福田8226;華強片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報告

房地產(chǎn)片區(qū)市場調(diào)研報告福田華強片區(qū)調(diào)研報告星彥地產(chǎn)顧問有限公司實習(xí)生：卓澤俊完成時間：2008-3-2華強北華強南片區(qū)研究報告目錄：一、片區(qū)范圍31、華強北區(qū)2、華強南片區(qū)：2、華強南片區(qū)：二、片區(qū)的發(fā)展定位41、華強北片區(qū)發(fā)展定位2、華強南發(fā)展定位三、片區(qū)經(jīng)濟分析41、人員構(gòu)成情況2、商業(yè)形態(tài)3、土地供應(yīng)四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究51、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析3、區(qū)域住宅市場特征五、片區(qū)房地產(chǎn)三級市場概況分析201、租金價格水平（元/平方米）2、三級地鋪分布分析六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析211、優(yōu)勢（S）2、劣勢(W)3、機遇（O）4、威脅(T)七、對本片區(qū)房地產(chǎn)市場未來的展望221、資源儲備2、產(chǎn)品策略3、價格策略一、片區(qū)范圍本片區(qū)北到紅荔路，南到濱河大道，東面到上步路，西至華富路-福田路。屬于深圳中心地帶。本片區(qū)被深南大道分成南北兩個片區(qū)，兩個片區(qū)在業(yè)態(tài)，人員構(gòu)成等方面都有很大的不同和區(qū)別。1、華強北區(qū)：1) 深圳最副盛名的商業(yè)區(qū)之一。東南亞最大的電子市場集散地，全國的專業(yè)市場，行業(yè)協(xié)會和公司最集中的地方，80萬平方米商業(yè)面積，12萬從業(yè)人員，每日近60萬人流，與北京王府井、上海南京路、廣州北京路合稱中國四大街，而華強北商業(yè)街區(qū)每平方米面積的平均營業(yè)額始終居全國第一。根據(jù)相關(guān)政府報告指出，將對華強北進行全新規(guī)劃，建成現(xiàn)代商務(wù)、電子產(chǎn)品、百貨零售、健身用品、華夏風(fēng)情美食、青春大本營、名牌精品展示、文教旅游服務(wù)共8大專業(yè)街區(qū)；同時在街區(qū)中依不同特色建立9條特色街，使華強北商業(yè)街區(qū)形成條塊分明，點線面結(jié)合的鮮明商圈形象。2) 該片區(qū)規(guī)劃較好，主要由賽格、華發(fā)、現(xiàn)代電子、中國彩電以及中航集團五大國有資產(chǎn)瓜分，街道比較整齊，形象較好。片區(qū)內(nèi)有上海賓館、賽格廣場、群星購物廣場、格蘭云天等知名物業(yè)。2、華強南片區(qū)：1) 在深南大道南面，與華強北區(qū)隔深南大道相望。在沿深南大道一側(cè)有大量的高檔寫字樓如世貿(mào)廣場、北方大廈等。然而本區(qū)整體素質(zhì)不如北區(qū)高，缺乏早期規(guī)劃，大量農(nóng)民房和早期集資房充斥其間，城市街道較窄，形象較差。一直以來華強南以其大量的居住物業(yè)作為華強北的一個輔助區(qū)域，大量華強北的私人商販、工作人員、以及公司白領(lǐng)等白天在北區(qū)上班，晚上南區(qū)住宿，形成一個互補的格局。華強南的繁榮和興旺主要依賴華強北的興旺。當(dāng)然華強北的穩(wěn)定也需要華強南的支持和襯托。2) 在本片區(qū)中深南大道兩側(cè)的繁榮程度最高，物業(yè)水平和物業(yè)的形象也是最好的，而相應(yīng)的租金水平也是最高，集中了大量的商業(yè)、電子、和大公司企業(yè)集團。由于深南大道的輻射，華強南北都相對比較繁華，而華強北因為自己的商業(yè)能量，也向外強烈的輻射，華強南就在這種雙重輻射下繁榮。二、片區(qū)的發(fā)展定位1、 華強北片區(qū)發(fā)展定位1) 華強北片區(qū)因為其一直發(fā)展的重點是電子產(chǎn)品，在深圳，一提到電子產(chǎn)品馬上就會想到華強北的賽格廣場，華強廣場等，而這兩個廣場都是在華強北的中心區(qū)域，另外，在華強北的眾多大廈中，有大量的生產(chǎn)電子產(chǎn)品的企業(yè)如賽格，華強集團，桑達科技，中航集團等，同時這里也是全國的一個電子集散地，大量的從事電子產(chǎn)品經(jīng)營與流通的商人在這里聚集。