溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

I 溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 錄 前 言 . 1 第一章 項(xiàng)目概況 . 2 目概況 . 2 設(shè)單位簡(jiǎn)介 . 2 告編制依據(jù) . 2 目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 . 3 目總投資估算 . 4 目實(shí)施進(jìn)度安排 . 5 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 5 要評(píng)價(jià)與結(jié)論 . 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 . 8 目建設(shè)的背景 . 8 目建設(shè)必要性 . 10 業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析 . 12 第三章 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析 . 13 游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r . 13 及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 . 16 國旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) . 19 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 . 22 目設(shè)計(jì)理念 . 22 邊可借旅游資源 . 22 目定位 . 26 源 市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 27 格的定位 . 31 目 析 . 31 第五章 項(xiàng)目選址 . 34 目選址 . 34 目自然地理?xiàng)l件 . 34 地利用 . 35 遷及安置 . 36 第六章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 . 37 目建設(shè)規(guī)模 . 37 目建設(shè)內(nèi)容 . 37 第七章 項(xiàng)目工程方案 . 42 計(jì)依據(jù) . 42 計(jì)原則 . 42 平面設(shè)計(jì) . 43 用配套工程 . 43 第八章 節(jié)能方案分析 . 46 能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范 . 46 目能耗狀況分析 . 47 目節(jié)能措施 . 50 能效果分析 . 52 第九章 環(huán)境保護(hù)與消防 . 53 境保護(hù) . 53 防 . 56 第十章 人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 59 目組織機(jī)構(gòu) . 59 動(dòng)定員和人員培訓(xùn) . 59 目實(shí)施進(jìn)度 . 60 目建設(shè)管理與招投標(biāo) . 63 第十一章 投資估算和資金籌措 . 65 資估算 . 65 金籌措 . 67 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 68 價(jià)依據(jù) . 68 營收入 . 68 目營業(yè)成本 . 71 務(wù)盈利能力分析 . 72 確定性分析 . 72 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 73 第十三章 社會(huì)影響分析 . 74 當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入的影響 . 74 游興縣，改善投資環(huán)境 . 74 所在區(qū)域居民生活質(zhì)量的影響 . 74 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響 . 75 第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 76 源風(fēng)險(xiǎn) . 76 V 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 76 保風(fēng)險(xiǎn) . 76 金風(fēng)險(xiǎn) . 77 程設(shè)計(jì)方案風(fēng)險(xiǎn) . 77 合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) . 77 第十五章 結(jié)論與建議 . 79 論 . 79 議 . 79 1、 附表 ： 項(xiàng)目總投資估算表（附表一） ； 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表（附表二） ； 總成本費(fèi)用估算表（附表三） ； 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表（附表四） ； 工資福利估算表（附表五） ； 能源動(dòng)力費(fèi)估算表（附表六） ； 利潤及利潤分配表（附表七） ； 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表（附表八） 。 二 、附 圖 ： 1 前 言 據(jù)中國旅游研究院 統(tǒng)計(jì) 數(shù)顯示： 2011 年國內(nèi)旅游人數(shù)約 26億人次，同比增長 12%；國內(nèi)旅游收入約 比增長21%， 旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)行總體上處于令人滿意的“較為景氣”區(qū)間 。 改革開放以來，隨著中國旅游業(yè)的高速發(fā)展，我國 的旅游 行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，特別是近十年來，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從業(yè)人員不斷增加，經(jīng)營體制不斷創(chuàng)新，經(jīng)營環(huán)境不斷改善， 旅游行業(yè)已經(jīng)成為我國拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)渠道的重要的服務(wù)行業(yè)之一。 預(yù)計(jì)到 2015 年，我國中西部地區(qū)的旅游收入將占到全國旅游總收入的 50%左右。 