B TO C電子商務(wù)模式在房地產(chǎn)中介的應(yīng)用.doc

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文1目錄1房地產(chǎn)信息化發(fā)展概述.21.1房地產(chǎn)信息化階段.21.2房地產(chǎn)中介企業(yè)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀.22房地產(chǎn)中介企業(yè)BTOC電子商務(wù)模式分析.52.1房地產(chǎn)BTOC模式概念.52.2房地產(chǎn)BTOC模式交易的三個(gè)階段.52.3賣房者和買房者參與房產(chǎn)中介商網(wǎng)上撮合.73BTOC模式下房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì).93.1節(jié)省成本，控制信用危機(jī).93.2跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)和管理.93.3商業(yè)模式直銷化.94分析房地產(chǎn)中介在BTOC模式中應(yīng)用面臨的問(wèn)題.94.1缺乏網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)性與整合性.94.2信息化建設(shè)停留在表面現(xiàn)象.104.3房地產(chǎn)中介缺乏電子商務(wù)品牌意識(shí).114.4房地產(chǎn)電子商務(wù)安全支付問(wèn)題無(wú)法解決.125房地產(chǎn)電子商務(wù)模式面臨的對(duì)策.125.1借鑒美國(guó)中介經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)BTOC模式的整合性.125.2建設(shè)房地產(chǎn)信息化的至高階段.135.3建立形象網(wǎng)站，樹立品牌.135.5加強(qiáng)誠(chéng)信安全建設(shè)，解決支付無(wú)法交易難題.146結(jié)論.16參考文獻(xiàn).17致謝.18江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文2BTOC電子商務(wù)模式在房地產(chǎn)中介的應(yīng)用1房地產(chǎn)信息化發(fā)展概述1.1房地產(chǎn)信息化階段隨著中國(guó)加入WTO，信息時(shí)代的變革，電子商務(wù)在房地產(chǎn)的應(yīng)用越來(lái)越廣。結(jié)合成本管理信息化的特點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)中介商信息化建設(shè)的進(jìn)程我們總結(jié)出了房地產(chǎn)中介成本管理信息化建設(shè)的四個(gè)階段1.1.1初級(jí)階段：取代手工操作、提高工作效率在初級(jí)階段，信息化的作用主要體現(xiàn)在取代一部分繁雜的手工操作上，應(yīng)用的主要對(duì)象是各級(jí)基層人員，如通過(guò)合同臺(tái)帳能夠快速方便地查詢到所有合同的各類信息（不再需要翻箱倒柜地找合同及其相關(guān)往來(lái)業(yè)務(wù)）、自動(dòng)計(jì)算變更比例等。1.1.2中級(jí)階段：優(yōu)化流程、改善管理在中級(jí)階段，重點(diǎn)通過(guò)信息化系統(tǒng)的規(guī)范流程來(lái)改善企業(yè)的運(yùn)作流程，并不斷通過(guò)流程的優(yōu)化來(lái)提升企業(yè)的管理水平，這個(gè)階段系統(tǒng)的應(yīng)用對(duì)象以各級(jí)中層管理人員為主，使各級(jí)管理人員充分利用系統(tǒng)來(lái)明確崗位分工、優(yōu)化流程，并進(jìn)一步提升整個(gè)業(yè)務(wù)的運(yùn)作效率，如通過(guò)制定合理的成本分類來(lái)有效提高對(duì)付款申請(qǐng)、付款計(jì)劃、審批和付款流程來(lái)控制款項(xiàng)的支付過(guò)程。1.1.3高級(jí)階段：有效降低成本、創(chuàng)造效益在高級(jí)階段，企業(yè)的中高級(jí)管理人員可以及時(shí)根據(jù)系統(tǒng)中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)制定下一步的經(jīng)營(yíng)策略，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并適當(dāng)調(diào)整相關(guān)策略，如通過(guò)對(duì)變更原因的分析找出變更頻繁發(fā)生的根源并采取有效措施嚴(yán)格控制此類變更的反復(fù)出現(xiàn)，通過(guò)對(duì)房屋銷售動(dòng)態(tài)成本的追蹤及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中的薄弱環(huán)節(jié)并采取有針對(duì)性的措施以降低成本支出。1.1.3至高境界：不戰(zhàn)而勝、遙遙領(lǐng)先這個(gè)階段應(yīng)該是信息化建設(shè)的最高境界，在這個(gè)階段企業(yè)對(duì)系統(tǒng)中長(zhǎng)期積累的各業(yè)績(jī)成本數(shù)據(jù)的深入挖掘和分析，能夠快速準(zhǔn)確江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文3地測(cè)算出業(yè)務(wù)的預(yù)期成本狀況，而基于這一基礎(chǔ)的投資決策成功的概率將大幅度提高，達(dá)到了不戰(zhàn)而勝的至高境界。