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物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南 第八部分房屋修繕管理,王利敏 2014.10.15,大家好！下午我們學(xué)習(xí)：,下午2點(diǎn)上課,物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南 我們學(xué)習(xí)第八部分-房屋管理,距上課時(shí)間還有5分鐘,第八部分 房屋的接管、維護(hù)與裝修管理 P569604,第八部分的內(nèi)容,第32章 房屋接管、維護(hù)的概述 第33章 房屋的接管驗(yàn)收 第34章 房屋的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修 第35章 房屋的裝修管理,第32章 房屋接管、維護(hù) 的概述 P569569,內(nèi)容,32.1 概述 32.2 房屋建筑管理的簡(jiǎn)述,第一講 房屋（建筑物）的概述 P569574,房屋（建筑物）分類,一、按建筑物的使用功能分類 二、按主要承重結(jié)構(gòu)材料分類 三、按建筑的結(jié)構(gòu)形式分類 四、按建筑層數(shù)分類 五、按抗震設(shè)防分類,地基是房屋建筑構(gòu)造的組成部分嗎,思考,一、按建筑物的使用功能分類,這座建筑坐落于意大利米蘭，它的設(shè)計(jì)師在其內(nèi)部種植900棵樹(shù)，5000株灌木以及10000多棵花草類植物。,二、按主要承重結(jié)構(gòu)材料分類,混凝土的耐久年限可達(dá)多少年,1問(wèn),混凝土結(jié)構(gòu)的概述,鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu) 1. 壓型鋼板與混凝土組合樓板 2. 鋼與混凝土組合梁 3. 型鋼混凝土結(jié)構(gòu) 4. 鋼管混凝土結(jié)構(gòu) 5. 外包鋼混凝土結(jié)構(gòu),建筑結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目主塔樓為超高層建筑，采用巨型鋼管混凝土斜交網(wǎng)格外筒+鋼筋混凝土內(nèi)筒的筒中筒體系和巨型鋼管混凝土斜交網(wǎng)格外筒+剪力墻結(jié)構(gòu)體系，外形如通透水晶，可抵御八度罕遇地震，創(chuàng)新了國(guó)際超高層建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),四個(gè)優(yōu)勢(shì) 筒中筒結(jié)構(gòu)體系 斜交網(wǎng)格支撐體系 結(jié)構(gòu)健康監(jiān)測(cè) 安全,占地面積：3.7萬(wàn) 總建筑面積：45.7萬(wàn) 玻璃幕墻：13.26萬(wàn) 建筑高度：440.75m （高度含停機(jī)坪） 地上層數(shù)：103層 地下層數(shù)：4層 停車位數(shù)：約1700個(gè) 電梯數(shù)量：132臺(tái) 項(xiàng)目總投資：80多億元 物業(yè)管理費(fèi)：33元/,三、按建筑的結(jié)構(gòu)形式分類,高層建筑（國(guó)內(nèi)）普遍采用哪一類結(jié)構(gòu)形式,2問(wèn),四、按建筑層數(shù)分類 （一）住宅建筑按層數(shù)分類,（二）除住宅建筑外的民用建筑按高度分類,屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房和樓梯出口小間等是否計(jì)入建筑高度和層數(shù)內(nèi),3問(wèn),建筑高度系指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度，而屋頂上的瞭望塔、水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度和層數(shù)內(nèi)。,3答,五、按建筑抗震分類 根據(jù)其使用功能及重要性，建筑抗震設(shè)防分類和設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)分為4個(gè)抗震類別。,房屋（建筑物）分等,一、按建筑的耐火程度分等 二、按建筑物性質(zhì)及耐久年限分等 三、按破壞產(chǎn)生的后果分等,一、按建筑的耐火極限分等（h）,二、按建筑物性質(zhì)及耐久年限分等 建筑物的耐久一般包括抗凍、抗熱、抗蛀、抗腐等等。,民用建筑的設(shè)計(jì)使用年限應(yīng)符合下表的規(guī)定 民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005,三、按結(jié)構(gòu)破壞產(chǎn)生的后果分等 按結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果（危機(jī)人的生命、造成經(jīng)濟(jì)損失、產(chǎn)生社會(huì)影響）嚴(yán)重性分為三級(jí)。 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí),建筑房屋的內(nèi)容,一、房屋的基本組成 二、地基和基礎(chǔ) 三、墻體 四、樓板與地面 五、陽(yáng)臺(tái)及雨蓬 六、樓梯、臺(tái)階與坡道 七、門和窗 八、屋頂,房屋建筑的“構(gòu)造”組成主要有哪些部分,4問(wèn),一、房屋建筑的構(gòu)造組成 P569,雖然房屋用途、形式、使用材料和構(gòu)造各 不相同，但其構(gòu)成主要是由： 基礎(chǔ) 墻或柱 樓地面（梁板與地面） 樓梯 屋頂 門窗等 6個(gè)部分組成,圖1 建筑構(gòu)造組成部分,建筑的構(gòu)造組成除前述六大主要部分外，建筑還有一些附屬部分，如陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、臺(tái)階等。,二、地基及基礎(chǔ)思考題答案,地基是基礎(chǔ)下面的土層，承受由基礎(chǔ)傳下的荷載，但地基不是建筑物的組成部分，它僅僅是承受建筑物荷載的土層或巖層。 地基可分為天然地基和人工地基兩大類。 基礎(chǔ)是指將結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。 按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分類： 條形基礎(chǔ)；獨(dú)立基礎(chǔ)；筏形基礎(chǔ)； 井格（交叉梁）式基礎(chǔ)；箱形基礎(chǔ)； 樁基礎(chǔ)；巖石錨桿基礎(chǔ)。,圖2 地基與基礎(chǔ)的構(gòu)成,當(dāng)建筑物地基由多層土組成時(shí)，直接與基礎(chǔ)底面接觸的土層稱為持力層，持力層以下的其他土層稱為下臥層。 對(duì)持力層的要求高于下臥層。,圖3 墻下條形基礎(chǔ),條形基礎(chǔ)往往是磚石墻下基礎(chǔ)的基本形式,當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用磚墻或石墻承重時(shí)，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置。,圖4 獨(dú)立基礎(chǔ),獨(dú)立基礎(chǔ)是柱下基礎(chǔ)的基本形式,當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)或排架結(jié)構(gòu)時(shí)，其常采用方形和矩形的 單獨(dú)基礎(chǔ)。,圖5 井格式基礎(chǔ),當(dāng)框架結(jié)構(gòu)處在地基條件較差的情況時(shí)，為增強(qiáng)建筑物的整體性能，以減少 各柱子之間產(chǎn)生的不均勻沉降，常將各柱下基礎(chǔ)沿縱、橫方向連接成一體。,圖6 筏形基礎(chǔ),當(dāng)建筑物上部荷載較大，而所在地的地基又較弱，常將墻或柱下基 礎(chǔ)連成一片，使整個(gè)建筑物的荷載承受在一塊整板上。,哪一種基礎(chǔ)具有整體剛度大，對(duì)抵抗地基的不均勻沉降有利，抗震性能好,5問(wèn),圖7 箱形基礎(chǔ),可用于承受特大荷載且需設(shè)地下室的建筑,是由鋼筋混凝土的底板、頂板和若干縱橫墻組成的，形成空心部分可以用作 地下室。它的整體剛度大，對(duì)抵抗地基的不均勻沉降有利，抗震性能好等。,圖8 樁基礎(chǔ),樁基礎(chǔ)可分為高承臺(tái)樁（橋梁、碼頭）和低承臺(tái)樁基礎(chǔ)（房屋建筑）,當(dāng)建筑場(chǎng)地淺層地基土比較軟弱，不能滿足建筑物對(duì)地基承載力和變形的 要求，又不適宜采取地基處理措施時(shí)。,地下室,設(shè)置地下室可增加一些使用面積，也可以滿足人防和地下設(shè)備層的使用需要，對(duì)高層建筑，尚可提高建筑整體抗傾覆能力。,按使用性質(zhì)分類,按埋入地下深度分類,普通 地下室,人防 地下室,全地 下室,半地 下室,地下室：室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過(guò)室內(nèi)凈高的1/2的空間。