中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：到 “十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。在此背景條件下， 橙場(chǎng) 提出 本項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃 ， 項(xiàng)目在擁有獨(dú)特的溫泉資源的基礎(chǔ)上， 結(jié)合 周邊地理環(huán)境 和客源情況 提出開發(fā) 名貴花卉樹木園 、 客家畬族風(fēng)情街、 溫泉康療、 果園采摘、度假休閑等形式 相結(jié)合 的特色溫泉旅游理念 ， 按照“溫泉 +生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉 +康復(fù)療養(yǎng)”的綜合模式 ， 在現(xiàn)階段有相當(dāng)好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的旅游資源開發(fā)項(xiàng)目。 2 第一章 項(xiàng)目概況 目概況 1、 項(xiàng)目 名稱： 2、建設(shè)單位： 3、建設(shè)地點(diǎn) ： 4、 注冊(cè)資本： 5000 萬 人民幣 ； 5、 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司 ； 6、 經(jīng)營范圍： 臍橙、柑桔、其他水果種植銷售等 ； 7、 項(xiàng)目法人： 8、用地面積 ： 1250 畝 ； 9、 建設(shè) 目標(biāo) ： 項(xiàng)目采用先進(jìn)理念和高規(guī)格要求， 充分挖掘本地 客家 文化 旅游元素 ，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格 ，使之成為 設(shè)單位簡(jiǎn)介 橙場(chǎng)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，為更好的開發(fā) 利用當(dāng)?shù)刎S富地?zé)崴Y源， 垇?zhàn)斜车責(zé)崴V進(jìn)行總體開發(fā)。 項(xiàng)目 機(jī)構(gòu)設(shè)置健全，人員搭配合理，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)實(shí)力雄厚，網(wǎng)絡(luò)了一批項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營理念超前、開發(fā)能力突出的骨干人才，為引領(lǐng)企業(yè)在 領(lǐng)域占有一席之地奠定了扎實(shí)的人才、資金和管理基礎(chǔ)。 告 編制依據(jù) 1） 展 總體規(guī)劃（ 2005） ； 3 2） 民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 （ 2011 ） ； 3） 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 （ 2011）； 4） (修編 )（ 2004 5） 國家 、 及 6） 企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料 。 目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 一 、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ： 項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 1250畝 （ 其中生態(tài)果園區(qū)占地面積 200畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積380畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 370畝、度假 休閑 區(qū)占地面積130畝 ） 。 項(xiàng)目總建筑面積為 162100 平方米 （ 其中生態(tài)果園區(qū)建筑面積 270平方米 ；游客服務(wù)綜合區(qū)建筑面積 34000 平方米；名貴樹木花卉區(qū)建筑面積 230平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積 67600平方米；度假休閑區(qū)建筑面積 62500平方米 ） 。 二 、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ： 項(xiàng)目主要由生態(tài)果園區(qū) 、 游客綜合服務(wù)區(qū) 、 名貴樹木花卉區(qū) 、溫泉沐浴康療區(qū) 及 度假休閑區(qū)五大區(qū)組成 ，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容 如下 ： 1） 生 態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝 ， 主要建設(shè)游客休息室、便民服務(wù)處及售票點(diǎn)共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 4 2） 游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝， 主要建設(shè)大型 購物中心 3500平方米、綜合樓 3000平方米（ 含 醫(yī)務(wù)室 120平方米，游客休息室 600平方米）、度假公寓 18000平方米、特色餐廳 1500平方米、客家畬族風(fēng)情一條街 8000平方米、景觀廣場(chǎng) 、公共停車場(chǎng) 56畝及綠化 40畝 ，一公里進(jìn)場(chǎng)道路 ， 等相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50平方米、觀光亭150平方米、售票點(diǎn) 30平方米，建設(shè) 花卉園 貴樹木園 、觀光湖 ， 景觀道 及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設(shè)康療養(yǎng)生房 16000 平方米、星級(jí)賓館 40000 平方米、會(huì)議中心 10000 平方米、運(yùn)動(dòng)館 1600 平方米、水上樂園 130 畝、露天康療 40畝、綠化 80 畝、道路 5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場(chǎng)地 20 畝、綠化 43 畝、道路 ，總占地 130畝。 目總投資估算 項(xiàng)目總投資為 元，其中建筑工程費(fèi)用 備購置 元 ，安裝費(fèi)用 元 ， 土地購置費(fèi) 元 ， 其他費(fèi)用 元 ，元 ， 鋪底流動(dòng) 資金 元 。 二 、 資金籌措 ： 5 項(xiàng)目總投資為 元， 全由建設(shè)單位 自籌 。 