西安市房地產(chǎn)與市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

西安市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研一、西安概述二、西安的政治環(huán)境三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、西安的社會(huì)環(huán)境五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究第二部分：西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析1.西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2西安市房地產(chǎn)板塊的劃分3板塊基本特征4供應(yīng)量現(xiàn)狀分析5西安房地產(chǎn)總體價(jià)格分析二、西安房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析1房地產(chǎn)主力消費(fèi)層群體構(gòu)成分析2主力消費(fèi)層的區(qū)域構(gòu)成分析3消費(fèi)意向調(diào)研4市場(chǎng)消費(fèi)力的特征總結(jié)5市場(chǎng)消費(fèi)力的發(fā)展趨勢(shì)五、地塊SWOT分析1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2劣勢(shì)分析3威脅點(diǎn)分析4機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第三部分：產(chǎn)品定位及可行性分析第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研1、 西安概述西安位于關(guān)中平原北臨渭河，地處我國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人口400萬(wàn)，是我國(guó)西北地區(qū)最大的城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的重要戰(zhàn)略地位。作為六大古都之首，西安悠久的歷史積淀和豐富的人文資源使其成為我國(guó)著名的旅游中心城市。同時(shí)，西安自建國(guó)以來就是我國(guó)重要的國(guó)防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教育基地，其綜合科技實(shí)力在全國(guó)排名第三位。高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。二、西安的政治環(huán)境1政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響城市的發(fā)展速度和水平在內(nèi)在因素很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風(fēng)，這關(guān)系到普通市民對(duì)于政府的信賴程度以及投資者對(duì)城市未來發(fā)展的信心曲江面臨的最大問題就是高速高質(zhì)的招商。西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對(duì)于西安城市建設(shè)和改造的決心以及為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力所做的努力。同時(shí)通過這幾年的建設(shè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后城市的發(fā)展極為有利。2政策法規(guī)在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中，國(guó)家將繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)。西安市政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)的政策及文件精神，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理、整頓和引導(dǎo)，表現(xiàn)為：1加大國(guó)土資源和房屋管理立法力度；2加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理；3 物業(yè)管理立法；4加大住房公積金管理透明度；5購(gòu)房契稅減半激活樓市；6加強(qiáng)規(guī)劃管理。三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位西安市是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式“三縱三橫”主體骨架中的二級(jí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。因此西安作為新亞歐大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市之一。2.西安近年經(jīng)濟(jì)狀況市生產(chǎn)總值（GDP）3241.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.5%，增速與上年持平，高于全國(guó)4.2個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增長(zhǎng)6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，增長(zhǎng)18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，增長(zhǎng)12.5%。（1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，糧食產(chǎn)量再創(chuàng)新高全年糧食總產(chǎn)量221.65萬(wàn)噸，單產(chǎn)356.5公斤/畝，糧食總產(chǎn)、單產(chǎn)雙雙創(chuàng)歷史最好水平，糧食總產(chǎn)量連續(xù)七年穩(wěn)定在180萬(wàn)噸以上。蔬菜產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高。全年蔬菜產(chǎn)量253.10萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)4.4%；水果產(chǎn)量129萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)7.8%。畜牧業(yè)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年生豬、牛、羊和家禽出欄數(shù)分別為135.96萬(wàn)頭、7.63萬(wàn)頭、22.91萬(wàn)只和1088.02萬(wàn)只，同比分別增長(zhǎng)6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉類總產(chǎn)量13.65萬(wàn)噸，增長(zhǎng)8.2%；奶類產(chǎn)量63.37萬(wàn)噸，增長(zhǎng)2.5%；蛋類產(chǎn)量12.38萬(wàn)噸，增長(zhǎng)6.1%。（2）工業(yè)生產(chǎn)快中趨穩(wěn)，企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值865.09億元，同比增長(zhǎng)19.7%。