國內(nèi)外CBD案例研究成果及借鑒.ppt

2019/6/24,世聯(lián)地產(chǎn)CBD案例研究 成果及借鑒,謹呈：中南控股集團有限公司,2,本報告結(jié)構(gòu),國內(nèi)外CBD的研究成果,1、CBD的7大規(guī)律與模型,2、成功CBD的物業(yè)配比研究,3、成功CBD的啟動模式研究,附件：CBD典型案例研究,3,CBD的定義、形態(tài)和特征,4,CBD的定義,CBD 英文全稱為Central Business District 即中央商務(wù)區(qū) 最早產(chǎn)生于上世紀20年代的美國 現(xiàn)代大都市的CBD 是經(jīng)濟生活國際化的產(chǎn)物； 是適應生產(chǎn)力進步的結(jié)果； 同時也應是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志。,關(guān)鍵詞： 中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū),5,CBD的形態(tài),CBD的形態(tài) CBD的建筑形態(tài)：規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群； CBD的建筑功能：大量商務(wù)辦公/酒店/公寓等設(shè)施，市政 交通、通訊條件完備； CBD的職能設(shè)施：商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施 及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施； CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：經(jīng)濟運做管理中心 金融中心 生產(chǎn)服務(wù)中心,關(guān)鍵詞： 現(xiàn)代建筑群 商務(wù)設(shè)施職能 管理與服務(wù)中心,6,CBD的形態(tài),CBD對城市的作用 管理、金融、服務(wù)的創(chuàng)新使其成為 經(jīng)濟發(fā)展的核心和經(jīng)濟變革的發(fā)源地。,關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟核心,7,CBD的特征,城市CBD的八大基本特征 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導； 擁有商務(wù)空間的最高聚集度； 具有最高的交通可達性（CBD無一例外處于城市干道系統(tǒng) 的核心）； 擁有最高的地價； 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性； 具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀； 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用； 趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信 息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。,8,CBD意象,曼哈頓CBD,法國拉德方斯,9,CBD的7大規(guī)律與模型,房地產(chǎn)E網(wǎng),10,CBD規(guī)律與模型,規(guī)律1：地價與租金峰值關(guān)系,峰值地價點與租金峰值的關(guān)系 峰值地價點的周圍地帶往往成為CBD的核心， 同時也是城市最高租金匯集地。,區(qū)位經(jīng)濟法 以CBD為中心，時間距離為尺度來衡量其他各個區(qū)位與CBD的距離，來確定城市區(qū)位的優(yōu)劣。,CBD內(nèi)峰值地價與 物業(yè)承租能力模型,11,CBD規(guī)律與模型,規(guī)律2：城市功能聚集中心,CBD的三種功能聚集中心 管理和控制職能積聚 金融市場運作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚,12,CBD規(guī)律與模型,規(guī)律3：CBD開發(fā)成型時間,合理開發(fā)時間：,結(jié)論：成型的CBD建設(shè)時間在10年以上。,13,CBD規(guī)律與模型,規(guī)律4：CBD開發(fā)規(guī)模,結(jié)論：城市級別決定CBD規(guī)模。,不同級別CBD的合理規(guī)模：,14,CBD規(guī)律與模型,規(guī)律5：CBD開發(fā)強度（容積率）,單中心城市 CBD規(guī)模及容積率 比較表：,結(jié)論：單中心城市CBD開發(fā)三大規(guī)律 總用地規(guī)模多在2平方公里以下； 總建筑面積多在500萬平方米以下； 開發(fā)強度指標容積率多在2.5左右。 本地塊經(jīng)過驗證，規(guī)劃指標基本吻合此三大規(guī)律。