因此，深圳市政府一直把華強北往電子集散地這樣一個地位上推進。同時，由于銅鑼灣百貨、群星廣場、天虹商場、女人世界等知名商場在這里集中，商業(yè)購物十分繁榮。每天60萬的人流聚集在這樣一個小小的地方，商業(yè)機會巨大。所以，根據(jù)這樣一個自然的商業(yè)形態(tài)，政府要把華強北打造成為深圳第一商圈。2) 因此，華強北主要發(fā)展的是商業(yè)廣場物業(yè)，商住物業(yè)和寫字樓物業(yè)。片區(qū)的主要功能是商業(yè)貿(mào)易。2、華強南發(fā)展定位1) 華強南與華強北中間隔了深南大到，以及歷史的原因，華強南沒有形成華強北那樣的電子或者商業(yè)購物商業(yè)氣氛，但由于它臨近華強北，受到的輻射十分強烈，因此，一直以來，華強南都是一個偏重于居住的區(qū)域。該片區(qū)內(nèi)有上步南生活區(qū)，南園新村，福華新村等大型的生活區(qū)。同時，該區(qū)集中了早期深圳建設(shè)的大量集資房和商品房，建設(shè)銀行，工商銀行的職工宿舍就位于這個區(qū)域，同時，靠近濱河大道的大量農(nóng)民私房也在這個區(qū)域內(nèi)。大量的人集中在這個區(qū)域生活，且這些人主要就在華強北工作或者做生意。2) 因此，華強南的定位是生活娛樂等輔助功能區(qū)。三、片區(qū)經(jīng)濟分析1、人員構(gòu)成情況1) 華強北區(qū)有常住人口810萬，華強南區(qū)有58萬。在這些常住人口中，大部分是在該區(qū)域從事電子產(chǎn)品的買賣活動的私人老板，華強北商圈內(nèi)購物商場內(nèi)的私人商販，附近寫字樓里的工作人員，以及在上步和羅湖地王商圈內(nèi)的人員。在華強北區(qū)，主要就是白天在附近從事商業(yè)活動的人員，而華強南區(qū)也主要是在北去工作的人員。這些人收入中檔偏上，有些私人老板很有經(jīng)濟實力，但他們的工作和生意使他們必須留在附近居住。2) 華強南區(qū)還有部分人員是在其他地方工作，住在該區(qū)的集資房和早期商品房內(nèi)的人員。這部分人員收入屬于中檔偏下，沒有或者正在準(zhǔn)備換其他地方居住，他們有購房的需求，但可能不具備在本區(qū)購房的實力，因此，他們主要考慮到房價稍低的其它地區(qū)購房。2、商業(yè)形態(tài)1) 在華強北最多的就是電子產(chǎn)品的相關(guān)銷售、物流等行業(yè)。第二位的是商場購物。第三位是餐飲娛樂。2) 華強南主要是餐飲娛樂和服務(wù)業(yè)。3、土地供應(yīng)目前來看，本區(qū)的土地儲量不多，且基本都已經(jīng)開發(fā)。特別是華強北區(qū)，土地基本都已經(jīng)為幾大國有企業(yè)所瓜分，基本沒有可以供出讓和開發(fā)的土地儲備。而華強南區(qū)可以開發(fā)的土地也很少，以后土地提供的另一條途徑就是進行城中村改造和舊城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧1) 本片區(qū)歷史上是深圳有名的工業(yè)加工區(qū)，大量的國有企業(yè)在該片區(qū)擁有大量的廠房和工業(yè)用地，由于其位置緊鄰最先經(jīng)濟繁榮的羅湖區(qū)，所以除了工業(yè)加工區(qū)外，該區(qū)也形成了一定的居住氛圍，住宅開發(fā)也有一定的發(fā)展，在該區(qū)有東園生活片區(qū)，南園生活片區(qū)，上步南的農(nóng)民村，南華新村，以及福華新村等大型居住區(qū)，另外，建設(shè)銀行職工宿舍，工商銀行職工宿舍等集資房也位于該片區(qū)，因此住宅房地產(chǎn)在該區(qū)域一直有發(fā)展。2) 隨著城市的發(fā)展和中心地帶的不斷西移，以及政府有意識的規(guī)劃與推動，該片區(qū)逐漸成為城市的又一中心地帶。工業(yè)廠房和企業(yè)逐漸遷移出該區(qū)域，而其北區(qū)逐漸發(fā)展成為電子集散地和商業(yè)購物休閑中心，而其南區(qū)由于歷史和地理原因，一直以居住型的區(qū)域出現(xiàn)，居住氛圍越睞越濃厚，同時餐飲、娛樂等和居住密切的行業(yè)大量聚集，如南園路的繁榮等。