2010年以來，工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趨穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)32.1%，上半年同比增長(zhǎng)24.6%，增幅回落7.5個(gè)百分點(diǎn)，1-11月同比增長(zhǎng)19.8%，增幅較上半年回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速回落幅度連續(xù)四個(gè)月維持在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，增幅快中趨穩(wěn)。重工業(yè)增速快于輕工業(yè)。全年規(guī)模以上重工業(yè)完成增加值659.65億元，同比增長(zhǎng)21.9%，輕工業(yè)完成增加值205.44億元，增長(zhǎng)13.2%，重工業(yè)增速快于輕工業(yè)8.7個(gè)百分點(diǎn)。在工業(yè)36個(gè)大類行業(yè)中，增加值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的行業(yè)為35個(gè)，其中增長(zhǎng)較快的有：電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)同比增長(zhǎng)36.4%，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長(zhǎng)32.6%，通用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)28.8%，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)26.8%。企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)。2010年1-11月，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為228.1，同比提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別增長(zhǎng)37.7%和26.9%。虧損企業(yè)明顯減少、虧損總額顯著下降。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)虧損面比2009年同期下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)，虧損企業(yè)的虧損總額同比下降46.3%，降幅同比提高43個(gè)百分點(diǎn)。（3）固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回調(diào)投資在2009年高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)高位運(yùn)行、逐月穩(wěn)增的走勢(shì)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3250.56億元，同比增長(zhǎng)30.0%，較上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)25.2%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資3101.06億元，增長(zhǎng)31.0%，回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)26.2%。分所有制看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資1329.86億元，同比增長(zhǎng)42.5%；集體經(jīng)濟(jì)投資233.54億元，增長(zhǎng)14.6%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資1537.66億元，增長(zhǎng)24.9%。分產(chǎn)業(yè)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資39.82億元，同比增長(zhǎng)62.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資559.53億元，增長(zhǎng)16.0%，其中，工業(yè)投資501.78億元，增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資2501.71億元，增長(zhǎng)34.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回調(diào)。為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十條”、“國(guó)五條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)理性回調(diào)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資842.34億元，同比增長(zhǎng)21.0%，較上年回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積1587.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，回落36.6個(gè)百分點(diǎn)。（4）消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛，汽車類商品銷售活躍“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”及“以舊換新”等擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策的深入推進(jìn)，有效帶動(dòng)商品銷售，保持了消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1611.04億元，同比增長(zhǎng)18.9%，較上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)15.8%。分地域看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售額1544.16億元，同比增長(zhǎng)19.2%；農(nóng)村零售額66.88億元，增長(zhǎng)11.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額1431.23億元，同比增長(zhǎng)19.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額179.81億元，增長(zhǎng)15.0%。分類別看，汽車、石油及制品、建筑及裝潢材料、家具及金銀珠寶等大宗商品是2010年市場(chǎng)銷售的熱點(diǎn)商品，全年這五類商品實(shí)現(xiàn)零售額達(dá)520.47億元，同比增長(zhǎng)37.8%，對(duì)零售總額的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.8%，其中汽車類商品的貢獻(xiàn)率達(dá)到30.4%，成為拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)的主力。（5）旅游市場(chǎng)接待量穩(wěn)步增加，國(guó)際旅游高速增長(zhǎng)全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入405.18億元，同比增長(zhǎng)36.4%，較上年提高14.3個(gè)百分點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)旅游看，全年接待國(guó)內(nèi)游客突破5000萬(wàn)人次，達(dá)到5201萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)34.7%，較上年提高12.7個(gè)百分點(diǎn)。