半地下室：室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過(guò)室內(nèi)凈高的1/3，且不超過(guò)1/2的空間。,圖9 地下室,采光井由 側(cè)板、底板、遮雨設(shè)施或鐵篦子組成。 一般情況，采光井底板頂面應(yīng)比窗臺(tái)低25cm30cm。底板還應(yīng)有1%3%的坡度。 采光井側(cè)墻頂面應(yīng)比室外地坪高25cm30cm,地下室,臥室、起居室（廳）、廚房不應(yīng)布置在地下室；當(dāng)布置在半地下室時(shí)，必須對(duì)采光、通風(fēng)、日照、防潮、排水及安全防護(hù)采取措施，并不得降低各項(xiàng)指標(biāo)要求（本條為強(qiáng)制性條文）。 地下室的防水等級(jí)及技術(shù)要求除應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB50108的規(guī)定外，尚應(yīng)符合下列規(guī)定： 1. 地下室應(yīng)在一處或若干處地面較低點(diǎn)設(shè)集水坑，并預(yù)留排水泵電源和排水管道； 2. 地下管道、地下管溝、地下坑井、地漏、窗井等處應(yīng)有防止涌水、倒灌的措施。 地上住宅樓、電梯間宜與地下車庫(kù)連通，并宜采取安全防盜措施。,在滿足哪些條件下，地下室只需采用防潮處理,6問(wèn),地下室的防潮 1.當(dāng)設(shè)計(jì)最高地下水位低于地下室底板300mm以上；2.且地基范圍內(nèi)的土壤及回填土無(wú)形成上層滯水可能時(shí)，地下室只需采用防潮處理。,混凝土結(jié)構(gòu),因其本身具有防潮作用，不必再做防潮處理,磚砌體結(jié)構(gòu),應(yīng)做防潮處理,圖10 地下室防潮,三、墻體,按構(gòu)成 材料分,磚墻,石墻,砌塊墻,混凝土墻,鋼筋混凝土墻,按施工方法,塊材墻,板筑墻,板材墻,磚墻的厚度 磚墻的厚度尺寸,圖11 墻體名稱,三、墻體續(xù)隔墻構(gòu)造,隔墻的作用,是分隔建筑物內(nèi)部空間的非承重內(nèi)墻，,其自重由樓板或梁來(lái)承擔(dān)，,所以隔墻應(yīng)盡量滿足輕薄、隔聲、防火、防潮和易于拆卸、安裝以及經(jīng)濟(jì)方面等要求。,常用隔墻有塊材隔墻、輕骨架隔墻和板材隔墻3種。,規(guī)范對(duì)墻體的設(shè)計(jì)有何要求,7問(wèn),對(duì)墻體的設(shè)計(jì)要求： 具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性； 滿足熱工要求，主要是考慮墻體的保溫與隔熱； 滿足隔聲要求。 聲音的傳遞有兩種形式：空氣傳聲和固體傳聲。 墻體隔聲主要隔絕空氣傳聲?？諝饴曉趬w中 的傳播途徑：一是通過(guò)墻體的縫隙和微孔傳播；二是在聲波的作用下，墻體受到震動(dòng)，聲音通 過(guò)墻體而傳播。 通常采取增加墻體密實(shí)性和厚度、加強(qiáng)墻體的 密縫處理，采用有空氣間層或多孔的墻體材料 來(lái)提高墻體的隔聲性能。,知識(shí)鏈接,住宅設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)隔聲、降噪的規(guī)定,臥室、起居室（廳）內(nèi)噪聲級(jí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：,1. 晝間臥室內(nèi)的等效連續(xù)A聲級(jí)不應(yīng)大于45dB,上述規(guī)定的室內(nèi)允許噪聲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是在關(guān)窗條件下的指標(biāo)，包括了對(duì)起居室（廳）的等效連續(xù)A聲級(jí)的在晝間和夜間的要求,2. 夜間臥室內(nèi)的等效連續(xù)A聲級(jí)不應(yīng)大于37dB,3. 起居室（廳）的等效連續(xù)A聲級(jí)不應(yīng)大于45dB,圖12 墻身防潮層位置,墻身防潮,圖13 水平防潮層的構(gòu)造做法,圖14 半磚隔墻,隔墻與承重墻拉結(jié)是為了增強(qiáng)隔墻的的穩(wěn)定性，做法在隔墻兩端應(yīng)沿墻高每500mm設(shè)26鋼筋與承重墻拉結(jié)。 為了保證磚隔墻不承重，在磚墻砌到樓板底或樓底時(shí)將磚斜砌一皮，或?qū)⒖障度拘ù蚓o，然后用砂漿添縫。,圖15 板條抹灰隔墻,考慮防 潮防水及保證踢腳線的質(zhì)量，在板條墻的下部砌35皮磚。 這種隔 墻耗費(fèi)材料多，施工復(fù)雜，濕作用多，不宜大量采用。,圖16 輕鋼龍骨石膏板隔墻,立筋面板隔墻是在木質(zhì)骨架或金屬骨架上鑲釘人造膠合板、石膏板、纖維板等其他輕質(zhì)薄板的隔墻。 這種隔墻為干作業(yè)，自重輕，可直接支撐在樓板上，施工方便，靈活多變，應(yīng)用廣泛，但隔聲效果較差。,圖17 碳化石膏板隔墻,板材隔墻是一種由條板直接裝配而成的隔墻。常見(jiàn)的有加氣混凝土板、多空石膏板、碳化石灰空心板等隔墻。 碳化石膏板隔墻，制作簡(jiǎn)單、造價(jià)較低、重量輕、干作業(yè)施工、有可加工性（可刨、鋸、釘），有一定的防火、隔音的功能。,墻體構(gòu)造組成中勒腳是起何作用的,8問(wèn),圖18 勒腳的構(gòu)造,勒腳的高度不低于500mm,圖19 混凝土散水構(gòu)造做法,散水的坡度為3% 5%，散水寬度一般為600 1000mm，同時(shí)應(yīng)比建 筑物的挑檐寬度大150 200mm，且外緣較周圍地坪高出20 50mm，防 止水回滲。,圖20 明溝構(gòu)造做法,設(shè)置明溝時(shí)必須保證溝的最小集水深度不小于150mm，以免溢水。,圖21 窗臺(tái)構(gòu)造,外墻面的飾面材料為貼面磚時(shí)，為了使墻面被雨水沖刷干凈，窗洞口部位 可設(shè)不懸挑窗臺(tái)。,圖22 磚墻平拱過(guò)梁,由普通磚側(cè)砌而成，磚應(yīng)為單數(shù)并對(duì)稱于中心向兩邊傾斜，平拱高度不 小于240mm；磚砌平拱過(guò)梁兩端下部應(yīng)深入墻內(nèi)2030mm。,該過(guò)梁適用于洞口跨度為1.2m以內(nèi)，無(wú)較大振動(dòng)荷載等的房屋,圖23 鋼筋磚過(guò)梁,鋼筋磚過(guò)梁適用于洞口跨度為1.5m以內(nèi)的建筑,圖24 鋼筋混凝土過(guò)梁,鋼筋混凝土與磚的傳熱系數(shù)那個(gè)大,9問(wèn),冷（熱）橋由于結(jié)構(gòu)上的需要，外墻中常嵌有 鋼筋混凝土柱、梁、墊塊、圈梁、過(guò)梁等構(gòu)件，鋼筋混凝土的傳熱系數(shù)大于磚的傳熱系數(shù)，熱量很容易從這些部位傳出去，因此它們的內(nèi)表面溫度比主體部分的溫度低，這些保溫性能低的部位通常稱為冷橋（或熱橋）。 為防止冷橋部分外表面結(jié)露，應(yīng)采用局部保溫措施：在寒冷地區(qū)，外墻中的鋼筋混凝土過(guò)梁可做成L形，并在外側(cè)加保溫材料； 對(duì)于框架柱，當(dāng)柱子位于外墻內(nèi)側(cè)時(shí)，可不必另作保溫層處理；當(dāng)柱子外表面與外墻平齊時(shí)，應(yīng)作保溫處理。,知識(shí)鏈接,我們常說(shuō)的伸縮縫等于變形縫嗎,10問(wèn),圖25 構(gòu)造柱的構(gòu)造,構(gòu)造柱一般設(shè)在磚砌體房屋外墻四角、錯(cuò)層部位橫墻與外縱墻交接處、較大洞口兩側(cè)、大房間內(nèi)外墻交接處、樓梯及電梯間四角。,圖26 圈梁的墻位置,必要時(shí)層層設(shè)圈梁，高層建筑、重要建筑和地震設(shè)防地區(qū)的多層建 筑物及軟弱土或不均勻地基處設(shè)置,磚混結(jié)構(gòu)中的圈梁和構(gòu)造柱不屬于建筑的承重部分結(jié)構(gòu)，而是加固設(shè)施,現(xiàn)澆鋼筋混凝土圈梁設(shè)置,變形縫的構(gòu)造,圖27 變形縫裝置,圖28 磚墻伸縮縫形式,圖29 磚墻伸縮縫構(gòu)造,圖30 樓地面伸縮縫構(gòu)造,圖31 屋頂伸縮縫構(gòu)造,圖32 墻體沉降縫構(gòu)造,圖33 墻體防震縫構(gòu)造,幕墻不是承重墻，但它要承受何種荷載,11問(wèn),玻璃幕墻以裝飾效果好，質(zhì)量輕、安裝速 度快而成為幕墻的主要形式。,幕墻構(gòu)造,幕墻是懸掛于主體結(jié)構(gòu)上的輕質(zhì)外圍護(hù)墻。幕墻不承重，,但要承受風(fēng)荷載，并通過(guò)連接件將自重和風(fēng)荷載傳給主體結(jié)構(gòu)。常見(jiàn)的幕面材料:,玻璃,金屬,輕質(zhì)混凝土掛板,天然花崗石板等幕墻,有框玻璃幕墻可現(xiàn)場(chǎng)組裝，也可以預(yù)制裝配，無(wú)框玻璃幕墻只能現(xiàn)場(chǎng)組裝。