（按途徑分）, 普查, 數(shù)據(jù)全面、調(diào)查效果好, 耗費(fèi)人力、物力、財(cái)力，調(diào)查時(shí)間長, 重點(diǎn)調(diào)查, 選擇有代表性的個(gè)體進(jìn)行調(diào)查，節(jié)約經(jīng)濟(jì), 隨機(jī)抽樣調(diào)查, 代表性較好，但受樣本數(shù)量影響較大, 非隨機(jī)抽樣調(diào)查, 事先確定標(biāo)準(zhǔn)、有意識(shí)的抽取樣板進(jìn)行調(diào)查,市場(chǎng)調(diào)查方法（按對(duì)象范圍分）,確定調(diào)查目的和內(nèi)容,準(zhǔn)備階段,實(shí)施階段,資料處理階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查步驟,調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的原則, 善于突出重點(diǎn), 適合消費(fèi)者心理, 便于資料加工, 適當(dāng)?shù)脑O(shè)置過慮問題,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的技術(shù),市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì),問題設(shè)計(jì)類型,含義：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)獲得的信息資料， 運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化 的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)各種條件下的市場(chǎng) 發(fā)展態(tài)勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，從而為房地 產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù), 系統(tǒng)性, 科學(xué)性,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)概述,市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)概述,市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類,市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類,市場(chǎng)供給狀況的變化, 開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和開發(fā)物業(yè)的數(shù)量, 房地產(chǎn)的存量和供應(yīng)量, 宏觀決策的影響,市場(chǎng)需求狀況的變化, 購買力預(yù)測(cè), 房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)測(cè), 市場(chǎng)潛在需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容, 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其影響, 突發(fā)事件的影響, 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭發(fā)展趨勢(shì), 本企業(yè)的競(jìng)爭能力 競(jìng)爭企業(yè)的競(jìng)爭能力,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容,確定目標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法, 特爾斐法（專家意見法）,適用范圍：資料不足、不可測(cè)因素較多的長期預(yù)測(cè),特點(diǎn)：獨(dú)立性、往復(fù)性,優(yōu)缺點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間和資金、但結(jié)果帶主觀片面性,注意事項(xiàng)： 專家權(quán)威性和廣泛性 合理控制專家人數(shù)（20人為宜） 合理控制反饋時(shí)間間隔（一月為宜）,確定預(yù)測(cè)目標(biāo) 擬定預(yù)測(cè)提綱,特爾斐法工作流程流程, 集中企業(yè)各部門人員，利用歷史和現(xiàn)實(shí)材料、憑 借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，從不同工作角度共同討論房地產(chǎn)市 場(chǎng)變化趨勢(shì)，提出預(yù)測(cè)方案,優(yōu)點(diǎn)：可考慮多種非定量因素，計(jì)算簡便,缺點(diǎn)：相關(guān)人員易受市場(chǎng)形式的影響,意見集中法,時(shí)間序列法,條件： 具有完備的時(shí)間資料 資料中存在一定的趨勢(shì)且隨時(shí)間無太大變動(dòng) 