晉江樓盤市場調(diào)查

第1頁共14頁晉江市樓盤市場調(diào)查一、晉江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀近年來，晉江城市面貌發(fā)生了極大的變化，改造舊區(qū)，拓展新區(qū)，尤其是晉江行政中心欲南遷至福埔新區(qū)等種種大手筆、大舉措，使得晉江房地產(chǎn)迎來了其發(fā)展的鼎盛時代。目前晉江的房地產(chǎn)項目主要集中在三個片區(qū)老城區(qū)以舊城的拆遷改造為主，形成了以福隆商業(yè)廣場、陽光時代廣場等大型商業(yè)投資項目。世紀(jì)大道兩側(cè)則集中著江濱花園、世紀(jì)華廷、潯興奧林春天、瑞璟香榭花都、國建華美國際公館等住宅項目；福埔則有華泰國際新城、蘭峰城市花園以及即將推出的百宏雅園等項目。這些樓盤規(guī)模都比較大，所有的項目用地加起來，大約1900畝左右的開發(fā)量，總建筑面積約在200萬平方米左右。老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)獨領(lǐng)風(fēng)騷隨著晉江經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們生活水平迅速提高，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的消費者已經(jīng)進(jìn)入體驗式消費時代，注重購物過程中所獲得的愉快體驗，注重購物環(huán)境，注重休閑和娛樂。而過去城市開發(fā)中形成的無處不在的“底商”，在功能上已無法滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要，為新型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。第2頁共14頁老城區(qū)人口密集、商圈集中，品牌店、餐飲、娛樂等行業(yè)都十分發(fā)達(dá)，正是建立在這個成熟的商業(yè)基礎(chǔ)上，老城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)加快了升級換代的步伐，大型商業(yè)廣場紛紛出現(xiàn)。此外，晉江距離泉州僅15分鐘車程，距廈門僅1小時車程，距石獅僅10分鐘車程，因此，晉江不僅是大泉州一個重要的經(jīng)濟交通門戶，也是未來大泉州經(jīng)濟圈的核心區(qū)域之一，這種區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿σ矠榇笮蜕虡I(yè)廣場的出現(xiàn)提供了條件。代表樓盤陽光時代廣場、福隆商業(yè)廣場世紀(jì)大道高檔大盤陸續(xù)上市世紀(jì)大道既是市政大道，又是景觀大道，大型的公共建設(shè)項目悉數(shù)落戶于此，如體育中心、博物館、科技館等，而且，沿世紀(jì)大道兩側(cè)的土地儲備量也很大，因此，從城市發(fā)展來看，世紀(jì)大道將會是未來晉江新的城市中軸線。世紀(jì)大道兩側(cè)一直是晉江買房人關(guān)注的焦點，繼香榭花都、錦繡明珠、世紀(jì)花園、國建華美國際公館等樓盤推出之后，今年又增加了“世紀(jì)華廷”、“潯興奧林春天”等多個新盤。第3頁共14頁樓盤品質(zhì)不斷提升早些年，由于晉江房地產(chǎn)缺少真正的高端產(chǎn)品，很多富裕起來的晉江人到泉州、廈門買房。隨著晉江教育、醫(yī)療等方面的城市配套設(shè)施日臻完善，晉江的整個居住環(huán)境大大改善，加上本地社交圈子、生意等因素，晉江人更喜歡在自己家門口買房子。而許多高品質(zhì)樓盤的開發(fā)更是讓晉江人在家門口也能住得很好。比如，潯興奧林春天小區(qū)內(nèi)配套了35米標(biāo)準(zhǔn)游泳池、濕地水景。“香榭花都”樓盤定位為具有國際視野的歐洲貴賓專屬花園住宅，全區(qū)打造四大異國園林組團(tuán)。“世紀(jì)華廷”則推出了12000平方米的中庭水景景觀、獲獎戶型設(shè)計和香港戴德梁行物業(yè)顧問等賣點。代表樓盤潯興奧林春天、世紀(jì)華廷、瑞璟香榭花都福埔新區(qū)大型購物廣場帶動2005年11月26日，位于晉江福埔的晉江SM國際廣場、沃爾瑪、來雅百貨同時開業(yè)，當(dāng)天人流量達(dá)到20多萬人次。一個超級大賣場的建成，意味著賣場外寫字樓、酒店、高級住宅等房產(chǎn)的崛起。而在大型商業(yè)廣場的帶動之下，福埔新區(qū)的房地產(chǎn)市場明顯升溫。今年4月，“華泰國際新城”五期推出，第4頁共14頁355套三房住宅在2天內(nèi)全部預(yù)訂一空，銷售狀況堪稱火爆，9月25日蘭峰城市花園開始接受預(yù)購登記，。