從國(guó)際旅游看，全年接待境外旅游者84.18萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)25.1%，較上年提高18.6個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入5.3億美元，增長(zhǎng)35.8%，提高27.2個(gè)百分點(diǎn)。（6）出口保持高速增長(zhǎng)，利用外資穩(wěn)步提升全市進(jìn)出口總額高速增長(zhǎng)，累計(jì)增速除6月外，其余各月均在40%以上，高于歷史同期水平。出口各月累計(jì)增速均在55%以上，其中，10月份出口增速達(dá)71.1%，創(chuàng)歷史新高。全年全市進(jìn)出口總額103.82億美元，同比增長(zhǎng)43.2%，較上年提高40.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，進(jìn)口50.65億美元，同比增長(zhǎng)29.2%，較上年回落23.2個(gè)百分點(diǎn)；出口53.17億美元，由2009年的下降25.5%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)59.5%。全年外商直接投資項(xiàng)目82個(gè)，由上年的下降35%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)26.2%，實(shí)際利用外商直接投資15.67億美元，同比增長(zhǎng)28.5%，較上年提高22.3個(gè)百分點(diǎn)。（7）城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)，農(nóng)民收入增速快于城鎮(zhèn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、促就業(yè)、建立完善企業(yè)職工工資收入增長(zhǎng)機(jī)制、加大社會(huì)保障力度等政策帶動(dòng)下，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，較上年增長(zhǎng)17.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。農(nóng)村居民收入在農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)政策、政府補(bǔ)貼力度加大和糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加、價(jià)格上漲的共同作用下快速增長(zhǎng)，全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到7750元，較上年增長(zhǎng)23.5%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)18.0%。（8）財(cái)政收支較快增長(zhǎng)，信貸投放逐步收緊全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入241.80億元，增長(zhǎng)33.3%，同比提高8.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，工商稅收收入181.12億元，同比增長(zhǎng)33.5%，占地方一般預(yù)算收入的比重達(dá)74.9%。四大主體稅種增長(zhǎng)良好，全年國(guó)內(nèi)增值稅同比增長(zhǎng)10.3%，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)39.8%，企業(yè)所得稅增長(zhǎng)35.9%，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)28.8%。財(cái)政支出迅速增長(zhǎng)。全年地方財(cái)政一般預(yù)算支出371.53億元，同比增長(zhǎng)34.2%。財(cái)政促增長(zhǎng)、重民生的支出力度不斷增強(qiáng)，全年交通運(yùn)輸支出增長(zhǎng)59.9%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長(zhǎng)50.0%，農(nóng)林水事務(wù)支出增長(zhǎng)44.9%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長(zhǎng)41.5%，教育支出增長(zhǎng)35.3%。2010年末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額6482.28億元，比年初增加1001.94億元，同比少增499.56億元；人民幣存款余額8933.23億元，比年初增加1263.03億元，同比少增521.43億元。（9）市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)上漲，食品價(jià)格漲幅高居首位2010年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲3.5%。居民消費(fèi)八大類商品及服務(wù)中，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)、煙酒及用品等六大類價(jià)格上漲，衣著、交通和通信類價(jià)格略有下降。食品價(jià)格上漲是拉動(dòng)CPI上漲的首要因素，全年食品價(jià)格上漲7.0%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。從各月運(yùn)行走勢(shì)看，上半年各月居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅基本控制在3%以內(nèi)，7月份以后居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲，11月份上漲5.9%，創(chuàng)下28個(gè)月來新高，12月份漲幅有所回落，上漲5.3%。全年工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比上漲2.3%，原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.3%。總體看來，2010年，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和上年基數(shù)逐季抬高等影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季回調(diào)，但仍處于高位，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開始回歸正常增長(zhǎng)軌道。展望2011年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的內(nèi)外環(huán)境仍較復(fù)雜，但穩(wěn)健向好的趨勢(shì)不會(huì)改變，新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施、關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的加快推進(jìn)、2011西安世界園藝博覽會(huì)的舉辦，都將推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式進(jìn)一步轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化、發(fā)展穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，為“十二五”起好步、開好局。3 西安消費(fèi)水平據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)調(diào)查結(jié)果顯示：2010年西安居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.5，不同分類項(xiàng)目呈全面上漲態(tài)勢(shì)，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲3.3，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲4.1。