項目管理案例分析報告

1 / 15 項目管理案例分析報告 項目管理案例分析報告應該怎么寫才好呢，不妨看看。以下是小編搜集并整理的案例分析報告有關內(nèi)容，希望在閱讀之余對大家能有所幫助 ! 項目管理案例分析報告 近年來，國內(nèi)各地方政府紛紛出臺各項優(yōu)惠政策招商引資，大力引進優(yōu)秀企業(yè)入駐，繁榮地方經(jīng)濟。這些企業(yè)在政府大幅優(yōu)惠政策下購置土地，新建廠房，力求實現(xiàn)自身的跨越式發(fā)展。但在建設過程中企業(yè)往往因為自有資金有限，所以將正在建造的建筑物設定抵押向銀行申請貸款，在建工程抵押擔保也因此成為重要的融資渠道之一。那么在操作此類擔保項目時，作為 其中參與方的擔保機構，具體受理條件有哪些，又有哪些應該注意的事項，本文將通過分析一則在建工程抵押擔保項目案例來一一闡述。 案例背景 立于 2016 年，在省內(nèi)擁有 11家連鎖店，年銷售收入過億元。為了整合超市資源配置，統(tǒng)一采購，降低成本，同時響應當?shù)卣猩桃Y號召， A 企業(yè)決定在 S 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設一處自用物流園區(qū)。于 2016 年年初以 135 萬元的優(yōu)惠價格取得了國有出讓土地平方米，并自籌資金建設廠房平方米。 2 / 15 由于 設廠房等前 期花費了大量自有資金，導致建設資金出現(xiàn)緊缺，急需尋求融資途徑。但當?shù)卣疄楸苊鈬临Y源流失情況的發(fā)生，規(guī)定必須在企業(yè)廠房及配套設施全部建設完畢并正式投入運營以后方可辦理房產(chǎn)證。企業(yè)經(jīng)營者向當?shù)囟嗉毅y行提出融資需求，銀行多以其廠房未辦理產(chǎn)權證尚無法直接辦理銀行抵押貸款為由要求其出具第三方擔保。于是 以下簡稱 “ 均信擔保公司 ”) 提出貸款擔保申請。 案例過程 在接到 信擔保公司立即安排項目人員對該企業(yè)的基本情況及當?shù)爻械恼w環(huán)境等進行了 實地考察。 企業(yè)整體經(jīng)營情況 首先，項目人員對 A 企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營情況進行了一次全面考察，但因其擁有的 11 家連鎖超市位于省內(nèi)不同地區(qū)，主要調查人員不能一一走訪，于是利用均信擔保公司服務面積廣、網(wǎng)點多的特點，請當?shù)胤止救藛T對超市經(jīng)營情況進行逐一核實，并很快得到了反饋。隨后，項目人員抽取其中 3家經(jīng)營時間在 5年以上、經(jīng)營情況較為穩(wěn)定的超市，對其銷售收入情況進行了詳細核查。通過兩次核查，項目人員基本可以判定， A 企業(yè)財務制度健全，信息記錄完整，經(jīng)營數(shù)據(jù)3 / 15 全部通過財務軟件核算，憑證清晰可查，抽查的三家超市上年 度全年銷售收入合計約 1 億元。總體分析結論認為， A 企業(yè)經(jīng)營年限較長，經(jīng)營情況穩(wěn)定，收入明晰，信用狀況良好。 反擔保措施設定 在全面了解企業(yè)經(jīng)營情況以后，項目人員又發(fā)現(xiàn) 店面全部為租賃使用，無法進行抵押，唯一自有財產(chǎn)即為在 此，該項目反擔保措施的選擇集中在了現(xiàn)有在建工程上。由于在建工程作為抵押物比較特殊，為此，項目人員在具體操作之前做了大量的資料收集工作，以探究項目的可行性。 在建工程抵押，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合 法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給銀行 (擔保機構 )作為償還貸款履行擔保的行為。 根據(jù)最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋城市房地產(chǎn)抵押管理辦法及其他法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件： 1. 在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。在物權法出臺以前，信貸客戶不得使用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其他用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔保。