影響市場(chǎng)的因素大致相同,適用范圍：短期趨勢(shì)預(yù)測(cè),時(shí)間序列簡單平均法,公式：,例：某房地產(chǎn)公司1到6月銷售額如下表，預(yù)測(cè)7月銷售額,例：假定上例中1到6月的權(quán)重為2、2、2、3、3、4、 試預(yù)測(cè)7月份的銷售額,時(shí)間序列加權(quán)平均法, 根據(jù)時(shí)間數(shù)列各期數(shù)值作出非直線長期趨 勢(shì)線的預(yù)測(cè)方法,步驟： 確定各期的期距 求相鄰期距各期的簡單平均數(shù) 將各期平均值進(jìn)行比較，求出變動(dòng)趨勢(shì) 求若干期趨勢(shì)平均數(shù) 公試：預(yù)測(cè)值最后期銷售平均量+期距最后期平均趨勢(shì)數(shù),時(shí)間序列移動(dòng)平均法,例：已知某房地產(chǎn)公司1997年1-12月銷售額如下表所 示，用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)1998年1月的銷售額,時(shí)間序列移動(dòng)平均法,時(shí)間序列移動(dòng)平均法,第一步：計(jì)算相鄰三個(gè)月銷售平均數(shù),第二步：計(jì)算變動(dòng)趨勢(shì)數(shù),第三步：計(jì)算相鄰三期變動(dòng)數(shù),第四步：計(jì)算推測(cè)98年1月的預(yù)測(cè)值,2100+3332399,處理自變量(X)和因變量(Y)之間線性關(guān)系,公式： Y=a+bX,根據(jù)最小二乘法可知：,一元線性回歸法,例：某房地產(chǎn)企業(yè)1997年到2001年的銷售情況如 下表所示，試預(yù)測(cè)2002年銷售情況,一元線性回歸法,解：,Yabt29343.2+1904t 19343.2+1904335055.2 萬元, 2002年的預(yù)測(cè)銷售額為35055.2萬元,一元線性回歸法,第三節(jié) 可行性研究案例,某國際科技城項(xiàng)目可研案例,第一部分 總論,1.1 項(xiàng)目名稱與承辦單位,1.1.1 項(xiàng)目名稱,1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位（名稱、地址、法定代表人）,1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn),1.1.4 項(xiàng)目可研報(bào)告編制單位,1.2 項(xiàng)目可研的編制依據(jù),1.3 項(xiàng)目研究的主要內(nèi)容, 項(xiàng)目提出的背景情況、建設(shè)的必要性與優(yōu)勢(shì)分析 省、市科技發(fā)展水平、項(xiàng)目資源及市場(chǎng)分析 外部技術(shù)條件及場(chǎng)址情況 項(xiàng)目功能設(shè)置與經(jīng)營方案擬定 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度人員編制和機(jī)構(gòu)設(shè)置等 項(xiàng)目投資估算、建成后的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析,項(xiàng)目研究的主要內(nèi)容,1.4 建設(shè)單位概況,1.5 建設(shè)項(xiàng)目概況,建設(shè)項(xiàng)目概況,功能設(shè)置,主樓 綜合辦公樓 試驗(yàn)樓,公寓、俱樂部 教堂、服務(wù)樓,研究生院 中學(xué) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng),建設(shè)項(xiàng)目概況,項(xiàng)目規(guī)模 總占地 24.4萬米 總建筑 41.5萬米,運(yùn)作方式, 以集團(tuán)公司為主、國內(nèi)若干家企業(yè)和投資主體組建法人制公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)、日常管理與運(yùn)營,場(chǎng)址概述,地理位置,場(chǎng)地情況,項(xiàng)目運(yùn)作方式與場(chǎng)址概述,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表, 符合產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo), 有利于提高科技水平, 有利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 有利于高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè),研究結(jié)論,研究結(jié)論,第二部分 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性, 經(jīng)濟(jì)發(fā)展從工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 西方對(duì)我技術(shù)封鎖，制約高精尖技術(shù)的發(fā)展 與俄羅斯簽訂了中俄睦鄰友好合作條約 俄羅斯國內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難,項(xiàng)目建設(shè) 背 