3) 在經(jīng)濟發(fā)展和城市定位日益明確的情況下，該片區(qū)發(fā)展了大量的寫字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，如賽格廣場、群星購物廣場、中電大廈、深圳能源大廈、華強大廈、世貿(mào)廣場、天虹商場、科技大廈、北方工業(yè)大廈、電子科技大廈、華聯(lián)大廈等。同時，居住物業(yè)也有發(fā)展，格蘭晴天、都市E站、都市100、瑋鵬花園、南華花園、嘉匯花園、鼎盛時代花園等，房地產(chǎn)的發(fā)展基本與經(jīng)濟和社會發(fā)展吻合。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1) 片區(qū)主要在售住宅樓盤（皇御苑、匯港名苑、皇庭世紀(jì)本來不在華強南片區(qū)，但其離華強南片區(qū)較近，且都在濱河大道上，與我司項目華強新城存在一定的競爭關(guān)系，所以一并研究）項目名稱東方時代片區(qū)華強北地理位置華強北路，遠望數(shù)碼城對面配套設(shè)施周邊各種生活設(shè)施俱全，有會所。交通條件十分便利，深南大道，華強路有大量各種交通工具發(fā)展商東方廣場實業(yè)有限公司代理商中原物業(yè)物業(yè)管理崇德物業(yè)管理費3.98物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6000100510車位數(shù)260實用率80分布2棟22層戶型戶型建筑面積（平方米）戶數(shù)（套）戶型比例（）單房23-35153301130-44255502244.18-6866133277.2134742開盤時間040301銷售率內(nèi)部認購了200套左右價格起價10000均價13000最高價賣點華強商業(yè)最繁華的地段，便利的交通客戶類型華強北（集中于附近商廈）私人小老板和部分白領(lǐng)綜合評價該項目置身于華強北最繁華的地段，且是茂業(yè)百貨的上蓋，體現(xiàn)了樓盤的地段優(yōu)勢。定位于華強北的名片，是其高價格的另一重要保障。戶型集中于小戶型時間04.02.23時間04.02.19項目名稱城投福濱苑片區(qū)華強南地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施商場、餐飲、娛樂相當(dāng)發(fā)達，但需要步行一段距離，約5分鐘，自身有會所交通條件3，6，216，421，422，442，發(fā)展商城投集團代理商中原物業(yè)物業(yè)管理城投物業(yè)公司管理費物業(yè)規(guī)模占地面積（平方米）建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6074.3291504.80254車位數(shù)215實用率80分布2棟26層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房112268，80-841094332104，1131455742開盤時間03.11.29銷售率96價格起價5800均價7000最高價8000賣點中心公園，離上海賓館商業(yè)圈較近的距離?？蛻纛愋捅镜鼐用?，二次置業(yè)者，附近寫字樓白領(lǐng)綜合評價鬧中取靜的感覺，離中心商務(wù)區(qū)適當(dāng)?shù)木嚯x可以讓人忘記煩惱。周圍比較安靜，環(huán)境優(yōu)美，適合居家。時間04.02.23項目名稱金茂禮都片區(qū)華強北地理位置振興路和蘭光路交界處配套設(shè)施周邊有完善的生活配套。自身有會所。交通條件處于片區(qū)路上，需步行約3-5分鐘座公交車，當(dāng)離附近商廈較近發(fā)展商中國兵器裝備集團公司代理商德思勤置業(yè)物業(yè)管理陽光酒店管理費3.2物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1980330006.750780車位數(shù)180實用率76分布1棟27層，1棟32層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房23-36494631141-47258332252-623143242開盤時間03.11.1銷售率75價格起價7300均價8200最高價9100賣點地段的投資價值，酒店式服務(wù)，高貴的外觀客戶類型華強商廈的私人老板，本地以及其他片區(qū)的投資客綜合評價樓盤自身的素質(zhì)較高，硬件設(shè)施較好，有高貴的外觀，戶型瞄準(zhǔn)小戶型，大打投資牌，并推出SOLO概念，銷售看好！