市政配套提升潛力除了商業(yè)廣場的入駐外，晉江行政中心也將遷往羅山，并已在羅山街道規(guī)劃了行政中心、文化中心和新的居住小區(qū)等功能區(qū)?？梢哉f，政府城市規(guī)劃和配套的及時跟進(jìn)，是房地產(chǎn)開發(fā)時機成熟的先決條件。正是借著行政中心即將落戶于此及SM廣場、沃爾瑪、來雅百貨、麥當(dāng)勞等入駐的契機，福埔新區(qū)也掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。如今，這里已經(jīng)有“華泰國際新城”、“蘭峰城市花園”等多個大規(guī)模的樓盤相繼入駐，百宏集團(tuán)投資的百宏雅園也即將正式公開。同時，這里的房產(chǎn)均價也已從2003年的1800元/平方米飆升到如今的3000多元/平方米，升值潛力十分明顯。代表樓盤華泰國際新城、蘭峰城市花園二、晉江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特點分析高層住宅改變居住方式2000年，晉江市政府出臺政策，全面限制城區(qū)居民自建房屋，不再審批城區(qū)居民自建房用地。而今，經(jīng)過幾第5頁共14頁年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，晉江的房產(chǎn)消費迎來了高層住宅的時代。位于世紀(jì)大道附近的世紀(jì)華廷、香榭花都、潯興奧林春天，都推出了2030層的高層建筑。晉江先前的房地產(chǎn)項目大多為小高層項目，而不久后將亮相的幾大樓盤，均以高層住宅叫響晉江的房地產(chǎn)消費市場。開發(fā)熱潮吸引購房者從1998年竹園小區(qū)開始，到目前形成了泉安中路、世紀(jì)大道、福埔新區(qū)等板塊房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的掀起，晉江人本地置業(yè)的觀念也開始逐步加強。晉江經(jīng)濟發(fā)達(dá)，民營企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者多，民間資本雄厚，富余資金也多，在投資渠道有限的情況下，很多人將錢投入到房地產(chǎn)。很多人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)比較容易升值，因此，只要有樓盤推出，就開始進(jìn)行搶購。同時，晉江當(dāng)?shù)赜匈彿颗慵薜娘L(fēng)俗，所以，很多當(dāng)?shù)厝硕假徶昧藘扇追孔觽溆?。本地?jīng)濟基礎(chǔ)好，房產(chǎn)投資比較旺盛，許多本地的購房者甚至直接整層買下，出現(xiàn)了炒賣“樓花”的現(xiàn)象。以大戶型為主另外，從銷售情況來看，追求大戶型和高中檔住房仍是晉江人的一個消費習(xí)慣，因此，晉江近年來的很多樓盤都主推面積較大的戶型，150平方米以上的大三房大四房為市場的主流產(chǎn)品。第6頁共14頁配套跟進(jìn)速度影響升值潛力一般來講，樓盤的相關(guān)配套除了小區(qū)自身的硬件設(shè)施外，其周邊的生活配套顯得尤為重要，比如學(xué)校、醫(yī)療、市場、銀行、商店等與生活密切相關(guān)的機構(gòu)，才能實現(xiàn)生活的便利化，從而提高生活的水平。晉江房地產(chǎn)一個最突出的特點就是樓盤開發(fā)的品質(zhì)不錯，但周邊的環(huán)境和配套難以跟上，由此顯現(xiàn)出小區(qū)周邊配套缺失的現(xiàn)象。從目前來看，晉江的房地產(chǎn)主要分布在世紀(jì)大道、泉安中路、福埔等。泉安中路作為城區(qū)的中軸線，有著得天獨厚的優(yōu)勢，周邊的配套相對完善。但福埔和世紀(jì)大道的房產(chǎn)在配套方面則顯得不足。福埔目前最大的配套就是SM廣場，而世紀(jì)大道作為晉江的主干道，周邊的配套相對較弱，雖然目前有晉江市政項目，但生活的配套則有待改善。目前處在福埔及世紀(jì)大道周邊的項目，被購房者稱為“花錢買未來”，雖然這一區(qū)域目前的配套還未跟上，但由于有政府項目帶動，而且經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，未來的發(fā)展將是不可限量的。營造主題概念提升樓盤品位在大力打造樓盤品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品人性化方面大做文章后，晉江樓盤開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)主題化概念的營造。去年正式公開的世紀(jì)花園，由于有著獨特的地理優(yōu)勢，全力打造中央公園絕版概念，通過將項目與公園的結(jié)第7頁共14頁合，營造出經(jīng)典的人居環(huán)境，倡導(dǎo)健康、運動休閑理念。