景,項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì), 地緣、歷史、經(jīng)濟(jì)合作方面 科技教育與人才方面 與前蘇聯(lián)國家科技合作 基礎(chǔ)好 各級(jí)政府支持和政策保障,項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性,建設(shè)必要性, 實(shí)施科技興國戰(zhàn)略的需要 引進(jìn)高新技術(shù)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 是發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)、吸引科技人才的需要 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科技興省的需要,項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性,科技產(chǎn)業(yè),創(chuàng)業(yè)園 軟件園,科研成果：917 國際水平：21.2,在孵企業(yè) 350,發(fā)電設(shè)備國家 工程究研中心,國際焊 接城項(xiàng) 目,民營科技企 業(yè)：2500,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,高科技產(chǎn)業(yè)總產(chǎn) 值：116.3億 增長36.4,開發(fā)區(qū)：134.2 稅金：7.7億，增 長：33、39,省市科技發(fā)展與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,貢獻(xiàn)率：47,第三部分 項(xiàng)目資源及市場(chǎng)分析, 102項(xiàng)尖端技術(shù)掌握52項(xiàng)，其中27項(xiàng)保持世界一流水平, 高新技術(shù)集中在核技術(shù)、航空、航天、艦船、導(dǎo)彈、兵器、 電子、通訊、特種化工等, 科學(xué)院院士和通訊院士400余人、工程院院士和通訊院士 1000余人，涵蓋28個(gè)領(lǐng)域的應(yīng)用研究所4000多個(gè),前蘇聯(lián)是科技、軍事、資源大國，但是該國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)困難，人才外流嚴(yán)重，科研發(fā)展受到阻礙,前蘇聯(lián)科技與人才資源, 引進(jìn)各類專家1200多人次，各類項(xiàng)目600多項(xiàng),航天：70余名高層次專家；農(nóng)業(yè)：10相技術(shù)、300多品種 工業(yè)：已建成500多平米的聯(lián)合研究室, 目前情況,正在跟蹤：30項(xiàng)； 正在孵化：3項(xiàng)； 擬引進(jìn)：5項(xiàng)； 正在論證：9項(xiàng)；, 與俄、烏、白等國科技交流與合作已達(dá)230項(xiàng),中俄科技合作的現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析, 國家十分重視高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 技術(shù)市場(chǎng)容量非常大, 國內(nèi)高新技術(shù)長期供不應(yīng)求, 俄實(shí)用技術(shù)適合我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平, 按照市場(chǎng)需求有目的地以較低成本向國內(nèi)引進(jìn) 轉(zhuǎn)化先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，具有廣闊的市場(chǎng)前景。,市場(chǎng)分析,建設(shè)條件分析,建設(shè)地址影響因素,自然條件,建設(shè)條件分析,建設(shè)地址影響因素,社會(huì)條件,建設(shè)條件分析,建設(shè)配套條件分析,基本條件,區(qū)域現(xiàn)狀,拆遷,區(qū)內(nèi)配合條件, 雙引與儲(chǔ)備, 企業(yè)孵化器, 中介服務(wù)與培訓(xùn), 資助研究, 技術(shù)市場(chǎng),科研技術(shù)功能,第四部分 項(xiàng)目功能與經(jīng)營方案,基本功能條件平臺(tái),信息系統(tǒng)（選擇寬帶網(wǎng)系統(tǒng)營造智能化小區(qū)）,服務(wù)系統(tǒng)（按高水平智能化小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)）,網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)（建立功能完善的網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)）,商 務(wù) 平 臺(tái),服 務(wù) 體 系,項(xiàng)目功能與經(jīng)營方案,生活、辦公區(qū),綜合辦公樓,科 研 實(shí) 驗(yàn),主 樓,研 究 生 院,中 學(xué),專 家 公 寓,專家俱樂部,教 堂,運(yùn) 動(dòng) 場(chǎng),俄羅斯風(fēng)情園,配套服務(wù)設(shè)施,管 