,15,規(guī)律6：CBD開發(fā)與老城區(qū)的距離,CBD規(guī)律與模型,結(jié)論： 成功CBD與老城區(qū)的距離為46公里。,16,規(guī)律7：成熟CBD的功能結(jié)構(gòu),CBD規(guī)律與模型,17,A區(qū)高檔零售區(qū)。位于可達性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。 B區(qū)次級零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。 C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。 D區(qū)餐飲娛樂及臨時居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值，是CBD中最具活力的區(qū)位。 E區(qū)公共管理及辦公機構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。 F區(qū)居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。,CBD規(guī)律與模型,18,CBD物業(yè)功能配比,19,CBD的物業(yè)功能配比,CBD主體功能的分類：,居住空間 新區(qū)不是某一社會階層的中心區(qū)，應多元設(shè)置； 辦公空間 金融/商務(wù)/商業(yè)貿(mào)易/公寓式辦公/酒店式公寓； 商務(wù)活動 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，包括：酒店會議中心、展 覽中心、高新科技成果、高科技人才交流中心； 商業(yè)零售 從滿足住宅、商務(wù)辦公功能設(shè)置： 商業(yè)零售（平價超市、主題商場、大百貨、倉儲 購物中心等）、餐飲、酒吧娛樂等,20,CBD功能配比案例1：新宿,新宿： 30年規(guī)劃建設(shè)-金融業(yè)-9條地鐵線路 -超高層建筑群,新宿 國際成熟的CBD,21,CBD功能配比案例1：新宿,住宅辦公商業(yè) 5 52,房地產(chǎn)E網(wǎng),22,CBD功能配比案例1：新宿,5：5：2 代表國際成熟CBD發(fā)展的正確趨勢與方向。,23,CBD功能配比案例2：上海,上海 國內(nèi)較成功的CBD,上海市 CBD范圍,上海： 南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) -CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū)-集中商務(wù)區(qū)-住宅聚集區(qū),24,CBD功能配比案例2：上海,住宅辦公商業(yè) 5 72,25,CBD功能配比案例2：上海,通過比較可以看出： 1、上海CBD是以金融貿(mào)易為核心的CBD，辦公所占比例非常高； 2、商業(yè)比例稍顯不足，尤其是陸家嘴金融中心區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂功能 更顯缺乏。,26,CBD功能配比案例3：深圳,深圳 國內(nèi)成功的CBD,深圳： 九宮格-中心西區(qū)-14座高層寫字樓- 四角布置居住區(qū),27,CBD功能配比案例3：深圳,住宅辦公商業(yè) 762,居住區(qū),居住區(qū),少年宮,圖書館,市民中心,高交會館,商務(wù)辦公,商 務(wù) 辦 公,商 務(wù) 辦 公,居 住 區(qū),居 住 區(qū),28,CBD功能配比案例3：深圳,通過比較可以看出： 1、深圳CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高； 2、從長遠發(fā)展的眼光來看，商業(yè)比例相對較低，中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。,29,物業(yè)功能配比小結(jié),根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果： 結(jié)論1：新宿作為國際成熟的CBD，與本地塊無可比性，不做 參考； 結(jié)論2：上海作為國內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的CBD， 商務(wù)辦公發(fā)達，與本地塊無可比性，不做參考。,30,物業(yè)功能配比小結(jié),結(jié)論3：與深圳CBD具有可比性 體量和指標相似： 深圳CBD占地0.8公頃，建筑面積300萬平方米，與本地塊指標 相似（本地塊占地0.66公頃，建筑面積250萬平方米），具有 參考價值。 啟動方式相似： 深圳CBD以政府主導市政設(shè)施、發(fā)展會展經(jīng)濟、住宅啟動緊隨 其后的方式進行CBD的成功啟動與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考 價值。,31,物業(yè)功能配比小結(jié),結(jié)論4： 寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。 