樓盤通過主題營造，提升了自身的品位與獨特性，同時也展現(xiàn)出項目的特點?，F(xiàn)在購房者關(guān)心的已不僅僅是樓盤的品質(zhì)水平，更關(guān)心產(chǎn)品帶來的附加值。的確，全力營造樓盤主題概念，可以防止產(chǎn)品的同質(zhì)化，形成自身更多的內(nèi)涵。而位于體育館附近的潯興奧林春天項目，也做足了“健康運動“居住主題的文章。三、晉江房地產(chǎn)發(fā)展歷程晉江房地產(chǎn)業(yè)起步晚，但起點高，跑得快，1999年，隨著竹園小區(qū)的成功開發(fā)，晉江的房地產(chǎn)業(yè)開始升溫，許多實力雄厚的企業(yè)先后入駐晉江。從房地產(chǎn)銷售的面積和價格分析，2000年的銷售面積僅有6714平方米，2005年則達(dá)到271647平方米，5年翻了40倍；銷售價格呈現(xiàn)臺階式上升態(tài)勢，1999年竹園小區(qū)房屋售價為800元，而2001年福隆花園開盤，均價達(dá)到1600元，2004年福璟花園開盤后，均價達(dá)到2400元，2005年開盤的小高層建筑，均價已經(jīng)突破3000元的水平，而今年上年半年開的盤均價基本上保持在3700左右，而到了最近剛開盤的潯興奧林春天均價已經(jīng)突破4000元，地處繁華街區(qū)的陽光時代廣場均價更是達(dá)到了5600。第8頁共14頁晉江市近年來房地產(chǎn)價格狀況圖表從銷售情況上看，盡管房價比去年同期上漲了許多，新盤的銷售依然非?；鸨?，除了部分小戶型及超大戶型有所剩余以外，均已基本售罄。而之前，更早推向市場的“世紀(jì)華廷”一期、“國建華美公館”、“華泰國際新城”（一到五期）、“豪富花園”、“福隆商業(yè)廣場”一二期、“瑞璟香榭花都”一期等樓盤，目前也已基本銷售一空，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。強勁的消費能力驅(qū)動了強勁的市場需求，晉江的房地產(chǎn)供給不足，房地產(chǎn)的價格不斷上升，隨著晉江城市化的不斷擴張，樓盤品質(zhì)的不斷提升，未來晉江的房地產(chǎn)仍然有較大上升的空間。目前晉江房地產(chǎn)市場仍處于上升期階段。晉江市今年房地價價格走勢800160024003000370040000100020003000400050001999年2001年2004年2005年2006年上半年2006年9月系列1第9頁共14頁附表晉江在售樓盤資料序號項目開發(fā)商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規(guī)模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注1世紀(jì)華廷晉江建發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉江世紀(jì)大道長興路（南區(qū)中學(xué)北側(cè)）6幢27F30F高層124150典雅三房、165185豪華四房，以150以上為主一期均價3800元/沿街為店面占地面積33畝，建筑面積10萬平方米，總套數(shù)600多套，容積率47，綠化率30以上周邊有南區(qū)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套游泳池、網(wǎng)球場價格優(yōu)勢，巨大的升值空間、超大樓間距，10萬平方米的水景豪宅，12000景觀中庭，90米樓間距，CCPE20005第二屆中國地博會中國十大最佳戶型樓盤獎，香港戴德梁行物業(yè)顧問離中心城區(qū)有一定距離，周邊生活配套較少一期剩10套，二期年底推出第10頁共14頁序號項目開發(fā)商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規(guī)模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注2潯興奧林春天開發(fā)商潯興集團(tuán)晉江世紀(jì)大道迎賓路一期6幢高層住宅，最高30層一房一廳一衛(wèi)469；6185；二房二廳一衛(wèi)7858；三房二廳2衛(wèi)1401215545；四房二廳三衛(wèi)17856起價3400元/最價4500元/沿街為店面占地面積92畝，建筑面積18萬平方米，總套數(shù)1000多套，一期700多套，第一期第一批300多套，容積率30周邊有體育館，小區(qū)內(nèi)配有游泳池，訓(xùn)練館潯興知名品牌，升值空間，依循地貌自然圍合；濕地水景；35米游泳池；現(xiàn)代光體建筑設