三 、 項(xiàng)目分年度投資計(jì)劃 表 1 項(xiàng)目分年度投資計(jì)劃表 單位：萬元 序號(hào) 建設(shè)期第一年 建設(shè)期第二年 建設(shè)期第三年 建設(shè)期第四年 時(shí)間 年投資額 投資額 目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目 建設(shè)期計(jì)劃 安排 48 個(gè)月 （ 其中 項(xiàng)目前期工作 安排 6 個(gè)月，項(xiàng)目施工期安排 42 個(gè)月 ） ，具體實(shí)施進(jìn)度詳見第九章 。 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 表 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 名稱 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 （人民幣） 備注 一 總投資 萬元 定資產(chǎn)投資 萬元 底 流動(dòng)資金 萬元 二 資金籌措 萬元 業(yè)自籌資金 萬元 三 旅游年平均收入 萬元 算期年平均收入 四 成本費(fèi)用 萬元 經(jīng)營成本 萬元 算期內(nèi)年平均值 總成本 萬元 算期內(nèi)年平均值 五 主要?jiǎng)恿τ昧?水 萬噸 /年 6 名稱 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 （人民幣） 備注 力 萬度 /年 化氣 噸 /年 1100 六 勞動(dòng)定員 人 400 七 用地指標(biāo) 八 項(xiàng)目占地 畝 建筑面積 平方米 164600 筑占 地面積 平方米 69300 業(yè)稅金及附加 萬元 算期年平均值 得稅（稅金） 萬元 算期年平均值 九 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 前 后 十 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 前 萬元 ） 后 萬元 ） 十一 項(xiàng)目投資回收期 前 年 含建設(shè)期） 后 年 含建設(shè)期） 十二 計(jì)算期年均凈利潤 萬元 算期年平均值 要 評(píng)價(jià)與結(jié)論 經(jīng)財(cái)務(wù)分析綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 分利用了當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源和具有醫(yī)療保健功能的溫泉，同時(shí)開發(fā)相應(yīng)的旅游項(xiàng)目，為周邊各省市地區(qū)人民提供休閑度假、治病健身的娛樂療養(yǎng)勝地，符合國家產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，是地方政府鼓勵(lì)和優(yōu)先發(fā)展的 7 項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目周邊旅游資源十分豐富，待本項(xiàng)目實(shí)施并投入運(yùn)營后，完全有可能成為這一地區(qū)的旅游接待基地，如宣傳到位，運(yùn)作得力，將會(huì)起 到“激活一點(diǎn)、帶動(dòng)全盤”的作用。 因此， 現(xiàn)階段有 相當(dāng)好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的 旅游 資源 開發(fā) 項(xiàng)目。 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 與 必要性 目 建設(shè) 的 背景 業(yè)政策 2009 年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過了關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要放寬旅游市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本和各種所有制企業(yè)公平參與。推進(jìn)國有旅游業(yè)企業(yè)改組改制，支持民營和中小旅游企業(yè)發(fā)展，積極引進(jìn)外資旅游企業(yè)。此舉意味著旅游業(yè)定位已抬高至國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，未來旅游行業(yè)將加快發(fā) 展，進(jìn)入長期快速成長期。 國家為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，之后出臺(tái)貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點(diǎn)工作分工方案的精神，更加明確我國將放寬旅游市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本公平參與旅游業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)等。 作為最早對(duì)外開放的產(chǎn)業(yè)之一，我國旅游業(yè)發(fā)展實(shí)踐證明，深化改革、不斷開放是優(yōu)化旅游環(huán)境、推動(dòng)旅游產(chǎn)品多樣化、提高服務(wù)水平的必由之路。而關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見及貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點(diǎn)工作分工方案的出臺(tái)，無疑讓整個(gè)行業(yè)為之振奮。要讓 我國旅游業(yè)加速發(fā)展，就要打破社會(huì)資金進(jìn)入旅游行業(yè)的政策壁壘，創(chuàng)造有利于公平競(jìng)爭(zhēng)、有利于創(chuàng)新的政策環(huán)境，而市場(chǎng)準(zhǔn)入的被放寬，無疑將成為一種實(shí)實(shí)在在的助推劑。 9 業(yè)規(guī)劃 中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要 中指出 ：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)，在擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。 我國旅游業(yè)在世界旅游業(yè)格局占據(jù)更重要的地位，在國際旅游事務(wù)中的影響力進(jìn)一步提高，建設(shè)世界旅游強(qiáng)國邁出堅(jiān)實(shí)步伐。