,玻璃幕墻,有框,無(wú)框,類型一 （按構(gòu)造方式）,類型二 （按施工方式）,分件式 現(xiàn)場(chǎng)組裝,單元式 預(yù)制裝配,圖34 玻璃幕墻,請(qǐng)問(wèn)樓層地面的基本構(gòu)造層宜為,12問(wèn),四、樓地面（國(guó)標(biāo)）,樓層地面的基本構(gòu)造層宜為面層和樓板，當(dāng)?shù)讓拥孛婊驑敲娴幕緲?gòu)造不能滿足使用或構(gòu)造要求時(shí)，可增設(shè)結(jié)合層、隔離層、填充層、找平層和保溫層等其他構(gòu)造層。 采暖房間的樓地面，可不采取保溫措施，但遇下列情況之一應(yīng)采取局部保溫措施。 1. 架空或懸挑部分樓層地面，直接對(duì)室外或臨非采暖房間的； 2. 嚴(yán)寒地區(qū)建筑物周邊無(wú)采暖管溝時(shí)，底層地面在外墻內(nèi)側(cè)0.501.00m范圍內(nèi)宜采取保溫措施，其傳熱阻不應(yīng)小于外墻的傳熱阻。,樓地面（樓地層）,廁浴間、廚房等受水或非腐蝕性液體經(jīng)常浸濕的樓地面應(yīng)采用防水、防滑類面層，且應(yīng)低于相鄰樓地面，并設(shè)排水坡坡向地漏；廁浴間和有防水要求的建筑地面必須設(shè)置防水隔離層；樓板四周除門洞外，應(yīng)做混凝土翻邊，其高度不應(yīng)小于120mm。 經(jīng)常有水流淌的樓地面應(yīng)低于相鄰樓地面或設(shè)門檻等擋水設(shè)施，且應(yīng)有排水措施，其樓地面應(yīng)采用不吸水、易沖洗、防滑的面層材料，并應(yīng)設(shè)置防水隔離層。,圖35 井式樓板立體圖,井式樓板的的建筑效果較好，故適用于方形或接近方形的中小禮堂、餐廳、展覽廳、會(huì)議室及公共建筑的門廳和大廳。,圖36 無(wú)梁樓板,無(wú)梁樓板具有凈空高度大，頂棚平整，采光通風(fēng)及衛(wèi)生條件均較好，施工簡(jiǎn)便等優(yōu)點(diǎn)，適用于活荷載較大的商店、書庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等建筑。,圖37 壓型鋼板組合樓板,壓型鋼板組合樓板主要由樓面層、組合板和鋼梁3部分組所構(gòu)成。 這種樓板在國(guó)外高層建筑中得到了廣泛的應(yīng)用。,五、樓梯,樓梯的組成 樓梯一般由樓梯段、平臺(tái)、欄桿與扶手三部分組成。 樓梯的類型 1.按所在位置，可分為室外樓梯和室內(nèi)樓梯兩種； 2.按使用性質(zhì)，可分為主要樓梯、鋪助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯等幾種； 3.按所用材料，可分為木樓梯、鋼樓梯、鋼筋混凝土樓梯等幾種； 4.按形式，可分為直跑式、雙跑式、雙分式、雙合式、三跑式、四跑式、曲尺式、螺旋式、圓弧式、橋式、交叉式等數(shù)種。,樓梯每個(gè)梯段的踏步不應(yīng)超 過(guò)多少級(jí)，亦不應(yīng)小于多少 級(jí),13問(wèn),圖38 樓梯的組成,每個(gè)梯段的踏步不應(yīng)超過(guò)18級(jí)，亦不應(yīng)小于3級(jí),圖39 樓梯的形式,六、陽(yáng)臺(tái)及出入口,陽(yáng)臺(tái)、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面及室外樓梯等臨空處應(yīng)設(shè)置防護(hù)欄桿。 頂層陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)雨罩（住宅），陽(yáng)臺(tái)和雨罩均應(yīng)采取有組織排水措施，雨罩及開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)應(yīng)采取防水措施。 當(dāng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有洗衣設(shè)備時(shí)應(yīng)符合下列規(guī)定： 1. 應(yīng)設(shè)置專用給、排水管線及專用地漏，陽(yáng)臺(tái)樓、地面均 應(yīng)做防水； 2. 嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)應(yīng)封閉陽(yáng)臺(tái)，并應(yīng)采取保溫措施。 位于陽(yáng)臺(tái)、外廊及開(kāi)敞樓梯平臺(tái)下部的公共出入口，應(yīng)采取防止物體墜落傷人的安全措施。 公共出入口處應(yīng)有標(biāo)識(shí)，十層及十層以上住宅的公共出入口應(yīng)設(shè)門廳。,圖40 陽(yáng)臺(tái)排水構(gòu)造,為避免落入陽(yáng)臺(tái)的雨水泛入室內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于室內(nèi)地面多少mm,14問(wèn),圖41 陽(yáng)臺(tái)與外墻的位置關(guān)系分類,為避免落入陽(yáng)臺(tái)的雨水泛入室內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于室內(nèi)地面3050mm,七、屋頂（屋面）,屋頂?shù)念愋涂煞譃槠轿蓓敗⑵挛蓓?、曲面屋頂?shù)榷喾N形式。,圖42 屋頂?shù)男问?悶頂應(yīng)設(shè)通風(fēng)口和通向悶頂?shù)臋z修人孔；悶頂內(nèi)應(yīng)有防火分隔,保溫屋頂構(gòu)造層次倒鋪法施工是先做保溫層，還是防水層,15問(wèn),圖44 保溫屋頂構(gòu)造層次,圖45 復(fù)合保溫層,圖46 設(shè)置空氣間層的保溫屋面,圖47 架空通風(fēng)隔熱屋頂,圖48 吊頂通風(fēng)隔熱構(gòu)造,圖49 蓄水屋面,圖50 種植屋面構(gòu)造,J,八、門和窗,窗外沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)的外窗，窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低 于0.90m時(shí)應(yīng)設(shè)置防護(hù)設(shè)施。嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)不宜設(shè)置凸窗。,圖51 門的開(kāi)啟方式,圖52 窗的開(kāi)啟方式,九、裝飾構(gòu)造類別,哪一類墻體飾面裝修具有耐久性好、施工方便、裝飾性強(qiáng)、質(zhì)量高、易于保潔等優(yōu)點(diǎn),16問(wèn),結(jié)構(gòu)中荷載的傳遞關(guān)系 P569,傳遞關(guān)系水平承重結(jié)構(gòu)將作用在樓板、屋頂承重結(jié)構(gòu)荷載傳遞給豎向承重結(jié)構(gòu)的墻或柱，豎向承重結(jié)構(gòu)將自身承受的荷載以及水平承重結(jié)構(gòu)傳來(lái)的荷載傳遞給基礎(chǔ)和地基。 房屋承重的基本原理： 地基基礎(chǔ)墻或柱梁板（框架結(jié)構(gòu)）,J,課間休息 10分鐘,下一節(jié)回來(lái)， 我們學(xué)習(xí)承接查驗(yàn),第二講 房屋（共用部位等）的承接查驗(yàn) 第9章 P196,房屋共用部位與共用設(shè)施 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的依據(jù),有關(guān)國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范 其他（含地方）建設(shè)工程質(zhì)量、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建房165號(hào)發(fā) 布與施行時(shí)間： 于2010年10月14日發(fā)布 自2011年01月01日起施行,物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備哪七個(gè)條件,1問(wèn),新建物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件：,條 件 一,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格取得,出具的許可或者準(zhǔn)許使用文件,規(guī)劃,消防,環(huán)保,等主管部門,最后還須經(jīng)建設(shè)主管部門備案 P3或P5,條 件 二,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具,市政公用設(shè)施設(shè)備,供水,排水,供電,供氣,供熱,通信,公共 照明,有線 電視,等,須按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,條 件 三,已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,教育,郵政,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,環(huán)衛(wèi),社區(qū)服務(wù),等公共服務(wù)設(shè)施,條 件 四,按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求,道路,綠地,物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施,條 件 五,取得使用合格證,條 件 六,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋具備接管驗(yàn)收進(jìn)行核定。