龍湖商業(yè)廣場商業(yè)布局.doc

龍湖商業(yè)廣場商業(yè)布局分析方案三山區(qū)域規(guī)劃: （索引）十二五期間，三山區(qū)確定了“四大定位” “五大組團”的發(fā)展格局:四大定位分別為:皖江城市帶重要的先進制造業(yè)基地、長江中下游現(xiàn)代綜合物流中心、區(qū)域性生態(tài)休閑和綠色度假基地、蕪湖市“宜居-宜業(yè)”的現(xiàn)代化、生態(tài)化綠色新城區(qū)。五大組團包括：商務政務中心組團、龍窩湖旅游度假組團、峨橋茶市組團、濱江產(chǎn)業(yè)組團、浮山休閑度假組團?！按蛟焓徍懈背堑母拍?，建立一個以特色工業(yè)為支撐的新城區(qū)，城市功能區(qū)建設更具獨立性，實現(xiàn)”工業(yè)化、城市化、生態(tài)化”。 第一步可行性方案借助s321國道交通優(yōu)勢及行政區(qū)區(qū)位優(yōu)勢賓館業(yè)態(tài)：（c-5#樓）市場調(diào)研截至2011年12月份，三山區(qū)上規(guī)模賓館3家，商務賓館2家，準四星級1家。私人賓館的房間數(shù)占到總數(shù)的97.5%；而從酒店個數(shù)上看，私人小賓館占主導份額，目前三山區(qū)除碧桂園大酒店外，星級及商務型賓館較為欠缺。三山區(qū)外來商務人士逐年增加，經(jīng)濟型商務賓館很受歡迎，該區(qū)域賓館日常入住率達到90%以上；日常商務人士為賓館主要客戶，占客戶總數(shù)的76%；現(xiàn)有賓館接待能力不足，主要表現(xiàn)在檔次較差,配套跟不上，三山區(qū)域中、高端消費基本流失到蕪湖市區(qū)?？尚行再e館作為城市經(jīng)濟發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，三山區(qū)目前賓館業(yè)態(tài)功能配備，已滿足不了三山區(qū)域市場發(fā)展的需求。商務賓館緊靠s321國道，展示面好，容易吸引、聚集人氣；留住高端人士。（二至三年內(nèi)可運行）服務人群：商務人士、工業(yè)區(qū)、行政中心、區(qū)域中、高端、旅游消費人士。l 板塊商業(yè)模式價值鏈：規(guī)劃內(nèi)容終級目標規(guī)劃功能規(guī)劃目標 解決區(qū)域購物、改善區(qū)域生活、打造區(qū)域商業(yè)圈金質(zhì)商業(yè)圈商業(yè)購物區(qū)域人氣價值促進居住價值商業(yè)價值帶動物業(yè)銷售提升地塊價值提升商務賓館留住高端人士商務賓館模式解決區(qū)域商務居住商務賓館服務酒店、餐飲酒店餐飲高中端消費聚集人氣中高端酒店解決區(qū)域居住消費滿足區(qū)域娛樂休閑緩解工作壓力娛樂休閑娛樂休閑中心居住固定消費購物改善區(qū)域生活需求聚集人氣居住區(qū)產(chǎn)業(yè)整合價值聚焦產(chǎn)業(yè)升級帶動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟盤活物業(yè)經(jīng)營物業(yè)銷售酒店、餐飲業(yè)態(tài)：（c-3#樓）及（c-2#樓）市場調(diào)研1、目前三山區(qū)餐飲種類缺乏特色，餐館種類單一，特色、品牌類餐飲需增加；2、應提高就餐的環(huán)境、服務水平及軟硬件設施，但生意不錯。3、三山區(qū)沒有一家上檔次的酒店。從酒店、餐飲業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域應引進外來上檔次的酒店及品牌餐飲，以適應三山區(qū)快速發(fā)展，同時也是本項目招商、銷售的機會點?？尚行跃频甓ㄎ唬ǜ邫n）：生猛、海鮮酒店 裝修格局高檔一樓迎賓、接待、海鮮展示、點菜等。二、三樓包間，四樓為高檔休閑、娛樂。服務人群：行政中心領(lǐng)導、工業(yè)區(qū)領(lǐng)導、商務人士、區(qū)域高端消費人士。提升項目高檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)高端消費需求。西式酒店（中、高檔）：裝修格局歐式風格一樓迎賓、接待為主，面積不用太大。二樓為西餐廳、少量包間服務人群：商務人士、區(qū)域高端有品位的、旅游的消費人士。提升項目檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)高端消費需求。一樓配套店：高檔煙，國酒、洋酒、紅酒等一樓配套店：面包店、咖啡吧等中式酒店（中、高檔）：裝修格局中式風格一樓迎賓、接待、酒席、婚宴為主，面積可大。二樓包間為主。