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場(chǎng)秩序明顯 好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，力爭(zhēng) 2020 年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達(dá)到世界旅游強(qiáng)國水平。 域發(fā)展 規(guī)劃 域性、現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，對(duì)接與融入珠三角（包括港澳）地區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄱陽湖生 態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角地區(qū)，為“十二五”期間旅游發(fā)展帶來許多有利因素。 在 二五”發(fā)展規(guī)劃綱要 指出 要大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè) ， 打造區(qū)域性旅游中心。整合旅游資源，編制精品旅游路線，提升旅游產(chǎn)品的內(nèi)涵和競(jìng)爭(zhēng)力。依托贛州紅色文化、客家文化、宋城文化資源優(yōu)勢(shì)，推行“文化旅游”發(fā)展模 式，大力發(fā)展贛南特色文化和生態(tài)休閑旅游，加快旅游商品研發(fā)、生產(chǎn)銷售體系建設(shè)，形成文化休閑中心和會(huì)務(wù)商務(wù)中心。充分利用綠色生態(tài)資源，發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游和農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游，打造對(duì)接粵港澳、閩臺(tái)地區(qū)的旅游后花園，“十二五”期末，文化產(chǎn)業(yè)和旅 10 游業(yè)總收入要翻兩番以上。 游業(yè)在近兩年來也有較快的發(fā)展 ， 與國內(nèi)同類景區(qū)相比， 旅游業(yè) 還存在一定的差距 。 因此， 旅游局適時(shí)提出了貫徹落實(shí) 的具體措施， 報(bào)告中 提出 以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，弘揚(yáng)蘇區(qū)精神，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，深化改革，走可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)展大旅游。 要有針對(duì)性地做好我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展八年的項(xiàng)目規(guī)劃。旅游發(fā)展，規(guī)劃先行。著重開發(fā)好紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)休閑旅游資源，做好專項(xiàng)旅游規(guī)劃，研究可行資源布局，科學(xué)開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟 。 抓好以旅游度假為主題的休閑、生態(tài)旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。如光明山文化生態(tài)旅游度假區(qū)、金盆山綠色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安西熱水溫泉度假村的規(guī)劃、三公山宗教養(yǎng)生度假區(qū)、以五渡港水庫休閑度假區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)工作。 目 建設(shè)必要性 目建設(shè)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 旅游業(yè)將是 目實(shí)施將有力 推進(jìn) 進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階的戰(zhàn)略。 項(xiàng)目建設(shè)中設(shè)計(jì)建設(shè) 客家畬族文化 特色 街，可提供當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)攤銷售具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜渭o(jì)念品；同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)能提供 400人 就業(yè)，不僅能解決 11 在一定程度上將為 助于促進(jìn) 目建設(shè)能使 當(dāng)?shù)刭Y源能得到合理的開發(fā)利用 項(xiàng)目位于 50方向直距 39理坐標(biāo)：東經(jīng) 115 07 30 115 09 00、北緯 25 0830 25 10 00，面積 礦區(qū)屬中低山 嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏?？傮w地勢(shì)東高西低。山頂標(biāo)高一般為 400 500m，最大標(biāo)高 753m，溫泉處最低標(biāo)高 210m，相對(duì)高差 200 540m。 地表熱水溫度一般 54，流量為 200 噸 /日，一年四季變化不大。水為無色，清澈透明、苦味、具有 味。通過分析，該熱水 化度為 ,總硬度 （以），屬中性極軟淡水 ， 根據(jù)分析結(jié)果，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，該熱水達(dá)到中溫醫(yī)療礦泉水命名標(biāo)準(zhǔn)，可作為醫(yī)療礦泉水。 經(jīng)制定了 合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)刭Y源 的 科學(xué)決策 ， 項(xiàng)目的建設(shè) 能 使 當(dāng)?shù)刭Y源得到合理的利用， 同時(shí) 也將 促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善 。 目建設(shè)能 提升 當(dāng)?shù)?旅游功能 然已經(jīng)取得了重大成績(jī)，但與國內(nèi)著名景點(diǎn)及歐美等世界旅游發(fā)達(dá)國家相比， 休閑旅游發(fā)展 還是缺乏新亮點(diǎn)和吸引力，產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、國際化程度還有待進(jìn)一步提高。 隨著近年 家文化 等元素 引起 了 學(xué)者和社會(huì)人士的極大興趣，也引 起了國際旅游界的關(guān)注。