時間04.02.23項目名稱緯鵬花園（時代都會）片區(qū)華強北?？茖W(xué)館地理位置振中路和上步中路交界處配套設(shè)施銀行、商業(yè)購物方便，餐飲娛樂稍差交通條件華聯(lián)機場專線，34，8，12，25，發(fā)展商深圳緯鵬實業(yè)有限公司代理商世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)管理熊谷物業(yè)管理費3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)34604.724.6301794車位數(shù)794實用率80分布3棟31層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1146.8246.93359202277.777.9010766032101.26101.523592042開盤時間02.12.01銷售率90價格起價7000均價8300最高價10000賣點成熟的生活大社區(qū)，該區(qū)的大花園，便利的交通，適合居住的環(huán)境客戶類型有一定積累的以居家為主的周邊客戶，部分羅湖客戶。綜合評價有較方便的交通和較好的位置，但離華強北商圈有相對較遠的距離，投資價值不高，而大社區(qū)適合居住這個特點很明顯。時間04.02.20項目名稱皇御苑片區(qū)福田?；蕧徔诎兜乩砦恢酶Ｌ锬下泛蜑I河路交界處配套設(shè)施周邊配套極少，主要依靠自己大社區(qū)的配套和會所，相對不方便。交通條件有直接通往香港的BUS，但到深圳市區(qū)交通不便，需步行座公交車發(fā)展商皇城地產(chǎn)代理商中原地產(chǎn)物業(yè)管理國貿(mào)物業(yè)管理管理費3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)3000車位數(shù)2000實用率80分布15棟高層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房112260.48716.191650553285.9586.61,112.13-122.4213504542開盤時間銷售率80價格起價4900均價7200最高價10000賣點24小時通關(guān)，過往香港十分方便，人行天橋直接到過關(guān)大廳客戶類型香港客戶，在香港上班深圳居住的人，深港家庭綜合評價位于皇崗口岸的該項目，把主要銷售目標(biāo)定位香港客戶，營造居家氛圍，小區(qū)規(guī)模大，花園面積大，價格現(xiàn)對便宜。時間04.02.23項目名稱都市千千匯片區(qū)華強北地理位置振華路和華發(fā)北路交界處配套設(shè)施周邊屬于華強北商業(yè)繁華區(qū)，生活配套全面。自己有花園。交通條件5分鐘步行路程內(nèi)有紅荔路公交車站，深南大道公交車也多。發(fā)展商深圳桑達電子集團代理商同致業(yè)代理物業(yè)管理桑達物業(yè)管理管理費3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)4500391106.550308車位數(shù)280實用率80分布1棟U型25層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1153-6392302270-1111956032108-127311042開盤時間03.10.28銷售率85價格起價6800均價8000最高價9600賣點地段優(yōu)勢和完善的生活配套客戶類型周邊生意人和小老板，部分投資客綜合評價位于華強北核心商業(yè)圈里，離銅鑼灣百貨很近，但有一點距離，鬧中取靜，是一個理想選擇。外觀較普通，有點象宿舍，檔次不高。時間04.02.20項目名稱皇庭世紀(jì)片區(qū)福田。