2011中信地產(chǎn)投資管理制度流程培訓.ppt

中信地產(chǎn)投資管理制度流程,戰(zhàn)略發(fā)展部 2011年4月,提綱,1、投資管理基本思路 2、投資管理制度 3、投資管理審批流程 4、項目投資作業(yè)指引 5、項目投資測算模板,1、投資管理基本思路,1）二級管控下的投資管理,5,1）二級管控下的投資管理（續(xù)）,中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計 經(jīng)營決策中心,1）二級管控下的投資管理（續(xù)）,下屬城市公司定位總部授權(quán)下的項目管理中心,2）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成,戰(zhàn)略發(fā)展部,協(xié)助部門,協(xié)助部門,（戰(zhàn)略投資中心）,設(shè)計開發(fā)部,城市公司部門,總部部門,業(yè)務(wù)歸口,協(xié)助部門,協(xié)助部門,8,已進入城市，由城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項目投資評審。 新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權(quán)相應(yīng)的城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作。,3）項目拓展工作分工,2、投資管理制度,10,要點： 1）適用于公司所有擬投資開發(fā)的項目。 2）項目投資決策評審會前階段： 項目建議書（或項目簡報） 戰(zhàn)略發(fā)展部對項目的初審 相關(guān)部門預(yù)溝通 分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領(lǐng)導(dǎo)同意召開評審會,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度,11,要點： 3）項目投資決策評審會階段： 戰(zhàn)略發(fā)展部：基于企業(yè)戰(zhàn)略與市場環(huán)境，對項目的判斷 產(chǎn)品研發(fā)部：方案可行性 成本管理部：成本可控性 品牌營銷部：定位與售價的合理性 財務(wù)部：資金方案的可行性 法律部：交易方案的法律風險控制 形成會議紀要（專業(yè)部門意見與公司領(lǐng)導(dǎo)意見匯總整理）,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度（續(xù)）,12,要點： 4）項目投資決策評審會后階段： 按流程報送董事長/總裁、董事會、股東會等批準。 下發(fā)評審會會議紀要及項目投資批復(fù)文件，完成項目獲取。 項目最終取得后簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標責任書。,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度（續(xù)）,3、投資管理審批流程,14,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程,15,要點： 1）項目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標責任書為標志。 2）時間節(jié)點要求： 項目材料上報后戰(zhàn)略發(fā)展部須在2日內(nèi)予以第一次反饋（否決或補充材料）。 項目材料上報后協(xié)審部門須在3日內(nèi)將意見匯總至戰(zhàn)略發(fā)展部，統(tǒng)一反饋給上報人（第二次反饋）。,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）,16,要點： 2）時間節(jié)點要求：（續(xù)） 接到第二次反饋意見后，上報人須在3日內(nèi)按要求修改完善材料并再次上報戰(zhàn)略發(fā)展部。戰(zhàn)略發(fā)展部確認材料符合要求后上報分管領(lǐng)導(dǎo)，并抄送協(xié)審部門。 分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，戰(zhàn)略發(fā)展部在5日內(nèi)組織召開投資評審會。 評審會召開后1日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部出具會議紀要，并組織材料上報中信集團。 接到中信集團批復(fù)后2日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部擬制總部批復(fù)并正式下發(fā)。,中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）,4、項目投資作業(yè)指引,18,要點： 1）項目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標責任書為標志。 2）,項目論證階段城市評價報告,19,適用范圍： 以銷售型物業(yè)為主的二級開發(fā)項目 （土地一級開發(fā)項目參照執(zhí)行）,項目投資決策評審報告,20,項目投資決策評審報告,21,項目投資決策評審報告,22,項目投資決策評審報告,如有相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計及成本等材料可作為附件。,23,項目投資決策評審報告,撰寫要求與要點提示： 整個報告的撰寫應(yīng)客觀、真實，引用數(shù)據(jù)盡量注明出處。 項目總體概況部分應(yīng)關(guān)注大市政建設(shè)情況；對于采用股權(quán)收購形式的，應(yīng)對項目收購溢價部分的處理方式進行說明。 風險分析部分應(yīng)關(guān)注國家及當?shù)匦袠I(yè)調(diào)控政策出臺后對項目銷售的影響。 市場分析部分應(yīng)關(guān)注未來區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量、區(qū)域市場的平均去化速度和價格漲幅。 項目產(chǎn)品定位時盡可能出具項目概念性規(guī)劃方案作為指標配比的依據(jù)。 項目測算時應(yīng)關(guān)注地價款支付進度及項目現(xiàn)金流回正的時間。,24,項目投資決策評