2010年新漲價(jià)因素影響CPI2.2個(gè)百分點(diǎn)，占62.9。2010年各月CPI同比價(jià)格均上漲，且漲幅逐漸擴(kuò)大。去年2月份，受春節(jié)影響同比價(jià)格上漲3.3，3月份節(jié)日效應(yīng)消失，漲幅回落到2.1，4月份開始同比漲幅逐漸攀升，7月份突破3，812月份連續(xù)5個(gè)月漲幅超過了4，11月份達(dá)到5.9，為全年最高，也創(chuàng)下了28個(gè)月以來的新高，12月份國(guó)家、省、市各級(jí)政府穩(wěn)定物價(jià)的各項(xiàng)政策措施效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，物價(jià)漲幅出現(xiàn)回落，CPI上漲5.3，較11月份漲幅回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。2010年，食品價(jià)格上漲7，漲幅居八大類之首，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲的貢獻(xiàn)率為65.7；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價(jià)格上漲4.8；醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲4，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲的貢獻(xiàn)率為14.3；居住類價(jià)格上漲2.7，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲的貢獻(xiàn)率為11.4，成為拉動(dòng)CPI上漲的另一重要因素；娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格上漲1；煙酒及用品類價(jià)格上漲0.7。四、西安的社會(huì)環(huán)境1歷史文化對(duì)西安的影響中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)的六大古都之一?！白怨砰L(zhǎng)安帝王都”，從三千多年前的西周起，先后有11個(gè)王朝在這里建都，歷時(shí)千年以上，經(jīng)歷了秦、漢、唐的鼎盛時(shí)期，創(chuàng)造并保留了輝煌的古代文化。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館”和宗教文化中心。從舊石器時(shí)代的遠(yuǎn)古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國(guó)革命的搖藍(lán)，歷史為西安的旅游業(yè)留下了一筆豐厚的遺產(chǎn)，將歷史文化巧妙地融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，將是未來陜西城市建設(shè)和發(fā)展的特色。2西安的人文環(huán)境西安是我國(guó)重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。就綜合科技實(shí)力而言，在中國(guó)各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國(guó)第三。但同時(shí)西安作為內(nèi)陸城市，多年來遠(yuǎn)離了沿海城市所經(jīng)歷的激烈競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又承襲了千年古都古老文明的影響，這些體現(xiàn)在西安人身上的就是一種與世無(wú)爭(zhēng)的心態(tài)和隨遇而安的生活習(xí)慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對(duì)外來的新生事物接觸較少。體現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)的建設(shè)上就表現(xiàn)為與省會(huì)城市、西北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心這一定位極為不符的滯后。3西安的人口狀況2010年調(diào)查全市常住人口為人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的人相比，十年共增加人，增長(zhǎng)14.25%，年平均增長(zhǎng)率為1.34%。全市常住人口的地區(qū)分布如下：地 區(qū)人口數(shù)（人）比重6（%）2000年2010年全市合計(jì)100100新城區(qū)7.246.96碑林區(qū)9.607.26蓮湖區(qū)8.688.25灞橋區(qū)6.807.03未央?yún)^(qū)6.339.53雁塔區(qū)10.9313.92閻良區(qū)3.243.29臨潼區(qū)8.797.74長(zhǎng)安區(qū)11.8712.79藍(lán)田縣7.706.07周至縣8.216.65戶 縣7.566.57高陵縣3.053.944 西安的交通狀況西安自古以來就是交通要道，是中國(guó)東部通往西北、西南以及西亞各國(guó)的咽喉。如今鐵路、公路、航空交織成網(wǎng)，四通八達(dá)，把西安與全國(guó)連成一體。 西安擁有全國(guó)五大微波通訊之一的干線和樞紐終端站，可與國(guó)外190多個(gè)國(guó)家地區(qū)、國(guó)內(nèi)所有的市縣直拔通話。郵電通訊和其它城市公用設(shè)施建設(shè)與現(xiàn)代國(guó)際旅游中心城市標(biāo)準(zhǔn)接軌。西安地處中國(guó)的地理中心，作為連接?xùn)|西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。2011年9月28日將開通地鐵二號(hào)線（南北方向），終點(diǎn)線離培華長(zhǎng)安校區(qū)很近，新建的地鐵三號(hào)線也經(jīng)過高新校區(qū)。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與68個(gè)國(guó)內(nèi)城市，11個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航，航線108條。2004年旅客吞吐量636萬(wàn)人次，貨郵吞吐量7.3萬(wàn)噸。西安火車站不僅是中國(guó)特等客運(yùn)站之一，而且是歐亞大陸橋在中國(guó)境內(nèi)重要站點(diǎn)，如今西安的鐵路建設(shè)已日趨成為連接長(zhǎng)江流域和隴海蘭新鐵路兩大動(dòng)脈十字網(wǎng)架的交通樞紐。公路建設(shè)形成了一個(gè)以西安為中心，貫通全省、輻射周邊省市的高等級(jí)“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有公路2800多公里，有5條國(guó)道干線通過。繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。全市擁有以市區(qū)為中心通往各旅游景點(diǎn)的道路40多條，其中旅游專線9條。全市擁有出租車1萬(wàn)多輛，用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究西安城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)將由三個(gè)方面的因素共同作用的結(jié)果來確定。