新區(qū)委地理位置益田路和福民路交界處配套設(shè)施小學(xué)，商場，餐飲娛樂設(shè)施全。會所與永池交通條件15，28，103 k113，202發(fā)展商恒浩投資有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理港庭物業(yè)。管理費2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)820007.31002045車位數(shù)812實用率83分布9棟2933層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1140466143022536410225032761224092042開盤時間03.09.06銷售率85價格起價6200均價7200最高價8200賣點成熟的生活配套和生活氛圍，中心區(qū)大社區(qū)，精英青年城客戶類型講求生活品質(zhì)的白領(lǐng)，企業(yè)主，高級管理人員綜合評價在當(dāng)塊片區(qū)絕對的大盤，成熟的生活配套，教育、餐飲、商業(yè)全部齊全，生活氛圍十分濃厚，是居家好地方。銷售十分火爆，樓盤定位較準(zhǔn)確。時間04.02.19項目名稱城市杰座片區(qū)華強南。上海賓館商圈地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施購物、餐飲、娛樂十分方便，自己有商場，旁邊有小學(xué)交通條件比較方便，有3，216，6總站發(fā)展商深圳市信航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理蓮花物業(yè)管理管理費2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)5000500001020416車位數(shù)210實用率82.5分布1棟32層，2棟24層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1142.1483202273.6421032106.251253042126.64210開盤時間03.10.12銷售率95價格起價6000均價7500最高價8500賣點中心公園，地段，生活配套客戶類型本地客戶以居家為主，少數(shù)投資客戶綜合評價優(yōu)美的中心公園和繁華的地段，使項目居家十分舒服和方便。戶型以1房和三房四房居多，使其客戶主要是居住客，而也可以滿足部分投資的需求。時間04.02.19項目名稱匯港名苑片區(qū)華強南地理位置濱河路和福星路交界處東配套設(shè)施自由超市、商場、美容、餐館等配套。交通條件步行不方便，由于濱河大道的阻隔使出行不方便發(fā)展商雁興房地產(chǎn)投資有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理匯港物業(yè)管理管理費物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1500車位數(shù)實用率分布戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房2375511357552245-76525353275-1004503042開盤時間銷售率價格起價6200均價7000最高價8000賣點客戶類型綜合評價該項目所處位置在濱河南，離皇崗口岸的距離比皇御苑遠，它的銷售依然比較好，其銷售策略值得我們學(xué)習(xí)。項目名稱主力戶型主力面積（平方米）均價（元/平方米）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）總戶數(shù)（戶）管理費（元/平方米）客戶特征東方時代單房、一房23-44130003000300005003.98附近商販、投資客金茂禮都單房、一房33-45.2682001980330007803.2附近商販、投資客都市千千匯一房、兩房53-11180004500391103083.5周邊客戶、投資客戶瑋鵬花園兩房77.777.9830034604.717943.5二次置業(yè)者，附近居民，華強北商人深南大道城市杰座兩房、三房73.610675005000多50000多4162.8收入相對較好，看好片區(qū)環(huán)境，附近白領(lǐng)福濱苑兩房、三房80-11370006074.3291502542.8公務(wù)員、企業(yè)主和高級管理人員皇御苑兩房、三房60.4122.4720030003.5香港客戶、深港家庭。