核定完后填寫房屋具備接管驗(yàn)收條 件審核單,物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相 關(guān)技術(shù)資料完整齊全,條 件 七,法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)：,3.物業(yè)買賣合同,1.物業(yè)管理?xiàng)l例,2.物業(yè)承接查驗(yàn)辦法,4.臨時(shí)管理規(guī)約,5.前期物業(yè)服務(wù)合同,6.物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,7.建設(shè)單位移交的圖紙資料,8. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,物業(yè)承接查驗(yàn)的程序：,1. 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案,2. 移交有關(guān)圖紙資料,3. 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,4. 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,5. 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果,6. 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,7. 辦理物業(yè)交接手續(xù),承接查驗(yàn)實(shí)施的程序要點(diǎn),的合格證明文件。,1.核查資料,出廠,安裝,試驗(yàn),檢驗(yàn),要重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備,的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃進(jìn)行驗(yàn)收。,2.查驗(yàn)實(shí)施,按房屋共用部位,及房屋共用設(shè)施,外觀質(zhì)量、使用功能和檢測(cè)試驗(yàn)數(shù)據(jù)。,3.查驗(yàn)方法和重點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)綜合運(yùn)用,核對(duì),觀察,使用,檢測(cè),試驗(yàn)等,重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、,查驗(yàn)結(jié)論應(yīng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。,4.查驗(yàn)記錄,現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)按要求形成書面記錄,查驗(yàn)時(shí)間,項(xiàng)目名稱,查驗(yàn)范圍,存在問(wèn)題,修復(fù)情況,查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,查驗(yàn)方法,查驗(yàn)記錄應(yīng)包括：,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。,5.問(wèn)題處理,承接查驗(yàn)小組應(yīng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知建設(shè)單位,違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。,6.簽訂協(xié)議,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,承接查驗(yàn)基本情況,存在問(wèn)題,解決方法及時(shí)限,雙方權(quán)利義務(wù),協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè),房屋（建筑物）共用部位與共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的準(zhǔn)備,1. 查驗(yàn)項(xiàng)目 2. 組織準(zhǔn)備 3. 資料準(zhǔn)備 4. 編寫現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃與進(jìn)度安排,查驗(yàn)項(xiàng)目,1.房屋共用部位的查驗(yàn)項(xiàng)目： 包括房屋建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂； 房屋建筑的外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間（房）等。,2.共用設(shè)施（室外工程）的查驗(yàn)項(xiàng)目 包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、污水處理設(shè)施； 機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休 閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房。,準(zhǔn)備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立房屋共用部位及共用設(shè)施承接查驗(yàn)小組。小組成員由有資格的專業(yè)工程師、項(xiàng)目主管或領(lǐng)班等組成，會(huì)同建設(shè)單位專業(yè)技術(shù)人員，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)主管擔(dān)任組長(zhǎng)，并進(jìn)行人員分工，指定專門記錄人員，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。,資料準(zhǔn)備 1.圖紙及資料,（1）竣工圖、竣工報(bào)告。 1）竣工總平面圖； 2）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； 3）配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；,4）竣工驗(yàn)收資料： 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表； 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 勘察、設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量檢查報(bào)告，監(jiān)理單位的質(zhì)量評(píng) 估報(bào)告，施工單位的工程竣工報(bào)告； 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案等部門對(duì)單位工程 出具的認(rèn)可文件或驗(yàn)收意見(jiàn)書； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)文件。,1.圖紙及資料續(xù),（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；,（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；,（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；,未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。,（5）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。