物權法實施以后，在建 工程抵押可以為其他債權種類設定抵4 / 15 押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。 經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。 3.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中明確規(guī)定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證 “ 三證 ” 的編號，所以，在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。 5%以上， 并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。 具體操作 在全面分析了解在建工程抵押要求以后，項目人員依照標準對 A 企業(yè)情況進行綜合分析。 1. 2. A 企業(yè)已取得土地使用證并且出具了土地出讓金發(fā)票及政府返還部分出讓金票據(jù)。 3. A 企業(yè)已取得建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證。 4.建筑工程施工許可證中明確標注有建設單位、工程名稱、建設地址、建設規(guī)模、合同價格、設計單位、施工單位、監(jiān) 理單位、合同開工日期、合同竣工日期，并且備注5 / 15 有項目經(jīng)理、技術負責人及工長姓名。 此外，項目人員還通過與施工單位進行座談，了解現(xiàn)階段工程進度及施工款交付情況： 筑工程施工許可證中標注合同價格 1640 萬元，項目人員與施工單位核實，其現(xiàn)已交付工程款 670 萬元，占比 %，符合抵押條件中對于已付工程款需占工程建設總投資的 25%以上要求。 意為其簽署保證合同，并表示如果發(fā)生代償， 對在建工程進行拍賣，同意放棄優(yōu)先受償權，避免出現(xiàn)抵押權與工程款優(yōu)先受償權之間的沖突。 經(jīng)過綜合考慮，均信擔保公司決定在施工單位簽署保證的情況下為該企業(yè)提供貸款擔保 500萬元，反擔保措施為在建工程及國有土地抵押，房屋所有權人 通過加強貸后管理，不定期走訪，及時掌握在建工程施工動態(tài)、企業(yè)經(jīng)營動態(tài)。重點關注企業(yè)后期發(fā)展建設及資金變動，有效把握項目風險。 思考與啟示 在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動、促進資金融通、解決企業(yè)融資需求等優(yōu)點，6 / 15 現(xiàn)已被 廣泛采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權證的房地產(chǎn)抵押，其法律關系較為復雜，不確定因素較多，隱含風險較大，如操作不當，很可能出現(xiàn)法律糾紛，造成擔保貸款資產(chǎn)損失。因此，通過對 A 企業(yè)在建工程貸款的項目操作，筆者認為，把控好在建工程貸款擔保風險需要重點關注以下三點： 于在建工程項目抵押物方面存在一定的風險性，所以擔保機構更需要嚴格把關，只有企業(yè)的經(jīng)營有保證，收入有保證，還款才能有保證。此外，對于A 企業(yè)這類連鎖零售企業(yè)經(jīng)營情況的掌握，需要選擇重點，以點帶面，對企業(yè)進行全 方位考察。 府房地產(chǎn)部門對于在建工程抵押要求相當嚴格，只有在建工程完成抵押登記，政府土地部門才能受理土地抵押登記。因此要求抵押權人在落實抵押登記的過程中一定要認真仔細地落實好每一個環(huán)節(jié)，作為擔保機構，更要嚴格按照要求執(zhí)行，以保障自身的權益。 于在建工程，保后跟蹤工作尤其重要，扎實做好保后監(jiān)管工作，特別要關注客戶的貸款用途及資金回籠情況，關注企業(yè)在建工程施工進度及付款進度，關注企業(yè)是否有重大的經(jīng)營變化，有效把控項目風險。 