理 功 能, 成為科技城地理位置中心，并建成科技城的 “標(biāo)志建筑”,建設(shè)與設(shè)施功能,科研實(shí)驗(yàn)區(qū),根據(jù)需要設(shè)置建筑、研究實(shí)驗(yàn)設(shè)施、配套條件等,初期：盡量利用各大院校、科研院所得現(xiàn)有條件,發(fā)展期：進(jìn)一步充實(shí)和完善實(shí)驗(yàn)條件,產(chǎn)業(yè)化區(qū),不必集中建設(shè)，充分利用各開發(fā)區(qū)內(nèi)已有廠房或企業(yè) 再興建廠房作為引進(jìn)和孵化項(xiàng)目的中試與生產(chǎn)基地,建設(shè)與設(shè)施功能,區(qū)域建設(shè)規(guī)模（參見第一部分）,人才引進(jìn)目標(biāo),第一年：100名左右 第二年：200名左右 第四年：500名左右 第五年后：700800名,科研項(xiàng)目引進(jìn)目標(biāo),第一年：100項(xiàng)左右 第二年：200項(xiàng)左右 第三年后：300項(xiàng)左右,建設(shè)規(guī)模,科研成果轉(zhuǎn)讓及產(chǎn)業(yè)化目標(biāo),建設(shè)規(guī)模,項(xiàng)目宗旨,項(xiàng)目引進(jìn)對(duì)象、領(lǐng)域和范圍,引進(jìn)對(duì)象, 科研院所高水平專家, 高校博士與教授, 大企業(yè)設(shè)計(jì)局技術(shù)專家, 私企高新技術(shù)專家, 獨(dú)聯(lián)體、東歐及我國留學(xué)回國人員,項(xiàng)目運(yùn)作方式,引進(jìn)的范圍, 按地區(qū)劃分：莫斯科地區(qū)、圣彼得堡地區(qū)、遠(yuǎn)東 地區(qū)、新西伯利亞地區(qū)、烏克蘭、白俄羅斯等, 按系統(tǒng)劃分：部分俄羅斯高校、烏克蘭科學(xué)院系統(tǒng) 白俄羅斯科學(xué)院系統(tǒng)、新西伯利亞科技園系統(tǒng)、俄 羅斯國防出口公司系統(tǒng),項(xiàng)目運(yùn)作方式,項(xiàng)目運(yùn)作方式,項(xiàng)目引進(jìn) 范 圍,引進(jìn)方式, 由對(duì)口的高等學(xué)校聘請(qǐng)外籍教授 資助研究開發(fā)，成果共享 根據(jù)特殊需求引進(jìn)專項(xiàng)技術(shù)和人才,項(xiàng)目運(yùn)作方式, 微電弧等離子體氧化技術(shù) 非晶硅太陽能電池生產(chǎn)技術(shù) 電爆法生產(chǎn)納米材料的技術(shù)和設(shè)備 光催化空氣凈化裝置 新型發(fā)動(dòng)機(jī)（內(nèi)燃機(jī)） 納米陶瓷材料及其制品 陶瓷軸承及陶瓷制品 脈沖式燃?xì)忮仩t 分子束外延多室綜合體 感應(yīng)式無極氣體放電光源,首批擬引進(jìn)項(xiàng)目,第五部分 工程技術(shù)方案,主要建設(shè)內(nèi)容組成,主要建設(shè)內(nèi)容組成,總體規(guī)劃,辦公科研區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)區(qū)、公用設(shè)施,場(chǎng)地平整及道路規(guī)劃,平整場(chǎng)地：以海城街為參考標(biāo)高,道路規(guī)劃：三條主干道及若干支道、形成環(huán)形路 網(wǎng)；建兩座跨河橋,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑規(guī)劃：, 主樓、綜合辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓, 專家公寓, 外國專家俱樂部, 配套服務(wù)樓, 中俄研究生院, 哈工大附中(國際部), 物業(yè)管理樓, 地下車庫,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),綠化、美化與環(huán)境建設(shè), 總綠化面積為7.32萬平方米, 建設(shè)俄羅斯風(fēng)情園, 按功能分區(qū)分別進(jìn)行綠化、美化建設(shè), 主樓附近辦公、實(shí)驗(yàn)區(qū)是重點(diǎn)美化區(qū), 設(shè)立法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估、專利等事務(wù)所, 建立網(wǎng)絡(luò)、信息、廣告、策劃等公司, 建立物業(yè)、商服中心, 協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)等部門,服務(wù)設(shè)施建設(shè),信息、通訊、電視工程,寬帶信息系統(tǒng),高速因特網(wǎng)上網(wǎng),IP 電話和可視電話,影 視 點(diǎn) 播 業(yè) 務(wù),視 頻 會(huì) 議 系 統(tǒng),視 頻 教 育 系 統(tǒng),給水工程, 用水量：1891.84m2/h, 供水現(xiàn)狀：無完善的給水系統(tǒng), 供水方案：哈自來水公司規(guī)劃并提供接口, 新增供水設(shè)施：加壓泵站、管網(wǎng)敷設(shè)、消防供水等,排水工程, 現(xiàn)狀：無排水設(shè)施, 排水量：1600m3/h, 污水性質(zhì)：以生活用水為主, 新增排水設(shè)施,供熱工程, 