本項(xiàng)目的實(shí)施將加速 游由景點(diǎn)旅游向城 市 旅游和休閑養(yǎng)生度假旅游 12 的轉(zhuǎn)變，從而進(jìn)一步完善 業(yè)準(zhǔn)入 標(biāo)準(zhǔn) 分析 項(xiàng)目屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2011 年本 )第一類“鼓勵(lì)類”中 第三十四 項(xiàng)“旅游業(yè)”的第 二條 “鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風(fēng)情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目 ”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目屬于 一類“鼓勵(lì)類”中第三項(xiàng)“服務(wù)業(yè)”中第八條“旅游會(huì)展業(yè)”的第 533號(hào)“工業(yè)旅游、農(nóng) 業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及其它旅游資源綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目建設(shè)符合國家、地方產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定，且屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，符合國家及當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，因此擬建項(xiàng)目不涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，且有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護(hù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。 13 第 三 章 旅游 業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 及趨勢(shì) 分析 游業(yè)發(fā)展 狀況 國 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎(chǔ)設(shè)施 、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。 從總的 旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費(fèi)額逐步提高， 人數(shù)平均每年增長 10%以上，旅游消費(fèi)總額平均年增長率亦在 10%以上。 從旅游消費(fèi)方式和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型旅游活動(dòng)多，而修學(xué)、健身、尋根、考察、探奇、了解風(fēng)土人情的專項(xiàng)特點(diǎn)旅游較少。一般游客 住低檔旅館，飲食簡(jiǎn)單。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá) 85%，而游覽購物僅占 15%。旅游整體消費(fèi)水平低。 從旅游的地域性 和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，知名度較高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地。象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點(diǎn)由于交通不便相對(duì)處于溫冷點(diǎn)。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主，杭州主要以江浙滬的旅游者為主，北戴河以京津冀遼的旅游者為主。 14 地 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一、 近年來， 政府將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)龍頭加以扶持與發(fā)展。為江西旅游確定了發(fā)展地位、發(fā)展目標(biāo)。在省委、省政府 的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省旅游業(yè)圍繞 “ 紅色搖籃 綠色家園 觀光度假休閑旅游勝地 ” 總體定位，堅(jiān)持轉(zhuǎn)變旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展，提高旅游產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全力打造 “ 中國紅色旅游首選地、國際生態(tài)旅游必選地、世界觀光度假休閑旅游勝地 ” 三大品牌，取得了跨越發(fā)展的成效 。 江西旅游接待人數(shù)每年遞增 1000萬人次， 2010 年，全省接待旅游者 近 次，同比增長 15%左右 。 二 、 呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì) ， “十一五”時(shí)期，先后有 9 家單位成功創(chuàng)建為國家 4A 級(jí)旅游景區(qū)， 2 家 被批準(zhǔn)為國家3金被評(píng)為“ 。 紅色旅游 也 得到較快發(fā)展。興國“六園”、石城九寨溫泉、龍南武當(dāng)山、大余牡丹亭景區(qū)、梅嶺古驛道、定南文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園等景區(qū)開發(fā)建設(shè)有了新進(jìn)展；安遠(yuǎn)三百山景區(qū)及東江溫泉旅游度假區(qū)旅游開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模；瑞金景區(qū)申報(bào)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)通過了省級(jí)評(píng)審，中心城區(qū)城市中央公園、章江南岸濱江公園、城展館、贛縣客家名人公園等旅游休閑資源開發(fā)利用邁出新步伐。 15 2010 年，全市旅游接待總?cè)藬?shù) 1400 萬人次，“十一五”時(shí)期年均增長 三 、 游業(yè)發(fā)展現(xiàn) 狀 ： 近幾年來， 利用第十九屆世界客屬懇親大會(huì)和中國（贛州）第四屆臍橙節(jié)這兩個(gè)契機(jī)，主動(dòng)出擊， 我縣 “ 客鄉(xiāng)橙園 ” 列為第十九屆世界客屬懇親大會(huì)的主要參觀點(diǎn)之一和第四屆臍橙節(jié)承辦地，取得了空前的宣傳效果。