項目管理案例分析報告 項目概況 項目名稱：合川畔江綠生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 7 / 15 項目承辦單位：重慶畔江綠生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 項目法人代表： (待定 ) 項目性質：結構創(chuàng)新改造 項目地址：合川草街鎮(zhèn)玉龍村江家茶山 項目建設目標 本項目按照生態(tài)學原理和生態(tài)經(jīng)濟規(guī)律，充分利用現(xiàn)有茶山特色資源，進行結構調整，加以創(chuàng)新農(nóng)業(yè)種養(yǎng)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)觀光、采摘及休閑旅游為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目。通過技術與管理、營銷與市場的有機結合，將該項目打造成合川具有典范意義的項目，進而引領合川傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向整合化、生態(tài)化及高質高效 方向發(fā)展。本著盡到企業(yè)社會責任、輔助解決“ 三農(nóng) ” 問題，項目建設及運營過程，結合項目需求將最大限度地解決附近農(nóng)民的就業(yè)問題，提高農(nóng)民的收入，促進社會主義新農(nóng)村和諧建設。 項目改造內(nèi)容 一、養(yǎng)殖基地： (林下養(yǎng)殖 )80 畝 1、山豬養(yǎng)殖： 15畝 2、野兔養(yǎng)殖： 10畝 3、山雞養(yǎng)殖： 30畝 4、鵝養(yǎng)殖： 25畝 5、用于養(yǎng)殖配料作坊、防疫室 (可用部分現(xiàn)有房屋建筑 ) 6、其他配套設施：獨立養(yǎng)殖區(qū)域外圍圍墻 (鐵絲網(wǎng) )設8 / 15 置 ;獨立養(yǎng)殖區(qū)域電力工程 ;進入獨立養(yǎng)殖區(qū)的 便道硬化。 二、種植基地： 160畝 1、茶樹種植： 40畝 (套養(yǎng)鵝 )(保留現(xiàn)有 ) 2、沃柑種植： 30畝 (果子成熟 1 3、枇杷種植： 10畝 (套養(yǎng)山雞 )(果子成熟 4月中下旬 ) 4、桃樹種植： 20畝 (套養(yǎng)山雞 )(果子成熟 5 ) 5、果桑種植： 20畝 (套養(yǎng)野兔 )(果子成熟 4 ) 6、李子種植： 20畝 (套養(yǎng)山豬 )(果子成熟 6 ) 7、梨子種植： 10畝 (果子成熟 7 8、草莓、西瓜、蔬菜等種植： 10 (部分空置林下可 套種 ) 三、生態(tài)觀光休閑場地建設： 80畝 1、農(nóng)家樂 (含餐廳、廚房、娛樂室 )： 5畝 2、民宿 8間 (套 )： 1畝 3、辦公場地：畝 4、道路 (上山道路及林區(qū)步道 )： 10畝 5、林區(qū)觀光休憩亭 (4：畝 6、公共便廁 (4座 )： 7、停車場：畝 項目總投資、占股分配及資金籌措 一、項目投資總額： 200萬元 9 / 15 1、養(yǎng)殖：種苗 +喂料 +人工 (養(yǎng)殖數(shù)量視實際情況而定 ) 仔山豬 50頭 單價成本 200頭 基本投入 1喂料投入 (8 個月 )： 2 元 /天 /頭 80 元 /頭 4804000 元 山雞苗 (5001000只 單價 10只 基本投入1 喂料投入 (4個月 )：元 /天 /只 18元 /只 18 野兔種 50(公母 )只 總 9800元 喂料投入 (：元 /天 /只 =48元 48400元 注：種兔平均每年育 8 胎左右 ;每胎 8 只左右。此處未核小兔養(yǎng)殖。 鵝苗 200只 單價元 /只 基本投入 700喂料投入 (6個月 )：元 /天 /只 5元 45000元 人工投入： 4 人 天 =9600元 /月 另：養(yǎng)殖區(qū)圍墻 (或柵欄 )及電力設施成本預計 6合計 (按 1年 )：約 30萬 2、種植：種苗 +有機肥 +人工 沃柑 30畝：投入 7000元 /畝 210000 元 畝產(chǎn) 7000 斤 枇杷 10畝：投入 7000元 /畝 70000元 畝產(chǎn) 2000 斤 10 / 15 桃樹 20畝：投入 7000元 /畝 140000 元 畝產(chǎn) 5000 斤 果桑 20畝：投入 5000元 /畝 100000 元 畝產(chǎn) 2000 斤 李子 20畝：投入 7000元 /畝 140000 元 畝產(chǎn) 3000 斤 梨子 10畝：投入 7000元 /畝 70000元 畝產(chǎn) 8000 斤 注：每畝投入成本包含種苗、肥料和人工。 