,2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,擬承接的竣工物業(yè)項(xiàng)目只 辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目是否不屬于違章建筑,2問(wèn),3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,項(xiàng)目物業(yè)資料查驗(yàn)移交表,續(xù)表,編寫現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃與進(jìn)度安排,（1）房屋共用部位及共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)范圍的分項(xiàng)劃分 1）房屋共用部位查驗(yàn)范圍的分項(xiàng)劃分 2）房屋共用設(shè)施查驗(yàn)范圍的分項(xiàng)劃分 （2）編制房屋共用部位及共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃 1）房屋共用部位現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃 2）房屋共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃,編制房屋共用部位及共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃,編制： 審核: 日期：,1.房屋共用部位或共用設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃 物業(yè)項(xiàng)目: NO： 建設(shè)單位: 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員：,承接查驗(yàn)的流程,成立接管驗(yàn)收小組,制定方案，專業(yè)分項(xiàng)分工,接管前的人員培訓(xùn)、檢驗(yàn)工具準(zhǔn)備,現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)按查驗(yàn)的范圍、內(nèi)容進(jìn)行，對(duì)存在問(wèn)題和查驗(yàn)結(jié)論形成書面記錄,匯總問(wèn)題書面通知建設(shè)單位,問(wèn)題整改,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施等,不合格,遺留問(wèn)題甩項(xiàng),合格,遺留問(wèn)題整改流程,整改問(wèn)題的匯總,書面提交建設(shè)單位,問(wèn)題整改實(shí)施,現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn),不合格項(xiàng),完善查驗(yàn)記錄，辦理交接并補(bǔ)充建檔,提示：物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。,合格項(xiàng),房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法和要求,對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的查驗(yàn)要點(diǎn)和內(nèi)容,1.外觀質(zhì)量：無(wú)傾斜，變形，剝落，開(kāi)裂，非收縮性裂紋，無(wú)筋外露，無(wú)濕漬等。,2. 房屋防水現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容和要求:,對(duì)房屋屋面的查驗(yàn)要求和方法,用觀察查驗(yàn)的方法，檢查屋面有無(wú)滲水、積水和排水系統(tǒng)是否暢通方法：在雨后或持續(xù)淋水2h后進(jìn)行，有可能作蓄水檢驗(yàn)的屋面，其蓄水時(shí)間應(yīng)在24h以上后觀察 。,卷材防水屋面的查驗(yàn)：卷材鋪貼方法和搭接順序應(yīng)符 合設(shè)計(jì)要求，搭接寬度正確，接縫嚴(yán)密，不得有皺折，鼓泡 和翹邊現(xiàn)象。,涂膜防水屋面的查驗(yàn)：涂膜防水層的厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，涂層無(wú)裂縫、皺折、流淌、鼓泡和露胎體現(xiàn)象。,對(duì)房屋屋面的查驗(yàn)要強(qiáng)和方法,剛性防水屋面的查驗(yàn)：剛性防水層表面應(yīng)平整、壓光，不起砂，不起皮，無(wú)開(kāi)裂；分隔縫應(yīng)平直，位置正確,瓦屋面的查驗(yàn)：平瓦屋面的基層應(yīng)平整、牢固，瓦片排 列整齊、平直，搭接合理，接縫嚴(yán)密，不得有殘缺瓦片,隔熱屋面的查驗(yàn)：架空屋面查隔熱制品的質(zhì)量無(wú)斷裂和露筋等缺陷/蓄水屋面蓄水至規(guī)定高度查有無(wú)滲漏現(xiàn)象/種植屋面擋墻泄水孔的留設(shè)須符合設(shè)計(jì)要求，并不得有堵塞及滲漏現(xiàn)象,屋面防水層合理使用年限最長(zhǎng)為多少年,3問(wèn),屋面防水等級(jí)和設(shè)防要求,地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收,地下工程防水等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),3.建筑變形觀測(cè)查驗(yàn) P200,（1）查看建設(shè)單位移交的有關(guān)委托測(cè)量單位的項(xiàng)目委托書、合同書及技術(shù)設(shè)計(jì)書以及測(cè)量單位提供的經(jīng)檢查驗(yàn)收合格的階段性成果或建筑變形測(cè)量全部完成后所提供的驗(yàn)收合格的綜合成果；,（2）當(dāng)查驗(yàn)期（或在使用期）發(fā)現(xiàn)建筑本身、周邊建筑及地表出現(xiàn)異常如裂縫、塌陷和滑坡等情況，必須立即報(bào)告建設(shè)單位。,建筑變形測(cè)量的內(nèi)容，分為哪三類,4問(wèn),建筑變形測(cè)量,對(duì)建筑的地基、基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)及其場(chǎng)地受各種作用力而產(chǎn)生的形狀或位置變化進(jìn)行觀測(cè)，并對(duì)觀測(cè)結(jié)果進(jìn)行處理和分析的工作。,建筑變形測(cè)量分為： 沉降、位移和特殊變形測(cè)量三類。 1.沉降測(cè)量包括建筑場(chǎng)地 沉降、基坑回彈、地基土分層沉降、建筑沉降等觀測(cè)； 2.位移測(cè)量包括建筑主體 傾斜、建筑水平位移、基坑壁側(cè)向位移、場(chǎng)地滑坡及撓度等觀測(cè)； 3.特殊變形測(cè)量包括日照 變形、風(fēng)振、裂縫及其他動(dòng)態(tài)變形測(cè)量等。,建筑變形測(cè)量規(guī)范規(guī)定 JGJ8-2007,下列建筑在施工和使用期間應(yīng)進(jìn)行變形測(cè)量（為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行）： 1.地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)的建筑； 2.復(fù)合地基或軟弱地基上的設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)的建筑； 3.加層、擴(kuò)建建筑； 4.受鄰近深基坑開(kāi)挖施工影響或受場(chǎng)地地下水等環(huán)境因素變化影響的建筑； 5.需要積累經(jīng)驗(yàn)或進(jìn)行設(shè)計(jì)反分析的建筑。,建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí),對(duì)架空層、避難層的查驗(yàn)要點(diǎn) 和內(nèi)容,通向避難層的防煙樓梯是否在避難層分隔、同層錯(cuò)位或上下層斷開(kāi)，人員須經(jīng)避難層方能上下；,查驗(yàn)消防電梯出口；（建筑高度超過(guò)100m的建筑，應(yīng)設(shè)避難層，且避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口）,兼作設(shè)備層的，設(shè)備管道是否集中布置；（封閉式避難層有否設(shè)獨(dú)立的防煙設(shè)施）,有人員正?；顒?dòng)的避難層和架高層查凈高（規(guī)范規(guī)定凈高不應(yīng)低于2 m）。,門窗、墻體、屋頂及地面完好，無(wú)滲漏、積水現(xiàn)象，照明正常，無(wú)雜物，管線安裝牢固，設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰等。,樓梯平臺(tái)上部及下部 過(guò)道處的凈高不應(yīng)小于多 少m,5問(wèn),1. 高度要求續(xù) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50096-2011,規(guī)范對(duì)汽車庫(kù)室內(nèi)最小凈高的規(guī)定,微型車、小型車最小凈高為2.20m,輕型車（2.6m）最小凈高為2.80m,中、大型、絞接客車最小凈高為3.40m,中、大型、絞接貨車最小凈高為4.20m,設(shè)置防護(hù)欄桿臨空高度在 24 m以下時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于多少m,6問(wèn),1. 