熱負(fù)荷 采暖：33.2MW 熱水：20MW, 供熱規(guī)模 采暖：41.5萬M2 熱水：20萬M2, 熱換站、熱網(wǎng)的位置 熱換站：熱負(fù)荷地中心 熱網(wǎng)：采用直埋方式,供熱工程,設(shè)計(jì)原則, 集中供熱, 室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：20, 熱網(wǎng)采用間接供熱, 供熱時(shí)間：10月204月20日, 統(tǒng)一監(jiān)控、統(tǒng)一調(diào)度,供熱工程,熱換站、熱網(wǎng)功能及措施,熱換站：熱能轉(zhuǎn)換，設(shè)補(bǔ)水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，,熱網(wǎng)：直埋敷設(shè)，聚氨酯硬質(zhì)泡沫保溫管或 氰聚塑保溫管,供電工程, 用電負(fù)荷及負(fù)荷等級(jí) 用電負(fù)荷：4150KW 等級(jí)：三級(jí)，少數(shù)二級(jí), 變電所 新建 12座變電所, 供電系統(tǒng)： 放射式系統(tǒng)，埋地敷設(shè)電纜, 防雷設(shè)施： 按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì),信息、通訊、電視工程,信息服務(wù)功能平臺(tái),健康快車,股市專遞,熱門網(wǎng)站,新聞體育,電子商務(wù),文化娛樂,網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)的特點(diǎn),功能完善,結(jié)構(gòu)模塊化,操作性強(qiáng),移植性好,信息、通訊、電視工程,信息、通訊、電視工程,費(fèi) 用 查 詢,物業(yè)服務(wù) 系統(tǒng),第六部分 專篇設(shè)計(jì),環(huán)境：, 編制依據(jù)：中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法及通知等, 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀: 無污染企業(yè)、基本達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn), 主要污染物及污染源：廢水、廢氣、廢渣、噪音, 治理方案：合流制排污；減震、隔離；人工分撿、 回收部分垃圾等,節(jié)能：, 編制依據(jù), 節(jié)水、節(jié)電, 建筑節(jié)能, 選用節(jié)能材料,第六部分 專篇設(shè)計(jì),消防：, 編制依據(jù), 主要消防措施,按二級(jí)耐火極限設(shè)置 建筑物間、道路、消防回車場(chǎng)按規(guī)定設(shè)置間距 消防給水系統(tǒng)、分區(qū)設(shè)給水存儲(chǔ)和加壓系統(tǒng) 供電系統(tǒng)提供消防用電,第六部分 專篇設(shè)計(jì),第七部分 組織機(jī)構(gòu)與定員,組織機(jī)構(gòu)及工作制度, 組織機(jī)構(gòu)與系統(tǒng)原則,由 X X集團(tuán)為主， 聯(lián)合省內(nèi)十家大 型公司組成股份 公司,工作機(jī)構(gòu)及工作制度, 工作制度, 全年工作天數(shù)： 250天 日工作時(shí)間： 8小時(shí) 物業(yè)管理中心：日夜輪流值班,第七部分 組織機(jī)構(gòu)與定員, 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置,第七部分 組織機(jī)構(gòu)與定員,董事會(huì),總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,辦公室,財(cái)務(wù)室,綜合業(yè)務(wù)部,引進(jìn)中心,孵化中心,物業(yè)中心,銷售中心,股東大會(huì),定員：,項(xiàng)目定員表,第七部分 組織機(jī)構(gòu)與定員,定員：, 人員來源：優(yōu)先從各股東單位選派，其余向社會(huì)公開招聘, 人員素質(zhì)及培訓(xùn)：具有較高的文化和專業(yè)理論知識(shí)，有從 事對(duì)外工作的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)合格后，持證上崗,第七部分 組織機(jī)構(gòu)與定員,投資估算范圍和依據(jù),第八章 項(xiàng)目投資與進(jìn)度方案,投資估算 范圍,工程費(fèi)用估算依據(jù), 建筑工程費(fèi)：參照同等規(guī)模的項(xiàng)目估算, 設(shè)備購置費(fèi)：參照?qǐng)?bào)價(jià)估算, 設(shè)備安裝費(fèi)：購置費(fèi)乘以相應(yīng)比率, 配套管線：參考定額, 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：按標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)估算, 道路工程：200元/m2, 廣場(chǎng)：200元/m2, 橋涵：100萬元/座, 綠地：50元/m2,其它費(fèi)用估算依據(jù),項(xiàng)目總投資及其構(gòu)成,資金籌措（萬元）,自有資金：34532.92 