取深圳、南通2003年GDP情況作為經(jīng)濟發(fā)展水平的 依據(jù)進行分析測算： 深圳GDP：3000億元 南通GDP：1000億元 比例 3 ：1 深圳03年寫字樓消化量：20萬平方米 南通03年寫字樓消化量：6萬平方米 比例約 3 ：1 寫字樓消化量與GDP情況存在等比關(guān)系,32,物業(yè)功能配比小結(jié),故可近似認為： 南通CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似 住宅：辦公：商業(yè) = 7 ：6：2,33,CBD的啟動模式,34,CBD的啟動模式,從以下幾個方面研究： 空間次序 功能次序 交通配合,35,CBD的啟動模式,深圳CBD平面 南區(qū)與北區(qū) 景觀綠軸 景觀干道 2條地鐵線,居住區(qū),居住區(qū),少年宮,圖書館,市民中心,高交會館,商務(wù)辦公,商 務(wù) 辦 公,商 務(wù) 辦 公,居 住 區(qū),居 住 區(qū),36,CBD的啟動模式,基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積4.13平方公里 建筑容量：總建筑面積為750平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口26萬，居住人口7.7萬,1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992001,深圳CBD 建設(shè)次序,進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動,37,CBD的啟動模式,深圳CBD啟動模式成功的案例,開發(fā)的空間次序：由CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè) 開發(fā)的功能次序： 住宅-高交會館-城建公園/江蘇大廈-市民中心 /國商-寫字樓/酒店/市政六大工程/中心區(qū)住宅/會展 交通配合：公交系統(tǒng)、地鐵,38,CBD的啟動模式,深圳CBD啟動模式成功的案例,借鑒1： 啟動物業(yè)：住宅+產(chǎn)業(yè)化公建（高交會館） 政府主導的會展經(jīng)濟將高交會館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過大量的展會人流，拉 動市場需求，帶動其他產(chǎn)業(yè)。 本項目因體育會展中心建設(shè)中，與深圳中 心區(qū)的啟動有相似之處。,39,CBD的啟動模式,深圳CBD啟動模式成功的案例,借鑒2： 商業(yè)物業(yè)啟動時機不當。 商業(yè)物業(yè)形態(tài)：大型購物公園 設(shè)計失誤：外部封閉，將街鋪變?yōu)閮?nèi)街； 位置失當：位于CBD中心處，無商業(yè)氛圍； 啟動時機失當：在開發(fā)中前期啟動，無消費人流。,40,CBD的啟動模式,廣州CBD平面 東區(qū)與西區(qū) 景觀綠軸 高尚住宅區(qū) 商務(wù)區(qū)未完全形成,41,CBD的啟動模式,基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積6.6平方公里 建筑容量：總建筑面積為780平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量18萬人,1993年 1994年 1995年 19961997年 1998年 19992001,廣州CBD 建設(shè)次序,進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動,42,CBD的啟動模式,廣州CBD啟動模式,開發(fā)的空間次序：由地塊核心向四周發(fā)展 開發(fā)的功能次序： 拍賣土地/寫字樓-珠江公園/學校-住宅區(qū)/行政配套 交通配合：初期無市政交通介入,43,CBD的啟動模式,廣州CBD啟動模式,借鑒1： 空間次序失當： 從CBD核心開始啟動，交通未能及時進入； 導致與周邊建成區(qū)的關(guān)聯(lián)度微弱； 借鑒2： 功能選擇失當： 選擇寫字樓作為啟動物業(yè)，周邊并未形成商務(wù)氛圍；,44,CBD的啟動模式,廣州CBD啟動模式,借鑒3： 土地出讓失當： 1、先期將土地劃分成地塊出讓，由于劃分單元較小 （ 用地小于1萬平方米），導致開發(fā)商進入門檻低， 遲遲未進行開發(fā)。 2、土地出讓時未分級，導致土地價值未能最大化； 行政控制的一成不變的地價，未能合理市場化。