高度要求續(xù) 民用建筑設(shè)計(jì)通則GB 50352-2005,雙車道路寬度不應(yīng)小于多少 m,7問(wèn),2. 規(guī)范規(guī)定有關(guān)主要項(xiàng)的寬度要求,房屋裝飾裝修的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容、方法,墻面、天花抹灰的查驗(yàn),門與窗 的查驗(yàn),吊頂 的查驗(yàn),輕質(zhì)隔墻 的查驗(yàn),飾面板（磚） 的查驗(yàn),幕墻 的查驗(yàn),涂飾 的查驗(yàn),裱糊、軟包 細(xì)部的查驗(yàn),地面鋪裝 的查驗(yàn),1. 墻面、天花抹灰的查驗(yàn)要點(diǎn),2. 門與窗的查驗(yàn)要點(diǎn),2. 查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),3. 吊頂?shù)牟轵?yàn)要點(diǎn),吊頂?shù)臉?gòu)造應(yīng)符合下列要求,4. 輕質(zhì)隔墻的查驗(yàn)要點(diǎn),采用濕作業(yè)法施工的飾面板工程，石材應(yīng)進(jìn)行何種處理,9問(wèn),飾面板的查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方法 承P205,答：采用濕作業(yè)法施工的飾面板工程，石材應(yīng)進(jìn)行防堿背涂處理。 飾面板與基體之間的灌注材料應(yīng)飽滿、密實(shí)。查驗(yàn)方法：用小錘輕擊檢查；檢查施工記錄。,5. 涂料涂飾的查驗(yàn)要點(diǎn),6. 裱糊的查驗(yàn)要點(diǎn),7. 軟包的查驗(yàn)要點(diǎn),1. 細(xì)部（包括護(hù)欄和扶手；窗簾盒、窗臺(tái)板、散熱器罩等）的查驗(yàn)。 2. 護(hù)欄和扶手的查驗(yàn)： 護(hù)欄高度、欄桿間距、安裝位置必須符合設(shè)計(jì)要求。護(hù)欄安裝必須牢固。查驗(yàn)方法：觀察；尺量檢查；手扳檢查。 護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度為5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。查驗(yàn)方法：觀察；尺量檢查；檢查產(chǎn)品合格證書和進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄。,細(xì)部的查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方法 P207,1. 地面鑲貼石材、地面磚的表觀質(zhì)量查驗(yàn)： 查驗(yàn)板塊面層在外觀質(zhì)量缺陷以目測(cè)高度為1.5m 左右俯視地坪；查驗(yàn)鑲貼面磚空鼓情況，查空鼓檢查 按梅花形布點(diǎn)，用小錘輕擊，檢查數(shù)量為板塊一半， 陽(yáng)角處全數(shù)檢查；用坡度尺、潑水查驗(yàn)地磚鑲貼的地 面有排水要求的，高差應(yīng)不小于10mm；地漏位于最 低點(diǎn)，地漏完成面標(biāo)高比周邊裝飾完成面低510mm 等。,地面鋪裝的查驗(yàn)內(nèi)容和方法,2. 木制地板的表觀質(zhì)量查驗(yàn)： 查隱蔽驗(yàn)收記錄檢查木擱柵、毛地板及地板的含 水率及木擱柵的固定；基層板（毛地板）的鋪設(shè)質(zhì) 量，用行走、耳聽(tīng)及查隱蔽驗(yàn)收記錄的方法全檢；木 地板的鋪設(shè)質(zhì)量，用行走、觀察、耳聽(tīng)及查隱蔽驗(yàn)收 記錄的方法全檢；用觀察檢查木地板及漆板表觀現(xiàn)象 等。,3. 地毯的表觀質(zhì)量查驗(yàn)： 用觀察及查隱蔽驗(yàn)收記錄查地毯的下襯墊鋪貼及地毯 拼縫質(zhì)量/觀察、手摸查表觀現(xiàn)象/用觀察方法查地毯 同其他面層連接處、收口處和墻邊、柱子周圍的質(zhì)量,設(shè)備房的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與方 法,高低壓配電房的查驗(yàn),發(fā)電機(jī)房 的查驗(yàn),電梯機(jī)房 的查驗(yàn),職能化系統(tǒng)機(jī)房的查驗(yàn),水泵等設(shè)備房的查驗(yàn),變配電房的查驗(yàn)要點(diǎn),變配電房的查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),發(fā)電機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn),發(fā)電機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),智能化系統(tǒng)機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn),規(guī)范對(duì)電纜井、管道井等的規(guī)定 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006 2006.12.01實(shí)施，以下條款為強(qiáng)制性條文,電纜井、管道井、排煙道、垃圾道等豎向管道井，應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置；其井壁應(yīng)為耐火極限不低于1.00h的不燃燒體；井壁上的檢查門應(yīng)采用丙級(jí)防火門,建筑內(nèi)的電纜井、管道井應(yīng)在每層樓板處采用不低于樓板耐火極限的不燃燒體或防火封堵材料封堵,建筑內(nèi)的電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔洞應(yīng)采用防火封堵材料封堵,智能化系統(tǒng)機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),電梯機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn),電梯機(jī)房的查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),水泵等設(shè)備房的查驗(yàn)要點(diǎn),水泵等設(shè)備房的查驗(yàn)要點(diǎn)續(xù),房屋共用設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),1.室外建筑環(huán)境 附屬建筑/室外環(huán)境,道路,人造景觀,綠地,圍墻、大門,排水溝、渠,水池,化糞池,污水井,垃圾 收集站,停車棚,人防設(shè)施,保安亭,1. 道路的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),2. 人造景觀的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),3. 綠地的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),新規(guī)范：園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范CJJ82-2012,綠化栽植或播種前應(yīng)對(duì)該地區(qū)的土壤理化性質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)分析，采取相應(yīng) 的 土壤改良、施肥和置換客土等措施，綠化栽 植土 壤有效土層厚度應(yīng) 符合下表規(guī)定：,栽植基礎(chǔ)嚴(yán)禁使用含有害成分的土壤，除有設(shè)施空間綠化等特殊隔離地帶，綠化栽植土壤有效土層下不得有不透水層,喬木的胸徑是主干高度在多少米處的樹(shù)干直徑,10問(wèn),園林綠化名詞解釋,綠化工程植物栽植質(zhì)量驗(yàn)收,單位（子單位）工程觀感質(zhì)量檢查記錄,續(xù)表 單位（子單位）工程觀感質(zhì)量檢查記錄,注：質(zhì)量評(píng)價(jià)為差的項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行返修。,單位（子單位）工程植物成活覆蓋率統(tǒng)計(jì)記錄,續(xù)表：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┕こ讨参锍苫罡采w率統(tǒng)計(jì)記錄,注：樹(shù)木花卉按株統(tǒng)計(jì)；草坪按覆蓋率統(tǒng)計(jì)。抽查項(xiàng)目由驗(yàn)收組協(xié)商確定。,4. 圍墻、大門的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),5. 