皇庭世紀(jì)兩房53-6472008200020452.8都市白領(lǐng)、二次置業(yè)的附近居民匯港名苑兩房45-65730015003.0香港客戶60，深港家庭，附近居民合計105972) 片區(qū)住宅市場在售樓盤統(tǒng)計分析。（表1）從上表可以看出，該片區(qū)的在售樓盤分布比較均勻，華強北4個，華強南5個。競爭較為激烈，但由于華強商業(yè)圈的巨大經(jīng)濟實力和輻射能力，以上樓盤的銷售都較正常，沒有出現(xiàn)惡性的競爭和銷售十分困難的情況。幾個樣本樓盤都能實現(xiàn)比較正常的價位，可見該片區(qū)住宅市場比較穩(wěn)定，供給和需求相對較均衡，市場成熟，買賣雙方都能比較理性的作出決策。3) 片區(qū)住宅市場潛在供應(yīng)量分析：（表2）潛在供應(yīng)量一覽表項目名稱總套數(shù)發(fā)展商（代理商）地理位置物業(yè)類型燕南路88號世聯(lián)地產(chǎn)燕南路88號，與振華路交界處住宅城市公寓約340郎矩？世聯(lián)地產(chǎn)燕南路與振中路交匯處住宅華強廣場華強地產(chǎn)華強北路與二號路之間新亞洲廣場新亞洲實業(yè)華強世界后面，二號路旁中航苑中航地產(chǎn)新亞洲地塊旁商住華強新城約3100京基地產(chǎn)濱河路與華強路交界處，華強立交旁住宅通過以上的統(tǒng)計表格可以看出，在該片區(qū)，潛在的市場供應(yīng)主要集中在華強北片區(qū)，只有華強新城項目位于華強南。物業(yè)類型主要以住宅和商住為主，供應(yīng)量也較大，可以預(yù)計將來兩年該片區(qū)的住宅競爭將十分激烈，但土地存量分析我們可以看出，本地區(qū)在未來一段時間將沒有土地可以供開發(fā)，而該片區(qū)的經(jīng)濟將進一步發(fā)展，對物業(yè)的需求將持續(xù)旺盛。需求的增長和供給的相對固定，將推動該片區(qū)物業(yè)的進一步升值。因此，在短期內(nèi)競爭激烈，而長期來看幾個競爭者都會取得不錯的結(jié)局。3、區(qū)域住宅市場特征1) 戶型特征從上面表1可以看出，華強北區(qū)的戶型主要以中小戶型為主，以單房和一房作為主要戶型的項目占了3個。華強北戶型特征分析：（表3）總套數(shù)單房1房2房3房東方時代510153255667金茂禮都78049425831瑋鵬花園17943591076359都市千千匯3089219531合計33926479641368397根據(jù)上表計算，華強北片區(qū)內(nèi)在售樓盤中，兩房以及兩房以下的戶型占了絕大部分，達88.3，這和華強北地段優(yōu)勢，地價高，租金高的情況吻合，戶型較小適合投資。華強南片區(qū)戶型分析：（表4）總套數(shù)單房1房2房3房城投福濱苑254109145皇御苑300016501350皇庭世紀(jì)20456141022409城市杰座4168342135匯港名苑15007575525450合計72157577233482489根據(jù)上表的計算，華強南的在售住宅戶型中，兩房占46.4，三房占34.5，而單房和一房一共才占19.1，可見，華強南片區(qū)的住宅物業(yè)偏重于居住，投資的功能稍弱。2) 價格特征華強北價格特征（表5）起價均價最高價東方時代100001300020000金茂禮都730082009100緯鵬花園7000830010000都市千千匯680080009600平均價格7775937512175根據(jù)表1的相關(guān)數(shù)據(jù)計算可知，華強北的在售單位均價達9375元每平方米。華強南價格特征（表6）起價均價最高價城投福濱苑580070008000皇御苑4900720010000皇庭世紀(jì)620072008200城市杰座600075008500匯港名苑620070008000均價582071808540華強南片區(qū)平均的價格7240元每平方米。華強北和華強南的均價比較華強南北價格相差達2135元每平方米（9375-7240），體現(xiàn)了華強北作為商業(yè)中心地帶地價較高，租金較高等地段特征。