,房地產(chǎn)E網(wǎng),45,CBD的啟動模式,上海CBD平面 東區(qū)為主，西區(qū)為輔 市政綠地 頂級寫字樓 高尚居住區(qū) 地鐵線,46,CBD的啟動模式,上海CBD啟動模式成功的案例,開發(fā)的空間次序：以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展 開發(fā)的功能次序： 東方明珠/浦東機場-金茂大廈/正大廣場 -國際會議中心/住宅 交通配合：地鐵,47,CBD的啟動模式,上海CBD啟動模式成功的案例,借鑒1： 啟動物業(yè)的開發(fā)次序： 以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展，與道路、交通的關(guān) 聯(lián)度較大； 借鑒2： 商業(yè)開發(fā)時機選擇失當： 正大廣場在中前期開發(fā)，缺乏消費人流支撐； 借鑒3： 東方明珠作為啟動物業(yè)： 東方明珠的昭示性和地標性帶來大量觀光人流；,48,CBD啟動模式小結(jié),綜上所述，CBD的啟動模式如下：,第一種 行政機構(gòu) + 產(chǎn)業(yè)化公建 案例研究 深圳：政府機構(gòu)遷址規(guī)劃、高交會館的展會經(jīng)濟； 東莞：行政機構(gòu)的先期建設(shè)，公建新區(qū)形象打造； 政府主導的經(jīng)濟活動帶旺新區(qū)，創(chuàng)造商務(wù)需求； 公建的明確規(guī)劃和完工迅速提升新區(qū)的形象和價值； 行政機構(gòu)在新區(qū)的啟動帶來大批人流。,49,CBD啟動模式小結(jié),綜上所述，CBD的啟動模式如下：,第二種 行政機構(gòu)+ 住宅 案例研究 合肥：政府機構(gòu)遷址新區(qū)、中檔住宅營造銷售量； 常州：行政機構(gòu)的先期建設(shè)，新區(qū)形象提升區(qū)域品 牌。 政府政府行為拉動市民信心； 住宅人氣增加新區(qū)活力。 行政機構(gòu)在新區(qū)的啟動帶來大批人流。,50,CBD啟動模式對我們的啟示,啟示1：政府的強力主導和率先進入； 啟示2：產(chǎn)業(yè)化公建可率先啟動； 啟示3：住宅需先期啟動； 啟示4：從建成區(qū)向內(nèi)擴展； 啟示5：市政交通需先期進入； 啟示6：寫字樓、酒店等宜在后期啟動； 啟示7：特別注意商業(yè)進入的時機（中后期）；,51,CBD建設(shè)啟示,52,CBD建設(shè)啟示,紐約市曼哈頓兩個CBD發(fā)展經(jīng)驗與教訓,1、逃出鬼城，沖進不夜城 華爾街地區(qū)：每晚6點之后成為“鬼城” 洛克菲勒中心：白天人潮如織，晚上歌舞升平 2、CBD的活力之源 CBD的物業(yè)多功能性，城市生活的多功能性,53,經(jīng)驗表明： 對于CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)的 活力源泉，國外最新研究表明：一個城市新 區(qū)居住規(guī)模超過40%，這個區(qū)域才能成為富 有人氣和活力的城市中心。,CBD建設(shè)啟示,54,CBD案例研究,55,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,區(qū)位：巴黎西北部，城市主軸線西端 背景：1965年 用地/建筑面積：1.6平方公里/250萬平方米 規(guī)劃就業(yè)：12萬人/1200個公司 目前規(guī)模：辦公：250萬平方米 住宅：156萬平方米 歐洲最大商業(yè)中心：10.5萬平方米 歐洲最大公交換乘中心 25萬平方米公園/露天博物館/67萬平方米步行系統(tǒng),56,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,拉德方斯廣場,拉德方斯鳥瞰圖,57,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,法國50%的大企業(yè)在此設(shè)立總部 每年200萬旅游人士 以拉德方斯巨門為標志物,可借鑒之處： 1、交通設(shè)施完善/公共建筑優(yōu)美； 2、“拉德方斯巨門”的標志性。,58,CBD案例研究,案例2：紐約曼哈頓,區(qū)位：曼哈頓島上的老城/中城/格林威治街/第五大道 背景：紐約的中心區(qū) 用地/規(guī)劃人口：57.91平方公里/150萬人 進駐企業(yè)：銀行/保險/證券交易/政府機構(gòu)等 公建設(shè)施：百老匯/中央公園/大都會歌劇院等 每年接納150萬名游客 25萬平方米公園/露天博物館/67萬平方米步行系統(tǒng),可借鑒之處： 1、CBD中寫字樓和公寓各占50%，使CBD有機發(fā)展； 2、地鐵、其他交通的入口與辦公機構(gòu)、酒店相連。,59,CBD案例研究,案例2：紐約曼哈頓,60,CBD案例研究,案例3：東京新宿,可借鑒之處： 政府機構(gòu)的遷入，促進各行業(yè)涌入CBD。,區(qū)位：東京都中心區(qū)以西，距離銀座6公里； 背景：1993年，首都形象 用地/建筑面積：4平方公里/40座超高層建筑組成建筑群 進駐企業(yè)：金融/保險/信息咨詢/零售批發(fā)/服務(wù)業(yè)等,61,新宿CBD形象,東京新都廳,Land大廈,新宿公園塔大廈,62,新宿CBD形象,建筑之間的步行立體系統(tǒng),新宿鳥瞰,房地產(chǎn)E網(wǎng),63,附件：CBD案例研究,案例4：北京,可借鑒之處： 對于由舊有區(qū)域發(fā)展而來的CBD，與周邊資源的借勢 非常重要。,區(qū)