另：現(xiàn)有茶山種植果樹需平場，該筆費用預計 3 合計： (按 1年 )約 78萬 3、農(nóng)家樂 餐廳、廚房和娛樂室：前期總造價預計 50萬 4、公路及便道 1000m+5000m 預計造價： 8 萬 +6萬 =14 萬 總計： 172萬元 二、盈利股份分配比例 1、茶山基地提供方占總盈利 6%; 2、種、養(yǎng)技術參與方占總盈利 5%; 3、運營管理方占總盈利 5%; 4、投資方占總盈利 84%。 注：項目前 3年每年提取分配的利潤不超過總盈利的 50%;余下利潤滾動投資。 三、資金籌措及退資 1、公司投入現(xiàn)金 60 100萬元 ; 11 / 15 2、項目眾籌資金 100 140萬元 ; 3、投資方 3年內(nèi)不得拆除資金 ;投資滿 3 年欲拆除資金的必須提前 1個月向公司提出申請，經(jīng)批 準方可按原始投入予以退出，并結清所有前期應得分紅。 注：眾籌資金每 5萬元為一個基本股。 第二章 項目改造的必要性和可行性 項目改造的背景 原場主接手現(xiàn)有 240 畝茶山 9 年來，經(jīng)濟收益一直處于低下。 創(chuàng)新農(nóng)業(yè)成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的大趨勢，國家號召并政策支持。 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)成為休閑經(jīng)濟的很大組成部分，潛在消費市場巨大。 消費市場對健康的需求，生態(tài)種養(yǎng)農(nóng)產(chǎn)品有著廣泛的市場前景。 項目改造的必要性 有利于江家灣茶山作為防護林歷來經(jīng)濟收益不高的現(xiàn)狀。 有利于促進當?shù)芈糜谓?jīng)濟發(fā)展和帶動當?shù)剞r(nóng)民增收。 踐行國家 “ 供給側改革 ” 的政策。 項目改造的可行性 地理位置優(yōu)越 12 / 15 項目所處位置交通便利，硬化道路直通山腳 ;背靠名勝古跡釣魚城 ;距離草街鎮(zhèn)新政府辦公地點不到 2公里 ;距離合川城區(qū)車程 30分鐘內(nèi)。 基地優(yōu)勢 成熟林地 ;山巒結構改造后凸顯錯落景致。 項目改造符合國家、地方產(chǎn)業(yè)政策 林還林的改造不影響原有防護林功能，提高其價值產(chǎn)出有利于農(nóng)林業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及當?shù)囟愂?技術支持 專業(yè)技術人員以 參股模式加入，使得技術有保障，付出有回報 ;能更大程度提高技術人員的責任心。 運營管理優(yōu)勢 公司管理團隊由具有多年豐富的企業(yè) (項目 )管理及市場運營經(jīng)驗的人員組成。成員對生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展也有一定分析、把握能力 ;對健康農(nóng)產(chǎn)品的品牌化營銷有所熟悉。 第三章 運營及市場分析 現(xiàn)有市場 包含合川在內(nèi)的大重慶，小康及中產(chǎn)收入水平的家庭呈逐漸上升趨勢，消費能力及健康消費意識在穩(wěn)步上升。 林下生態(tài)養(yǎng)殖的幾種畜禽 (山豬、野兔、山雞、鵝 )堪稱野味，選擇從消費市場中端及以上 消費切入，采取游客自選、13 / 15 快遞上門、公司自有餐飲消化、專賣店銷售等途徑。 保留茶樹及水果種植，采取自由采摘及快遞上門方式。 潛在市場 利用互聯(lián)網(wǎng)構建圈層，積累數(shù)據(jù) ;強化項目參與人員的分享意識及責任。 一、建立企業(yè)網(wǎng)站、注冊微信公眾號。 二、項目參與人務必積極分享傳播項目相關信息內(nèi)容 ;發(fā)動朋友圈參與分享傳播。 不定期舉辦互動活動，提增項目名氣。 借用社會資源及政府資源，不定期開展與消費者的互動 ;積極參與社會公益。 引入會員制模式。 一、產(chǎn)品 消費預付費的會員模式。 二、果樹認領的會員模式。 三、園林觀光采摘消費會員模式。 第四章 收益及周期分析 養(yǎng)殖收益 山豬綜合成本及預期收益 (8個月出欄 ) 成本： 50頭豬仔 +食料 +獸藥 +人工 +潛在成本 2萬 +萬 +萬 +萬 +4萬 =萬 預期收益： 1 頭出欄時 120斤 豬肉價格 30元 /斤 120