某大學(xué)提供： 30000 銀行貸款： 30000 政府投入： 30000,自有資金：10968.70 申請(qǐng)貸款：16000.00,固定資產(chǎn)投資,流動(dòng)資金,資金安排計(jì)劃, 固定資產(chǎn)投資, 流動(dòng)資金投入（萬元）,13212.05,資金安排計(jì)劃,進(jìn)度安排,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表,進(jìn)度安排,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（續(xù)）,第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析, 科研開發(fā)成本,成本估算, 外購動(dòng)力,水：2.5元/m3 電：0.75元/度 采暖：30元/m2, 工資及福利費(fèi),俄羅斯專家：3000元/人.月 中方工作人員：1500元/人.月, 制造費(fèi)用,折舊：殘值率為5，建筑物20年，其他10年 修理費(fèi)：工程費(fèi)用的5 其它費(fèi)用：參照同類項(xiàng)目計(jì)算,成本估算, 銷售費(fèi)用 按銷售收入的一定比例記取, 其它管理費(fèi)用,攤銷費(fèi)：無形資產(chǎn)10年，遞延資產(chǎn)5年 工會(huì)經(jīng)費(fèi)：工資總額的2 其它費(fèi)用：按實(shí)際發(fā)生計(jì)算,成本估算,科研開發(fā)及動(dòng)力費(fèi)用 分別為16500萬元和1669.15萬元,投產(chǎn)初期的計(jì)劃建議,第三年：50 第四年：80 第五年后 100,成本估算,銷售收入及稅金,行業(yè)平均：29.74 本項(xiàng)目成本利潤率：24.74 本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年收入：60000萬元, 風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)平均利潤水平, 銷售收入及稅金,營業(yè)稅：本項(xiàng)目減免 所得稅：達(dá)產(chǎn)前兩年減免、第三到第五年為利潤總 額的16.5、五年后超過30萬元交33,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),評(píng)價(jià)指標(biāo),投資收益率 ：（年均利潤總額折舊與攤銷利息支出） /總投資10025.08,投資利稅率 ：年均利稅總額/總投資10028.98,營業(yè)收入利潤率 ：年均利稅總額/年均營業(yè)收入100 23.43,評(píng)價(jià)指標(biāo),投資回收期： N=6.24年（所等稅前） N=6.54年（所等稅后）,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： R=26.71(所得稅前) R23.17%(所得稅后),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=48773.17萬元（所等稅前） NPV=31821.8萬元（所等稅后）,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),項(xiàng)目清償能力分析,折舊及攤銷,稅 前 利 潤,還款資金,還款期： 4.4年, 由于還款期小于銀行貸款期限，所以項(xiàng) 目具有較強(qiáng)的還款能力,項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 因素分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果分析,資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),盈虧平衡分析,公式 PQ=Cf+CyQ 盈虧平衡產(chǎn)量： Q=83.7 盈虧平衡能力生產(chǎn)能力利用率： R=55.8%,按設(shè)計(jì)能力進(jìn)行生產(chǎn)和銷售，則： 盈虧平衡銷售價(jià)格： P=223.22萬元/項(xiàng),敏感性分析(%),敏感性分析表,項(xiàng)目可行性研究結(jié)論, 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到政府的大力支持，營利能力強(qiáng)，具有良好的市場(chǎng)前景，但在經(jīng)營時(shí)要注重以下幾點(diǎn)：, 發(fā)揮政府、學(xué)校積極性，給予政策和資金支持, 注重降低項(xiàng)目運(yùn)營階段的經(jīng)營成本, 高度的重視成果轉(zhuǎn)化和市場(chǎng)開發(fā),肚松衯宸/ERP鏂噡1/2001騫寸15鏈?-灝忕櫧榧犲拰ERP.files/cio.gif冩?=/ERP鏂噡1/2001騫寸15鏈?-灝忕櫧榧犲拰ERP.files/email.gif冩?A/ERP鏂噡1/2001騫寸15鏈?-灝忕櫧榧犲拰ERP.files/imgr_logo.gif冭聖杁/ERP鏂噡1/2001騫寸15鏈?-灝忕櫧榧犲拰ERP.files/logo.gif冩碝?D/ERP鏂噡1/2001騫寸15鏈?-灝忕櫧榧犲拰ERP.file