第一層面：地理因素從城市發(fā)展需要來說，西安作為西北部經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心，在國(guó)家整體戰(zhàn)略布局中要起到帶動(dòng)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用，這就要求西安自身必須加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。只有不斷擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模才能達(dá)到這一需要，需要占用更多的土地資源，原有的城市規(guī)模不僅難以滿足需求，還會(huì)限制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此城市向外拓展成為必然的趨勢(shì)。西安中心城市規(guī)劃方向：形成以古城為中心，以三環(huán)為邊界，以交通軸為導(dǎo)向，以功能組團(tuán)為實(shí)體，生態(tài)林帶為間隔的城市空間格局化布局結(jié)構(gòu)。發(fā)展外圍新區(qū)，降低中心密度，建立時(shí)代新城，南北拓展空間，東西延伸發(fā)展。第二層面：經(jīng)濟(jì)因素從城市經(jīng)營(yíng)的角度來看，土地的經(jīng)營(yíng)是城市運(yùn)營(yíng)的重要一環(huán)，如何使土地利潤(rùn)最大化，前期城市發(fā)展規(guī)劃就尤為重要。西安的中遠(yuǎn)期規(guī)劃體現(xiàn)了對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略構(gòu)想。第三層面：生活因素從城市運(yùn)營(yíng)方向來看，目前城市運(yùn)營(yíng)成為各城市規(guī)劃和發(fā)展的最高層次。而各地政府實(shí)際操作能力只有土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以與具有實(shí)操能力的房地產(chǎn)開發(fā)商整合，使其提升為城市運(yùn)營(yíng)商，加入到城市運(yùn)營(yíng)的行列。于是，地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃和分布成為城市規(guī)劃的直接表象。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃：西接咸陽(yáng)，東接臨潼，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個(gè)城市副中心。城市的發(fā)展軸也以沿咸陽(yáng)、戶縣、三原、藍(lán)田延伸。西面以咸陽(yáng)為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；北面以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；西南沿高新技術(shù)開發(fā)區(qū)向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸；東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍(lán)田延伸的旅游度假發(fā)展軸。結(jié)論：西安城市發(fā)展規(guī)劃將直接影響到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；城市范圍的擴(kuò)大將帶來大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，在這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)疑將會(huì)成為西安城市拓展的主力軍；在未來西安的城市建設(shè)和城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)疑先行。本地和國(guó)內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司掀起新輪圈地運(yùn)動(dòng)，以求將來的發(fā)展。第二部分 西安的房地產(chǎn)調(diào)研一、 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析1. 西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況良好，兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)的支持強(qiáng)勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢(shì)頭訊猛。總體市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。住宅市場(chǎng)在快速發(fā)展的基礎(chǔ)上開始進(jìn)入大盤時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，發(fā)展前景看好。城西與城東市場(chǎng)也在快速發(fā)展。市場(chǎng)供應(yīng)量與消化量比例合理。西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況特征如下：特征一：城市南擴(kuò)戰(zhàn)略，促進(jìn)南部房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展。特征二：新北城運(yùn)動(dòng)，使城北進(jìn)入全新的發(fā)展階段特征三：浐灞河開發(fā)，啟動(dòng)城東及城北的大盤開發(fā)特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機(jī)遇。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸，尤其是對(duì)于城西及二環(huán)以內(nèi)。特征六：大盤時(shí)代的來臨，促進(jìn)西安總體市場(chǎng)的郊區(qū)化，規(guī)模化發(fā)展。特征七：長(zhǎng)安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)的形成。對(duì)大南部發(fā)展提供新動(dòng)力和互補(bǔ)。特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場(chǎng)起步晚，發(fā)展空間大，個(gè)別品牌發(fā)展極快，品牌市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)。也促使發(fā)展商意識(shí)到品牌發(fā)展，開始實(shí)行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。形成優(yōu)勢(shì)群體推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。特征九：現(xiàn)時(shí)消費(fèi)市場(chǎng)主體在于高中收入人群，導(dǎo)致銷售量與總?cè)丝诒壤^低。中低收入人群市場(chǎng)還未釋放，現(xiàn)時(shí)較高水平的價(jià)格水平將有下調(diào)空間。特征十：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定泡沫，各區(qū)域價(jià)格水平接近，目標(biāo)客戶群面向中低收入人群的項(xiàng)目缺乏，這個(gè)檔次的市場(chǎng)基本被城中村項(xiàng)目或集資房壟斷。1 西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于在建的三環(huán)路內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點(diǎn)落于南部和北部。就房地產(chǎn)的分布和城市規(guī)劃的布局來看，西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為六大板塊，分別是南部板塊，北郊板塊，東郊板塊，西郊板塊和