華強北整體價格高于華強南。另外，如果結(jié)合地圖分析，可以看出，物業(yè)離深南大道的距離對房價的影響也很明顯：離深南大道越近，價格越高，越遠越低。呈現(xiàn)中間高，兩端低的特點。3) 消費者特征在本片區(qū)置業(yè)的客戶，大部分是屬于在華強北商圈工作、做生意的人，也有部分投資客戶，只有在靠近皇崗口岸附近的部分樓盤，客戶以香港人居多，如匯港名苑、皇御苑。由于目前商品房銷售中賣方有意降低置業(yè)門檻，普遍推行低首期的做法促進銷售，因此，置業(yè)者的年齡年輕化，特別是小戶型的客戶年齡更加年輕，在銷售過程中，各樓盤都注重設(shè)計適合年輕一族的產(chǎn)品和配套，酒店式的物業(yè)管理被很多樓盤使用。4) 物業(yè)特征都以高層住宅為主，且容積率都高，一般都在6左右，體現(xiàn)了該片區(qū)土地價格較高這一特征。5) 推售策略特征 華強片區(qū)的在售樓盤的推售策略大多運用低首期的方式。這種方式以前在羅 湖的小戶型使用較多，而低首期在羅湖證明是非常正確的一個推售方式，所以，被華強片區(qū)的樓盤所運用。五、片區(qū)房地產(chǎn)三級市場概況分析1、租金價格水平（元/平方米） 1房（單房）2房3房格蘭晴天3500嘉匯新城40004500-6000都市E站20004000-45005000-6500鼎盛時代55006500-8000廣業(yè)大廈150035005000都市1001800-25004000-50006000-8500瑋鵬花園150025003000-3500漾福居16002000-25002500-4000彩云居150028003500匯港名苑1300-170020003000鵬麗大廈29003000南華花園140025003500建設(shè)銀行宿舍750-13002000工商銀行宿舍600-15002000-2200南華新村6001500南園村500-7501500-2500 根據(jù)上表的租金分布情況，結(jié)合地理位置分析，深南大道兩旁物業(yè)租金最高。濱河路以南物業(yè)租金最低。2、三級地鋪分布分析 三級市場的活躍程度可以從三級地鋪的分布看出來。在華強北片區(qū)和華強南靠近世貿(mào)廣場的地方三級地鋪比較活躍，地鋪較多，交易也十分活躍，品牌地鋪和一些非正式的租賃中介都有。而在上步南路、南園路沿線，三級地鋪十分少，且供給彈性小，經(jīng)過自己的詢問，當(dāng)?shù)氐目梢怨┳饪瓦x擇的物業(yè)不多。相反的是當(dāng)?shù)赜写罅康脑缙陂_發(fā)的商品房如南園新村、南華新村等，造成這種反差的原因主要是當(dāng)?shù)胤课葑宰〉谋壤^高。六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1) 區(qū)位優(yōu)勢華強片區(qū)從深圳的整個地圖和規(guī)劃來看，屬于深圳的中心地段，而其東邊是深圳傳統(tǒng)的市中心羅湖片區(qū)，而西邊是深圳未來的中心地區(qū)，因此，本片區(qū)具有地理上銜接深圳東部和西部的功能，優(yōu)勢明顯。本身來說，華強商業(yè)圈本身的產(chǎn)業(yè)、配套十分完善，本身就是一個優(yōu)勢所在。另外，紅荔路帶來的人流車流在本區(qū)西部與深南大道匯合，使本區(qū)區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。2) 交通優(yōu)勢本片區(qū)是深圳交通最發(fā)達的地區(qū)之一。東西向紅荔路、深南大道、濱河大道三條深圳最重要的主要交通干道都經(jīng)過本區(qū)。而南北向有上步路、華強路、華富路等城市次干道穿過本區(qū)，與東西向的主要干道構(gòu)成本區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)。無論是公共交通還是自己駕駛都很方便。3) 本身配套優(yōu)勢本區(qū)屬于第二批開發(fā)的城市區(qū)域，規(guī)劃較好，各項功能較完善和合理，配套較齊全，商業(yè)、餐飲、娛樂、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等比較合理，南北兩個片區(qū)又在功能上相互補充，使本片區(qū)自成一體