(shè)計；水景商業(yè)長廊；5米底層挑高庭院；金牌物業(yè)安保離中心城區(qū)有一定距離，周邊生活配套較少第一期第一批剩余下戶型，第二批10月推出3陽光時代廣場晉江陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉江和平路陽光廣場對面5幢13層小高層單身公寓、字樓單身酒店式公寓40605400元/起價，均價5600元/，層差5010萬平方的商業(yè)購物廣場20000多平方米，時尚百貨商場15000多平方米，精品商占地面積100多畝，建筑面積16萬平方米，其中商業(yè)10萬位于城市中心位置，各項配套齊全，小區(qū)內(nèi)配有酒店城市中心，巨大的升值潛力，大泉州首個以“SHOPPINGMALL“模式打造集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、小區(qū)內(nèi)綠化較少，晉江需求大戶型銷售良好拒絕炒房，以自主為主第11頁共14頁序號項目開發(fā)商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規(guī)模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注業(yè)街區(qū)10000多平方米觀光于一體的復(fù)合商業(yè)中心4華泰國際新城晉江華泰房地產(chǎn)有限責(zé)任公司晉江羅山SM廣場正對面以多層為主，不帶電梯，1920為小高層120140三房起價2700元/均價3200沿街為店面占地面積40萬平方米左右；總建筑面積60萬平方米；綠化率45，容積率143，總套數(shù)355套（五期）SM大型購物廣場、銀行；小區(qū)內(nèi)配套雙語幼兒園、雙語小學(xué)、會所品牌效應(yīng)，大型生活社區(qū)多層不帶電梯，車流量密集且無紅綠燈五期銷售完畢，六期年底推出第12頁共14頁序號項目開發(fā)商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規(guī)模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注5蘭峰城市花園福建蘭峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉江羅山SM廣場旁板式、點式小高層住宅，少量別墅公寓1301503600起價，層差為50一層為店面占地面積529畝，建筑面積60萬平方米，）分為A、B兩個區(qū)域，A區(qū)339畝，分三期開發(fā)1期推出10萬平方米，總套數(shù)470套（一期SM大型購物廣場、銀行泉州首個健康安居工程；現(xiàn)房銷售教育配套缺失，車流量密集且無紅綠燈9月25日登記認(rèn)購，10月開盤6國建華美公館晉江市衡信開發(fā)建設(shè)有限公司世紀(jì)大道圖書館旁聯(lián)體別墅、空中別墅358366聯(lián)體180290萬/套，空中別墅45005200元/購物中心總占地面積49075平方，規(guī)劃51套聯(lián)體別墅，82套空中別墅，容積率082周邊有文化中心，博物館、科技館、新華都，小區(qū)內(nèi)配套有購物中心，五星級酒店晉江惟一純粹的別墅區(qū)，新城市中心，升值潛力大，小區(qū)內(nèi)配套五星級大酒店，現(xiàn)房銷售別墅檔次一般，私密性不強，位于主干道旁較為吵雜05年7月底開盤基本銷售完畢，剩余幾套空中別墅第13頁共14頁序號項目開發(fā)商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規(guī)模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注7瑞璟香榭花都泉州百宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉江世紀(jì)大道體育中心對面11幢2432F高層150、2003600元/，最高650015萬商業(yè)街占地面積97畝，建筑面積34萬平方米，總套數(shù)1450套，容積率44周邊有中學(xué)、體育館歐洲貴賓專屬花園住宅，全區(qū)打造四大異國園林組團(tuán)，140米超大棟距，30628平方米的中庭花園，五大保全系統(tǒng)，12重安防離中心城區(qū)有一定距離，周邊生活配套較少一期售完，二期剩余戶型200在售8世紀(jì)花園泉州大清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉江世紀(jì)公園旁10幢多層、1幢小高層15F130、145、150三房3800起價，層差價5013F為商場占地面積40畝建筑面積14