水池、污水井和化糞池的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),房屋共用設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),停車 設(shè)施,垃圾 容器,物業(yè) 管理 用房,2.室外安裝,信報(bào)箱、 宣傳欄,路燈,污水處理 設(shè)施,休閑娛樂(lè)設(shè)施,消 防 設(shè) 施,安防監(jiān)控設(shè)施,路燈等設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄匯總與問(wèn)題解決,1.遺留問(wèn)題的登記確認(rèn) 對(duì)資料驗(yàn)收遺留問(wèn)題的記錄； 對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題的記錄。 2.對(duì)建設(shè)單位未能按相關(guān)規(guī)定全部移交所應(yīng)移交的資料部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位索要未移交資料的詳細(xì)清單和書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 3.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的工程遺留存在問(wèn)題的解決方法及時(shí)限，寫入與建設(shè)單位簽訂的物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中，按協(xié)議執(zhí)行。,未移交資料清單表,J,課間休息 10分鐘,下一節(jié)回來(lái)， 我們學(xué)習(xí)房屋管理,物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南 第34章 房屋的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修 P574586,接著我們學(xué)習(xí),內(nèi)容,34.1 房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修的部位 P574 34.2 房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修的標(biāo)準(zhǔn) P574575 34.3 崗位的設(shè)置及職責(zé) P575 34.4 房屋的維修及養(yǎng)護(hù) P575582 34.5 公共設(shè)施的大中修 P582586 34.6 房屋的環(huán)保及節(jié)能 P586,地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程有最低保修期限嗎 注：國(guó)務(wù)院令，建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度,1問(wèn),房屋建筑工程的最低保修期限 管P570, 房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房 間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位與施工單位約定。 建設(shè)工程的保修期，自竣工合格之日起計(jì)算。,房屋完損等級(jí)的分類 P582, 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房 房屋的完損等級(jí)分為五類,房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。問(wèn)這一描述屬于哪一類等級(jí)房屋,2問(wèn), 完好房,完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面和板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)好的房屋。, 基本完好房,基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀 基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性 的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。, 一般損壞房,一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面 局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照 管線、器具和零件有部分老化、損壞 或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更 換部件的房屋。, 嚴(yán)重?fù)p壞房,嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危 險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器 具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大 修或翻修、改建的房屋。, 危險(xiǎn)房,危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn) 構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨 時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的 房屋。,建筑物如超過(guò)合理使用年限后需要繼續(xù)使用的如何辦,3問(wèn),建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)第279號(hào)令,第四十二條規(guī)定： 建設(shè)工程在超過(guò)合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。,房屋的環(huán)保及節(jié)能 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：住宅室內(nèi)空氣污染物的活度和濃度應(yīng)符合下表規(guī)定。 住宅室內(nèi)空氣污染物限值,第35章 房屋的裝修管理 P586604,內(nèi)容,35.1 裝修管理概述 35.2 業(yè)主或使用人入住驗(yàn)收 35.3 裝修管理 35.4 裝修規(guī)則和注意事項(xiàng),一、房屋裝修管理概述,房屋裝修管理的目的 是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服 務(wù)和控制； 規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為； 協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過(guò)程 中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正； 從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全 體業(yè)主的合法權(quán)益。,房屋裝修管理面對(duì)的裝修人與風(fēng)險(xiǎn),所面對(duì)的裝修人 因缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝 修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解； 在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀 和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。 將面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn) 一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常 使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng) 險(xiǎn)的發(fā)生； 也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響 物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面等。,二、房屋裝修管理,（一） 裝修管理的依據(jù) 物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院第504號(hào)令 第四十六條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止和依法處理。