與此同時(shí)，將 “ 紅色 ”旅游資源和 “ 綠色 ” 旅游資源有機(jī)結(jié)合，整體開發(fā)推介；對(duì) “ 古色 ” 旅游資源以保護(hù)為主進(jìn)行合理規(guī)劃，從發(fā)展旅游，建設(shè)綠色生態(tài) 繞旅游主題品牌 臍橙，制定了 “ 一軸帶五環(huán) ” 整體布局。并請(qǐng)有資質(zhì)單位對(duì)旅游發(fā)展做出了總體規(guī)劃 。 是這個(gè)區(qū)內(nèi)距珠江三角洲較近的一個(gè)縣，處于珠江三角洲 500公里市場(chǎng)輻射范圍之內(nèi)。既有較好的當(dāng)?shù)乜驮词袌?chǎng)，又更靠近珠江三角洲這一最大的目標(biāo)客源市場(chǎng)，所處位置珠三角游客主要出游（尤其是自駕車出游）方向之一東北方向上，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)比較突出 。 采取一系列有力措施，旅游觀光的游客量增幅較大并呈良性發(fā)展趨勢(shì)。 “ 江南第一塔 ” 大圣寺塔、古意猶存的玉帶橋、延綿清澈的北江源、神韻秀麗的金盆山、神奇的天然藥石 麥飯石、百里臍橙帶、贛粵邊三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)中心區(qū) 油山，紅軍長征第一仗遺址等一系 列旅游資源， 并且由于科學(xué)發(fā)展觀的提出， 16 旅游配套設(shè)施的日臻完善以及旅游業(yè)發(fā)展扶持政策的相繼出臺(tái)，不但為 游業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ，而且為 旅游業(yè)發(fā)展提供了政策保障 ，因此 具有巨大的市場(chǎng)開發(fā)潛力。 及 溫泉 的 旅游業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 國 涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)過 30 多年的高速發(fā)展 ， 一種全新的休閑度假方式 溫泉生活方式已經(jīng)形成。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時(shí)間取得了長足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉發(fā)達(dá)國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于 發(fā)育期，其產(chǎn)品形態(tài)、市場(chǎng)形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)均不夠成熟。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國溫泉已有 3000 余處，溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點(diǎn)，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌。 我國溫泉旅游業(yè)從整體上來看，是以露天溫泉沐浴為主 導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品。 從1998 年開始 ， 其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強(qiáng)化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運(yùn)動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直 接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)著重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場(chǎng)營銷和品牌推廣包裝，并 17 在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的 康療 、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺(tái)及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨(dú)樹一幟，被國家旅游局譽(yù)為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。 由于溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)過熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價(jià)格及營銷手段吸引客人。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場(chǎng)定位、管 理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴(kuò)張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進(jìn)行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴(kuò)張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點(diǎn)配套的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)把握珠三角和港、臺(tái)旅游團(tuán)客源。 預(yù)計(jì)隨著行業(yè)新成員的加入，競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，將來溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場(chǎng)的 主要有如下兩類 ：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的溫泉景區(qū)。 西 涉及 的 溫泉資源旅游業(yè)分析 根據(jù) ： 省現(xiàn)有溫泉 34 處，以贛南及贛中南部地區(qū)分布最密。其省內(nèi)知名度最高的溫泉分布在廬山星子溫泉、宜春溫湯溫泉、臨川溫泉、遂川湯湖溫泉、龍南湯湖溫泉、安遠(yuǎn)虎崗溫泉、尋烏熱水村溫泉、奉新九仙湯溫泉等。 廬山天沐溫泉度假村 是 天沐集團(tuán) 在江西開發(fā)的首家大 18 型集溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、娛樂于一體的四星級(jí)度假村 ，度假村共擁有中式、日式高檔客房 200 余套和 40 棟高檔別墅。