服務人群：三山區(qū)本地、外地人，打工的婚慶、企業(yè)、事業(yè)、工廠宴席等。提升項目檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費需求。（二至三年內(nèi)可運行）生活配套區(qū)業(yè)態(tài)（c-1#樓）市場調(diào)研1、項目周邊規(guī)劃多個大型居住地塊，未來常駐群體能夠帶來穩(wěn)定的消費需求；2、項目臨近工業(yè)區(qū)及三山新區(qū)政府，中高端消費量大；3、周邊在建已建成的有碧桂園，幸?；ǔ牵斐厥ゾ拥戎懈邫n小區(qū)，會為項目帶來穩(wěn)定的消費群體。但是，目前三山區(qū)沒有一家像樣的家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、及工藝品店。以往的項目開發(fā)經(jīng)念告訴我們，項目處于三山新區(qū)開發(fā)前期，人口、交通、配套設施不成熟，需要較長的市場培育期；但是，以車代步的年代我們可以送貨上門。裝飾、裝修材料、家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、可以先行。新開發(fā)區(qū)（市場培育期3-5年）國內(nèi)都是這樣?？尚行砸粯堑辏浩放蒲b飾、裝修材料、燈飾、工藝品、廚具等二樓店：品牌家居、家具店（生活館）等（三年內(nèi)可運行）第二步可行性方案休閑娛樂業(yè)態(tài)：市場調(diào)研娛樂：三山現(xiàn)有爆米花ktv、歡樂迪ktv、印象會所。洗?。喝浆F(xiàn)有飛龍洗浴中心、東方休閑浴場足?。喝浆F(xiàn)有金麗源足浴消費價位在58-268元，經(jīng)營情況較好。日營業(yè)額在8000-12000元。通過調(diào)查三山休閑娛樂業(yè)呈現(xiàn)特點為：消費場所不多，消費定位兩極分化，本地區(qū)以低、中端為主，整體處于初級市場，呈現(xiàn)不均衡發(fā)展狀態(tài)，以洗浴、ktv為主的休閑娛樂模式，中高端休閑娛樂消費外流到蕪湖市區(qū)及本區(qū)域周邊城縣、消費?？尚行粤控準絢tv（c-1#樓）三至四層量販式ktv一般具有規(guī)模大，營業(yè)時間長，價格靈活多變、消費人群多樣化等特征。打造三山區(qū)最大的包廂最多的量販式ktv。夜總會（c-3#樓）三層夜總會，泛指各類夜生活娛樂場所。設有舞池、樂隊或dj，提供歌舞表演。而客人大都屬成年人并會喝酒。開起三山區(qū)娛樂先河（目前三山?jīng)]有）。服務人群：三山區(qū)企、事業(yè)、工廠、商務、旅游喜歡娛樂的青少年、中青年等。聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費需求?？刁w、洗浴、娛樂、休閑中心（c-1#樓） 三層內(nèi)設健身、體育保健、康體中心、洗浴、足浴、按摩、瑜伽等。服務人群：項目自身的幾千人及三山區(qū)其他項目的幾十萬人（龍湖帝景灣、碧桂園，幸福花城，天池圣居等中高檔小區(qū)）延生到整個三山區(qū)。（三年內(nèi)可運行）第三步可行性方案美食一條街（c-2#樓、c-3#樓）一層特色美食為主，滿足三山區(qū)各階層的需求，特別考慮大、中、小學生及購物中青年男、女性需要。服裝一條街（c-1#樓、c-2#樓、c-3#樓）一層時尚女裝、男裝、童裝為主，滿足三山區(qū)各階層的需求，特別是中青年，上班族購物需要。服裝品牌店，珠寶首飾、化妝品店（c-1#樓、c-2#樓）一層提升購物檔次，聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費需求。連鎖家電、數(shù)碼城（c-1#樓）二層地下大型超市和電影院是本項目招商最大的難點項目整體思考三山區(qū)目前以底商（住宅的第一層）為主，第二層銷售、經(jīng)營都較為困難，本項目一時難以改變區(qū)域內(nèi)人群的消費習慣。中、高端消費人群基本上去蕪湖消費。作為副城市商業(yè)更是如此，要想增強區(qū)域商業(yè)的吸附能力就必須要升級更新，做大、做強、做特、做專。要把自己放到更大的區(qū)域來看待競爭與合作。時尚、休閑娛樂、商務酒店、城市精英生活為綜合主題的一站式區(qū)域消費中心，徹底改變?nèi)絽^(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局，建立三山新城的商業(yè)典范。經(jīng)營角度思考商業(yè)，聚集人氣是關(guān)鍵，沒有了人氣，新開的店面很容易陷入門前冷落的地步，發(fā)家致富更是成了奢望。通過