,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定的禁止行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由誰(shuí)來(lái)處罰,4問(wèn),有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,第四十四條規(guī)定： 不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，,可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。,裝修管理依據(jù)續(xù),物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十三條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 住宅室內(nèi)裝修管理辦法 建設(shè)部（2002）第110號(hào) 第十六條規(guī)定：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。,有可以不申請(qǐng)辦理施工許可證 的非住宅裝飾裝修活動(dòng)，參照?qǐng)?zhí)行住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的嗎,5問(wèn),裝修管理依據(jù)續(xù),住宅室內(nèi)裝修管理辦法 第四十四條規(guī)定：工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動(dòng)可參照本辦法執(zhí)行。 第四十五條規(guī)定：住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例執(zhí)行。,（二）房屋裝飾裝修管理流程,備齊申報(bào)資料,房屋裝飾裝修申報(bào),房屋裝飾裝修登記,簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,裝飾裝修施工,竣工驗(yàn)收,建檔或存檔, 申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交的資料,房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）,申請(qǐng)人身份證件,裝飾裝修方案,變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案,涉及原有建筑、暖氣和燃?xì)獾雀膭?dòng)設(shè)計(jì)行為的，需提交有管部門的批準(zhǔn)文件和原設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案,委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件,非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明,需告知裝飾裝修工程禁止行為和注意事項(xiàng),住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為,1.未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu),2.將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間,3.擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體,4.損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果,5.其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為,裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：,1.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)， 搭建建筑物、 構(gòu)筑物,2.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，改變住宅 外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗,3.未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)，拆改供暖管道和設(shè)施,4.未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)，拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施,裝修未經(jīng)批準(zhǔn)，拆改各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備等 P586,住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)或者規(guī)范而增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)嗎,6問(wèn),住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)或者規(guī)范而增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。,6答,還有規(guī)定：,A.改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn),B.裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及前述“禁止行為”、未經(jīng)批準(zhǔn)的行為等內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān),裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)容, 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； 裝飾裝修工程的實(shí)施期限； 允許施工的時(shí)間； 廢棄物的清運(yùn)與處置； 住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； 禁止行為和注意事項(xiàng)； 管理服務(wù)費(fèi)用； 違約責(zé)任； 其他需要約定的事項(xiàng)。, 竣工驗(yàn)收, 住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后。 裝修人應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計(jì)、合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。, 住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說(shuō)明書、保修單和環(huán)保說(shuō)明書。 在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。,溫馨提示注意事項(xiàng), 提醒裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂好裝飾裝修書面合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 裝修人應(yīng)做到和要求裝飾裝修企業(yè)做到從事裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損壞公共部位和設(shè)施。 裝修人要監(jiān)督裝飾裝修企業(yè)，遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍房間及財(cái)產(chǎn)的安全。,溫馨提示注意事項(xiàng)續(xù), 監(jiān)督裝飾裝修企業(yè)從事室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)： 應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染； 所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將“廢物”堆放于垃圾道、樓道等公共區(qū)域等。 提醒裝修人對(duì)裝修后室內(nèi)空氣質(zhì)量委托有資格的檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。,房屋滲漏修繕,房屋滲漏修繕施工前，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并應(yīng)編制