漢唐宮設(shè)有各色素雅包間可以容納 500人的綠色餐廳；一個(gè)大型會(huì)議室和 3 個(gè)中小型會(huì)議室。還具有網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、兵乓球、臺(tái)球室、 烤場(chǎng)、釣魚場(chǎng)等休閑項(xiàng)目。 廬山龍灣溫泉度假村 位于聞名遐邇的廬山 南麓 ，地處九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)。她依山而建，整體規(guī)劃面積有 200余畝，按國家 4 星級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 。是一家集運(yùn)動(dòng) 康療 、休閑娛樂、商務(wù)健身、觀光旅游為一體的 大型綜合度假村，可同時(shí)容納 2000 人的沐浴。 天沐明月山溫泉度假村 坐落在宜春溫湯鎮(zhèn)明月山風(fēng)景區(qū)內(nèi)與本項(xiàng)目隔水相鄰，占地 1000余畝，山青水秀、環(huán)境優(yōu)美，背倚明月山，東臨仙女湖 。度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標(biāo)間、雙人標(biāo)間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。 通過對(duì)以上省內(nèi)三大 具有代表 性的 旅游溫泉度假村的調(diào)研發(fā)現(xiàn) 具有 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 及服務(wù)質(zhì)量欠佳等特點(diǎn) 。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 江西盡管溫泉資源豐富，但真正形成開發(fā)的也只是廬山的星子溫泉和宜春的溫湯溫泉，星子溫泉的開發(fā)相對(duì)較早，且已成為 借廬山的知名度，星子溫泉的開發(fā)取得了高速發(fā)展，并形成了以天沐和龍灣為首的高檔度假溫泉群。 服務(wù)質(zhì)量 欠佳 現(xiàn)有的溫泉度假村基本都以溫泉洗浴為中心、配套客房、餐飲、會(huì)議、康樂等服務(wù)。除硬件設(shè)施還能勉 19 強(qiáng)達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會(huì)議和康樂項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量上都達(dá)不到高星級(jí)酒店 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就連最起碼的溫泉洗浴服務(wù)也達(dá)不到高端社會(huì)洗浴場(chǎng)所的服務(wù)水平，極大地浪費(fèi)和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。 國旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 雖然全球經(jīng)濟(jì)增長尚存不確定性，但是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本面和長期向好的趨勢(shì)沒有改變，仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，特別是 2011 年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，我國將以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，深化收入分配改革，保障和改善民生，擴(kuò)大消費(fèi)需求，更加注重經(jīng)濟(jì)“質(zhì)”的增長，旅游業(yè)發(fā)展底氣充足。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化和世界多元化形成及中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長等時(shí)代特點(diǎn)的推動(dòng)下，將發(fā) 生一系列新的變化，其新趨勢(shì)較為顯著的表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1）工、農(nóng)業(yè)旅游將會(huì)蓬勃發(fā)展： 旅游發(fā)展的初級(jí)階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標(biāo)。隨著教育，經(jīng)濟(jì)，文化的發(fā)展，人們的旅游需求呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。進(jìn)入 21 世紀(jì)，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點(diǎn)。 2）休閑旅游將成為旅游業(yè)一道新的風(fēng)景線： 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，將使未來的社會(huì)以史無前例的速度變化著。新技術(shù)和其它一些趨勢(shì)可以使人們用于休閑的時(shí)間越來越多，休閑的中心地位將會(huì)加強(qiáng)，人們的休閑概念將會(huì)發(fā)生本質(zhì)的 20 變化，在經(jīng) 濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重將會(huì)越來越大。 從目前我國的生產(chǎn)力水平來看，休閑顯然已成為我們這個(gè)時(shí)代的特征之一，也是社會(huì)文化活動(dòng)的重要組成部分。它標(biāo)志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動(dòng)中解放出來；標(biāo)志著人從滿足現(xiàn)實(shí)的基本生活需要轉(zhuǎn)向?qū)裆畹南蛲?；?biāo)志著人開始從有限的發(fā)展轉(zhuǎn)向全面的發(fā)展自己的歷史階段。 3）由點(diǎn)到面旅游（旅游圈）將是新的旅游方式： 面旅游是指對(duì)旅游景點(diǎn)而言的，它是由若干個(gè)景點(diǎn)組成的，風(fēng)格各異的景點(diǎn)形成了一個(gè)環(huán)形旅游線路，組成了一個(gè)范圍較大的旅游區(qū)域，它是旅游業(yè)發(fā)展在地域上的反映。 旅游圈的形成， 不僅為旅行社的發(fā)展創(chuàng)造了條件，而且滿足了旅游者在旅游周期內(nèi)游覽更多景點(diǎn)的要求，還帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。旅游圈的形