企業(yè)在信息化過(guò)程中不可能一步登天，必須從初級(jí)階段開始一步一個(gè)腳印地不斷攀登，并最終達(dá)到信息化的至高境界，明白了這個(gè)道理，各種困惑也就迎刃而解了。1.2房地產(chǎn)中介企業(yè)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀1.2.1房地產(chǎn)中介電子商務(wù)概念根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)中介，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動(dòng)。也就是有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)生活中常出現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，交易對(duì)手等不了解，從而不知如何進(jìn)行交易的情況，而房地產(chǎn)中介則恰好滿足了當(dāng)事人的需要。當(dāng)事人可通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確、及時(shí)地了解市場(chǎng)行情、交易對(duì)手等情況，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行交易。從而可知房地產(chǎn)中介電子商務(wù)即在網(wǎng)絡(luò)上完成房地產(chǎn)的一切業(yè)務(wù)流程。這是房地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢(shì)。1.2.2美國(guó)房地產(chǎn)中介電子商務(wù)應(yīng)用階段現(xiàn)狀分析中介企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是相輔相成的，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過(guò)中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過(guò)中介地產(chǎn)協(xié)會(huì)傳送。如果開發(fā)商自己不是房地產(chǎn)中介，還要委托中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理，而自己專心于開發(fā)生產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過(guò)中介機(jī)構(gòu)辦理。以美國(guó)為例，房地產(chǎn)交易有99%是通過(guò)中介服務(wù)交易而來(lái)，其中信息技術(shù)的應(yīng)用非常廣泛。美國(guó)的房地產(chǎn)信息化已處于至高階段，在1997年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的70多萬(wàn)名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從27%增加到72%，90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文4因特網(wǎng)做成一些生意。在信息技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域，美國(guó)的MLS“多重上市服務(wù)”系統(tǒng)這種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫(kù)解決方案，可以使幾個(gè)國(guó)家或一個(gè)國(guó)家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS，專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。信息技術(shù)在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用CDRDM式合同，使商業(yè)租賃合同有關(guān)文件規(guī)范化、專業(yè)化；在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)中，隨著大量低成本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的出現(xiàn)和發(fā)展，使人們很容易地收集到與各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)的評(píng)估內(nèi)容，人工智能計(jì)算機(jī)化評(píng)估使房產(chǎn)評(píng)估更為便利。1.2.3中國(guó)房地產(chǎn)中介電子商務(wù)應(yīng)用階段現(xiàn)狀分析計(jì)世資訊（CCWResearch）的研究表明：在2006年房地產(chǎn)行業(yè)信息化投資中，針對(duì)硬件的投資為10.5億元，占總投資的56.8%，比2005年硬件投資增長(zhǎng)14.7%。其中軟件投資增長(zhǎng)32.7%，規(guī)模達(dá)到6.9億元，占總投資的37%，比2005年上升4個(gè)百分點(diǎn)。而服務(wù)的比例變化不大，占總投資的6.2%?？傄?guī)模達(dá)到1.1億元，比2005年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)23.2%。圖1-12005年房地產(chǎn)行業(yè)信息化總